Израильское право
Один из первых вопросов, который я задаю клиенту, присмотревшему для себя недвижимость к покупке, и теперь обращающемуся к адвокату, это вопрос о том или ином присутствии в общей картине посредника («маклера»).
Зачастую выясняется (вспоминаются полузабытые эпизоды), что либо сам клиент, либо его родственники, действительно, поначалу обращались к неким маклерам, что-то где-то подписывали, иногда клиенту показывали некие варианты, но в силу разных обстоятельств стороны в итоге вышли на подписание сделки самостоятельно (по их утверждению), в связи с чем возникает вопрос о возможных претензиях маклера на комиссионные, обоснованности и реальности таких претензий на практике. Этот вопрос очень серьезен.
Мировой суд города Кфар-Саба рассмотрел в апреле 2019 года очень типичное и показательное дело по иску маклера к клиентке К. о взыскании 64,000 шекелей комиссионных.
Было установлено, что в январе 2016 года К. подписала заявку на предоставление услуг маклера, в которой обязалась уплатить комиссию в размере 2% от цены сделки, плюс НДС («маам»).
Маклер продемонстрировал К. две квартиры, одной из них К. заинтересовалась.
Через некоторое время К. сообщила, что все же не заинтересована в покупке; однако, впоследствии маклеру стало известно о том, что эта квартира была куплена К. (Замечу, что отслеживание совершаемых с недвижимостью сделок, практически не составляет сложности, абсолютно законно, и практикуется маклерами в подобных ситуациях).
В свою защиту К. утверждала, что действительно, маклер показывал ей квартиру, но этот вариант ей не понравился, в то время как её отец самостоятельно подыскивал дочери квартиру и начал вести переговоры с продавцом этой квартиры еще до обращения дочери к маклеру и в итоге договорился с ним. После покупки квартиры на имя К. даже была зарегистрирована специальная пометка в «табо» в пользу родителей К., которые, как утверждалось, и финансировали эту покупку на самом деле.
К. утверждала, что маклер не выполнил никаких действий для осуществления этой сделки: он не передал ей данные продавцов, не наладил связи между ними и не предпринял вообще ничего, кроме одного единственного показа квартиры.
Согласно сложившейся практике Верховного суда право на комиссионные при покупке возникает у маклера при сочетании (1) существенного условия о том, что он способствовал совершению сделки (буквально: являлся «эффективным фактором») и (2) формального условия о том, что клиентом была подписана заявка по установленной форме. Так, формальная заявка на предоставление маклерских услуг должна включать следующие сведения: имена сторон, вид сделки, описание объекта недвижимости, предполагаемую цену сделки и величину комиссии.
В данном случае, соблюдение формы заявки не вызывало сомнений, и К. не отрицала ее подписание.
Поэтому, вопрос сводился к тому, способствовал ли маклер заключению данной сделки.
В судебной практике сложился открытый перечень параметров, позволяющих в каждом конкретном случае определить, являлся ли маклер «эффективным фактором» при заключении сделки, и среди них: схожесть между изначальным предложением при участии маклера и конечным заключенным договором; срок времени, разделяющий эти события; интенсивность деятельности маклера; наличие дополнительного лица, способствовавшего заключению сделки, и степень его участия; оплата комиссионных другой стороной по сделке и их размер; личности сторон и проч.
В данном случае суд решил, что изначальное предложение (с участием маклера) и конечная сделка весьма похожи между собой, если вообще не сказать, что речь идет об одной и той же сделке. И там и здесь речь идет об одном и том же объекте недвижимости. Цена сделки, указанная в заявке как «2.6 – 2.7 млн. шек.», вполне соответствует цене заключенной сделки 2.7 млн. шек. То есть, сделка и условия заявки, по меньшей мере, очень похожи.
Что касается постоянной текущей связи между К. и маклером в описываемый период, в процессе дознания на суде выяснилось, что они переписывались в мессенджере вплоть до самого заключения сделки параллельно с переговорами её отца и продавца.
Конечно, низкая интенсивность деятельности маклера в этой сделке была в данном случае не в его пользу. Он и сам подтвердил, что по сути, ничего не предпринял, помимо единственного показа квартиры.
Вместе с тем, очевидно, что если бы не маклер с его единственным показом, К. вообще самостоятельно не посмотрела бы эту квартиру, и также очевидно, что когда отец К. вел переговоры о покупке, К. прекрасно знала, что речь идет именно об этой квартире. Довод К. о том, что родители на самом деле финансировали покупку, не меняет данный вывод, сделка могла с тем же успехом финансироваться за счет «машканты» — ипотечной ссуды.
Поэтому, суд пришел к выводу о соблюдении как формальных требований при подписании заявки на услуги маклера, так и существенных требований о том, что маклер был «эффективным фактором» при совершении сделки.
Иск был удовлетворен.
Адвокат Арье Расин