Этапы проекта «Пинуй-бинуй»

18.11.24 для печати отправить другу в избранное закладки ссылка

1. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ЭТАП

• выбор представительства жильцов
• выбор адвоката жильцов
• предварительные выяснения в муниципалитете

Еще до подписания каких бы то ни было документов, рекомендуется провести собрание жильцов дома, на котором избрать представительство, наделив его определенными полномочиями.
После этого стоит выбрать адвоката, имеющего опыт в сфере недвижимости, который будет представлять жильцов в проекте «Пинуй-бинуй». Этот адвокат не должен одновременно представлять жильцов и застройщика.
На данном этапе также следует выяснить в инженерном отделе муниципалитета, их позицию в отношении предполагаемого проекта.

2. ПОДПИСАНИЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО СОГЛАШЕНИЯ (NO SHOP)

Допускается, и даже желательно, чтобы дать шанс проекту, подписать предварительное обще-декларативное согласие на проект (No Shop), открывающее путь к дальнейшим переговорам по конкретным условиям проекта, но исключающее возможность переговоров жильцов с другими партнерами по «Пинуй-бинуй», и действие которого ограничено во времени и обусловлено: (а) присоединением необходимого числа подписей других жильцов под этим самым документом в определенный срок, (b) успешным выбором жильцами застройщика («язама») и (с) успешным согласованием в будущем всех конкретных условий, в т.ч. по вознаграждению, гарантиям, и подписанием договора «Пинуй-бинуй».
Закон «О городской реновации – 2017» регулирует деятельность так называемых «организаторов» – лиц, подписывающих жильцов под предварительными соглашениями (No Shop), устанавливая четкие временные рамки сроков действия договоров No Shop.
Рекомендуется предусмотреть механизм, обязывающий информировать жильцов о ходе подписания документов другими жильцами.

3. ВЫБОР ЗАСТРОЙЩИКА

• кто выбирает
• критерии кандидатов
• экономическая целесообразность предлагаемой сделки

Представительство жильцов обычно рассматривает коммерческие предложения застройщиков.
Строительные работы можно поручить только сертифицированным строительным подрядчикам, зарегистрированным в соответствующем реестре.
Рекомендуется проверять финансовую состоятельность застройщиков.
Необходимо проверять экономическую целесообразность предлагаемых ими сделок.
Если жильцы не уверены в экономической целесообразности предлагаемой им сделки, они могут обратиться в Министерство строительство – Ведомство по городской реновации, с просьбой о назначении специального оценщика.
Оценщик может установить, является ли сделка «Пинуй-бинуй» экономически целесообразной, и если нет – при выполнении каких условий сделка станет целесообразной.
Сама по себе возможность обращения жильцов к такому оценщику обусловлена наличием определенного кворума жильцов: в их собственности находится свыше 2/5 числа квартир в каждом из домов в данном жилом массиве + к их квартирам относится свыше 2/5 общего имущества в каждом из домов.

4. ДОГОВОР «ПИНУЙ-БИНУЙ»

• общие требования к договору «Пинуй-бинуй»
• вознаграждение, каким бывает, принципы
• компоненты вознаграждения
• новая квартира как вид вознаграждения

Договор должен устанавливать основные вехи проекта и сроки их достижения: (*) утверждение подробного строительного плана («ТАБА»), присвоение жилому массиву статуса «Пинуй-бинуй»; (*) подписание договора всеми жильцами; (*) получение разрешения на строительство; (*) начало строительных работ; (*) завершение строительных работ; (*) регистрация многоквартирного дома.
Рекомендуется предусмотреть возможность расторжения договора «Пинуй-бинуй» и/или получение договорной неустойки в случае нарушения указанных сроков, а также необходимые условия расторжения, такие как определенное большинство жильцов.

При подписании договора «Пинуй-бинуй» существует неопределенность в отношении будущей действительной реализации проекта, вследствие различных факторов: получение согласия всех жильцов (в том числе после судебных исков против необоснованно отказывающихся жильцов), присвоение массиву статуса «Пинуй-бинуй», получение государственного акта об освобождении от налогов, утверждение строительных планов комиссиями по планированию и застройке. Поэтому, принято обусловливать действие договора «Пинуй-бинуй» многими соответствующими условиями. Следует указать в договоре «Пинуй-бинуй», что если необходимые условия не выполняются в предусмотренный срок, то этот договор теряет силу.

