Комиссионные маклера при покупке недвижимости

23.06.19 для печати отправить другу в избранное закладки ссылка

Один из первых вопросов, который я задаю клиенту, присмотревшему для себя недвижимость к покупке, и теперь обращающемуся к адвокату, это вопрос о том или ином присутствии в общей картине посредника («маклера»).

Зачастую выясняется (вспоминаются полузабытые эпизоды), что либо сам клиент, либо его родственники, действительно, поначалу обращались к неким маклерам, что-то где-то подписывали, иногда клиенту показывали некие варианты, но в силу разных обстоятельств стороны в итоге вышли на подписание сделки самостоятельно (по их утверждению), в связи с чем возникает вопрос о возможных претензиях маклера на комиссионные, обоснованности и реальности таких претензий на практике. Этот вопрос очень серьезен.

Мировой суд города Кфар-Саба рассмотрел в апреле 2019 года очень типичное и показательное дело по иску маклера к клиентке К. о взыскании 64,000 шекелей комиссионных.
Было установлено, что в январе 2016 года К. подписала заявку на предоставление услуг маклера, в которой обязалась уплатить комиссию в размере 2% от цены сделки, плюс НДС («маам»).

Маклер продемонстрировал К. две квартиры, одной из них К. заинтересовалась.
Через некоторое время К. сообщила, что все же не заинтересована в покупке; однако, впоследствии маклеру стало известно о том, что эта квартира была куплена К. (Замечу, что отслеживание совершаемых с недвижимостью сделок, практически не составляет сложности, абсолютно законно, и практикуется маклерами в подобных ситуациях).

В свою защиту К. утверждала, что действительно, маклер показывал ей квартиру, но этот вариант ей не понравился, в то время как её отец самостоятельно подыскивал дочери квартиру и начал вести переговоры с продавцом этой квартиры еще до обращения дочери к маклеру и в итоге договорился с ним. После покупки квартиры на имя К. даже была зарегистрирована специальная пометка в «табо» в пользу родителей К., которые, как утверждалось, и финансировали эту покупку на самом деле.
К. утверждала, что маклер не выполнил никаких действий для осуществления этой сделки: он не передал ей данные продавцов, не наладил связи между ними и не предпринял вообще ничего, кроме одного единственного показа квартиры.

Согласно сложившейся практике Верховного суда право на комиссионные при покупке возникает у маклера при сочетании (1) существенного условия о том, что он способствовал совершению сделки (буквально: являлся «эффективным фактором») и (2) формального условия о том, что клиентом была подписана заявка по установленной форме. Так, формальная заявка на предоставление маклерских услуг должна включать следующие сведения: имена сторон, вид сделки, описание объекта недвижимости, предполагаемую цену сделки и величину комиссии.
В данном случае, соблюдение формы заявки не вызывало сомнений, и К. не отрицала ее подписание.
Поэтому, вопрос сводился к тому, способствовал ли маклер заключению данной сделки.

В судебной практике сложился открытый перечень параметров, позволяющих в каждом конкретном случае определить, являлся ли маклер «эффективным фактором» при заключении сделки, и среди них: схожесть между изначальным предложением при участии маклера и конечным заключенным договором; срок времени, разделяющий эти события; интенсивность деятельности маклера; наличие дополнительного лица, способствовавшего заключению сделки, и степень его участия; оплата комиссионных другой стороной по сделке и их размер; личности сторон и проч.
В данном случае суд решил, что изначальное предложение (с участием маклера) и конечная сделка весьма похожи между собой, если вообще не сказать, что речь идет об одной и той же сделке. И там и здесь речь идет об одном и том же объекте недвижимости. Цена сделки, указанная в заявке как «2.6 – 2.7 млн. шек.», вполне соответствует цене заключенной сделки 2.7 млн. шек. То есть, сделка и условия заявки, по меньшей мере, очень похожи.
Что касается постоянной текущей связи между К. и маклером в описываемый период, в процессе дознания на суде выяснилось, что они переписывались в мессенджере вплоть до самого заключения сделки параллельно с переговорами её отца и продавца.

Конечно, низкая интенсивность деятельности маклера в этой сделке была в данном случае не в его пользу. Он и сам подтвердил, что по сути, ничего не предпринял, помимо единственного показа квартиры.
Вместе с тем, очевидно, что если бы не маклер с его единственным показом, К. вообще самостоятельно не посмотрела бы эту квартиру, и также очевидно, что когда отец К. вел переговоры о покупке, К. прекрасно знала, что речь идет именно об этой квартире. Довод К. о том, что родители на самом деле финансировали покупку, не меняет данный вывод, сделка могла с тем же успехом финансироваться за счет «машканты» — ипотечной ссуды.

Поэтому, суд пришел к выводу о соблюдении как формальных требований при подписании заявки на услуги маклера, так и существенных требований о том, что маклер был «эффективным фактором» при совершении сделки.

Иск был удовлетворен.

Подпишитесь на рассылку Израильского права и получайте новые юридические статьи на электронную почту.

---

Поиск на сайте

Новые статьи в разделе

Что такое «Пинуй Бинуй» и стоит ли его бояться?

15.09.2024 Пинуй Бинуй — это проект реновации жилого фонда в Израиле, который был запущен правительством в соответствии с законом о реновации от 2006 года.

Изменены налоговые ставки при покупке единственной квартиры новым репатриантом

09.09.2024 Репатриант, приобретающий единственную квартиру в Израиле, освобождается от налога на покупку на часть цены до 2 млн.шек.; на часть цены свыше этой суммы начисляется налог 0.5%.

Покупка квартиры через «квуцат рехиша»

25.08.2024 Плюсы этого способа приобретения квартиры: возможность выбора соседей, возможность повлиять на проектирование строительства, экономия средств (покупка квартиры через «квуцат рехиша», будет стоить дешевле квартиры от застройщика).

Архив ответов «Недвижимость»

Вернуться назад Появились вопросы?

Задайте свой вопрос на консультации он-лайн по теме «Недвижимость»