Рекомендуется удостовериться, что за жильцами сохраняется право расторгнуть договор в определенных ситуациях, как-то существенное расхождение между предусмотренными договором параметрами предоставляемой новой квартиры, и фактически получающимися по результату утвержденного строительного плана.

Выбор варианта вознаграждения обусловлен положениями Закона о налогообложении недвижимости, предоставляющего освобождение от налога в различных случаях; можно выйти за рамки указанных вариантов, но это будет означать необходимость уплаты налогов.
В вопросах вознаграждения следует придерживаться принципов равенства (рекомендуется) и прозрачности (обязательное требование закона).
Так, рекомендуется предусмотреть правило, согласно которому все собственники схожих квартир вправе будут получить схожим способом определяемое вознаграждение. Рекомендуется придерживаться правила (разумеется, при учете исключений, связанных с возрастом и состоянием здоровья), согласно которому при получении одним из жильцов какого-либо «бонуса», этот бонус распространится и на всех прочих жильцов (собственников квартир соответствующего типа).

Даже если указанный принцип равенства решено не применять, в любом случае, ст. 6 Закона «О «Пинуй-бинуй» – 2006» требует – и стоит воспроизвести это требование в договоре с застройщиком – открыто сообщать всем жильцам о любом значимом изменении вознаграждения, предоставляемом кому-либо из жильцов.

Помимо новой квартиры / денежной компенсации, следует выделить и определить в договоре «Пинуй-бинуй» и другие компоненты предоставляемого собственнику квартиры вознаграждения, а именно: оплата найма другой квартиры в промежуточный период (вплоть до заселения в новую квартиру); оплата переезда и перевозки вещей (два переезда); возможность участия в оплате гонорара адвоката жильцов; возможность участия в оплате увеличившихся расходов на домоуправление в новом доме на определенный период времени и проч.

Следует принимать во внимание, с другой стороны, влияние размера вознаграждения на экономическую целесообразность проекта.
Отметим, что в любом случае, ст. 17, 19 Закона «О ведомстве городской реновации – 2016» предусматривает возможность государственной субсидии разницы оплаты «арноны» и «ваад баит» (домоуправление) на срок до 5 лет жильцам, относящимся к незащищенным слоям населения.

Относительно новой квартиры в договоре «Пинуй-бинуй» должны быть определены следующие параметры: (*) площадь, либо правила её определения; (*) правила определения местоположения новой квартиры; (*) техническая документация и др.

Например, договор «Пинуй-бинуй» может устанавливать следующие правила:
1) к договору «Пинуй-бинуй» прилагается предварительная техническая документация, согласно которой планируется возведение нового здания, притом, что новые квартиры жильцов должны быть не хуже прочих квартир застройщика (идущих на продажу);
2) в договоре «Пинуй-бинуй» указывается, что новые квартиры жильцов будут располагаться с этажа ____ по этаж ___ и каждая, например, иметь выход хотя бы на две стороны света;
3) в договоре «Пинуй-бинуй» указывается, что каждый собственник имеющейся квартиры будет вправе получить новую квартиру площадью на ___ квадратных метров больше (либо на ___% больше) имеющейся квартиры, а также стоянку / кладовку; здесь нужно установить правила в отношении учета площади имеющихся, и распределения будущих балконов, стоянок, кладовок, устраивающие всех жильцов;
4) после подписания договора «Пинуй-бинуй» производится замер площади всех имеющихся квартир профессиональным замерщиком, назначаемым по согласию застройщика и представительства жильцов; незаконные достройки не принимаются во внимание; составляется сводная таблица всех квартир и площадей, данные которой принимаются окончательными;
5) после утверждения плата застройки и получения разрешения на строительство (на этом этапе местоположение конкретных будущих квартир уже определено), оценщик проекта производит оценку каждой из имеющихся квартир; оценка производится по принятым в отрасли правилам, в т.ч. при учете площади, этажа, сторон света, наличия подсобных площадей, местоположения, физического состояния и проч., составляется список ранжирования имеющихся квартир, по их цене, в нисходящем порядке (могут быть несколько квартир равных по рангу); оценка принимается окончательной;
Собственник квартиры, находящейся в верхней строке списка ранжирования, первым выбирает себе любую квартиру в новом здании; второй в списке выбирает из оставшихся, и так далее; между собственниками квартир равного ранга проводится лотерея о порядке выбора.

Могут быть установлены другие правила, например, основанные на хронологическом порядке подписания жильцами договора «Пинуй-бинуй», где первому подписавшему предоставляется право первого выбора и т.д., также могут быть основаны на решении оценщика, нанятого жильцами, либо на другом, согласованном всеми принципе.

Техническая документация по новым квартирам, предоставляемая жильцам сносимого здания, должна быть аналогична документации, предоставляемой сторонним покупателям новых квартир в проекте. Рекомендуется заранее согласовать вопросы по распределению стоянок и кладовых, равно как и все прочие вопросы выделения площадей из общего имущества и закрепления их за определенными квартирами («ацмадот»). Пристальное внимание при этом нужно уделить указаниям Закона «О «Пинуй-бинуй» в отношении установки специальных приспособлений для лиц с ограниченными возможностями.

Рекомендуется предусмотреть обязанность застройщика по компенсации жильцам арендной платы на период со сноса старого здания и до заселения в новое, исходя из рыночных цен за аренду квартир, аналогичных старым квартирам жильцов, в данном районе. В договоре следует указать конкретный способ выплаты этих денег жильцу, периодичность выплат и проч. Также, стоит предусмотреть индексацию этой суммы с учетом возможных изменений рынка.

Рекомендуется предусмотреть, что все расходы, связанные с проектом, в т.ч. его проектированием и строительством, возлагаются на застройщика. Общепринято, что жильцы не несут в связи с проектом никаких расходов, в т.ч. никаких расходов по налогам («мас шевах» / «мас рехиша») – если сделка «Пинуй-бинуй» между собственником квартиры и застройщиком освобождена от налогообложения.

Прочие платежи, не проистекающие напрямую из сделки жильца и застройщика, как то: задолженности по «арноне», муниципальный налог («этель ашбаха»), обязанность по уплате которого возникла до сделки, имеющиеся задолженности по текущим платежам в отношении старой квартиры, надлежащее оформление прав жильца на имеющуюся квартиру и т.п., возлагаются на жильцов.

Обращаем внимание, что освобождение от налогов «мас шевах» и «мас рехиша» распространяется только на одну квартиру в данном проекте, даже если у этого собственника есть несколько квартир в проекте.

Общепринято, что перед освобождением старых квартир и, как условие такого освобождения, застройщик передает жильцам (адвокату жильцов) установленные законом гарантии (например, банковская гарантия) в сумме, равной стоимости новой квартиры.

Подпишитесь на рассылку Израильского права и получайте новые юридические статьи на электронную почту.

---

Поиск на сайте

Новые статьи в разделе

Что такое «Пинуй Бинуй» и стоит ли его бояться?

15.09.2024 Пинуй Бинуй — это проект реновации жилого фонда в Израиле, который был запущен правительством в соответствии с законом о реновации от 2006 года.

Изменены налоговые ставки при покупке единственной квартиры новым репатриантом

09.09.2024 Репатриант, приобретающий единственную квартиру в Израиле, освобождается от налога на покупку на часть цены до 2 млн.шек.; на часть цены свыше этой суммы начисляется налог 0.5%.

Покупка квартиры через «квуцат рехиша»

25.08.2024 Плюсы этого способа приобретения квартиры: возможность выбора соседей, возможность повлиять на проектирование строительства, экономия средств (покупка квартиры через «квуцат рехиша», будет стоить дешевле квартиры от застройщика).

Архив ответов «Недвижимость»

Вернуться назад Появились вопросы?

Задайте свой вопрос на консультации он-лайн по теме «Недвижимость»