Что такое «Пинуй Бинуй» и стоит ли его бояться?

15.09.24 для печати отправить другу в избранное закладки ссылка

Пинуй Бинуй (פינוי בינוי) — это проект реновации жилого фонда в Израиле, который был запущен правительством в соответствии с законом о реновации от 2006 года, חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס»ו-2006. Он призван улучшить качество жизни граждан путем сноса старых зданий и возведения новых, более современных, комфортных и безопасных жилых комплексов на их месте.

Цель закона ясна и понятна — обновить жилищный фонд жильем, соответствующим требованиям современного стандарта качества строительства. Такой стандарт защитит жильца нового здания как от землетрясений, так и от ракетных обстрелов, которые, как известно, в Израиле случаются время от времени. Ведь каждый такой проект обязан быть сейсмоустойчивым и подразумевает наличие бомбоубежища в квартире (ממ»ד) или на этаже (ממ»ק).
Но почему-то считается, что одной безопасностью сыт не будешь, и большинство участников проекта больше интересует экономическая сторона вопроса. А зря. Безопасность тоже немаловажна.

И вот именно экономическая сторона, как правило, больше всего влияет на решение как застройщика (יזם), так и собственников жилья связать себя договором проекта Пинуй Бинуй. Материальная выгода для собственника, как правило, заключается не только в получении новой безопасной квартиры, как сказано выше, но и в дополнительных квадратных метрах, которые предоставляет застройщик (תמורות). Количество метров может варьироваться, но если застройщик предлагает 12 дополнительных метров застройки, стоянку и балкон и/или махсан, то предложение уже как минимум заслуживает внимания.

Также есть отдельный закон, дополнительно защищающий права пожилых собственников старше 70 или 75 лет. Но это тема для отдельной статьи.

Почему это выгодно застройщику?
Закон о реновации разрешает делать реновацию, но то, что делает её экономически выгодной, — это не сам закон, а рынок недвижимости. О стоимости квартир в Израиле ходят легенды, и застройщики готовы начинать любой проект, лишь бы это было хоть немного выгодно и пахло прибылью.
Тем не менее закон не позволит застройщику связываться с заранее убыточным проектом, даже если он сам этого желает. Закон призван защищать собственника от нерадивых застройщиков, которые готовы рисковать за чужой счёт, не имея запаса финансовой прочности для исполнения проекта.

Как это происходит?
Для того чтобы начать проект, застройщик должен получить заключение независимого оценщика (שמאי) о стоимости квартир в районе проекта. После этого застройщик подает просьбу в местный муниципалитет или региональный совет на утверждение новой программы городской застройки (תב»ע). При подаче просьбы застройщик обязан указать, сколько дополнительных квартир ему требуется построить, в соответствии с мнением независимого оценщика, чтобы проект был выгодным для него самого. Это должно решить вопрос с рентабельностью и финансовой безопасностью проекта. Например, на каждую существующую квартиру застройщик обязан запросить право на постройку ещё 2-3 квартир, если речь идет о центре страны, или 4-6 и более, если речь идет о периферии.
Чем больше зарабатывает застройщик, тем лучше для собственника квартиры, ибо «сытый» застройщик будет больше заинтересован в проекте и строить будет с большим энтузиазмом.

Что будет, если застройщик обанкротится во время проекта?
Такая ситуация возможна, но маловероятна. И вот почему: ни один проект Пинуй Бинуй не будет разрешен регулятором без финансовых гарантий. Таким гарантом должно выступать крупное финансовое учреждение, такое как банк или страховая компания.
Кроме того, застройщик получает средства от банка на строительство не сразу, а порционно на каждом этапе застройки. Например, закончил строить один этаж и получил выплату от банка на постройку следующего. Таким образом, не возникает ситуации, при которой у застройщика оказывается в наличии достаточно крупная сумма единовременно.
В случае непредвиденной ситуации финансовая гарантия позволит получить достаточно средств для того, чтобы проект был закончен. Здесь важна работа вашего адвоката, и условия гарантии должны соответствовать закону и быть выгодными собственникам. Они также должны учитывать все варианты, начиная от банкротства застройщика и заканчивая, например, резким понижением цен на рынке недвижимости после начала строительства.
Застройщик также должен предоставить финансовые гарантии на такие вещи, как выплата стоимости помесячной арендной платы собственникам во время строительства проекта или гарантии на расходы по оформлению вашим адвокатом записи в реестре.

Конечно, любой проект имеет свои сложности, и Пинуй Бинуй не исключение. Однако стоит ли его бояться — зависит от конкретной ситуации. Если вы являетесь жильцом здания, которое будет снесено, это может вызвать беспокойство и тревогу. Но стоит ли действительно опасаться настолько, чтобы полностью отказаться от проекта? В таком случае важно найти квалифицированного адвоката, который поможет вам защитить ваши права и интересы в процессе проекта Пинуй Бинуй.

Задача адвоката (а точнее, в большинстве случаев потребуются услуги целой юридической фирмы) — сопровождать сделку, начиная от составления договора с застройщиком (הסכם פינוי בינוי עם היזם) и до записи прав собственников нового многоквартирного дома в реестре (רישום בית משותף בטאבו).

Если в вашем проекте уже фигурирует застройщик, желательно попросить адвоката, представляющего интересы жильцов, проверить финансовую, профессиональную и юридическую устойчивость застройщика и оценить его способность взяться за проект. Если застройщик ещё не найден, попросите своего адвоката организовать тендер (מכרז) по поиску застройщика. Как правило, если есть большинство собственников, готовых начать проект, застройщик найдётся достаточно быстро.

Таким образом, стоит оценивать Пинуй Бинуй с точки зрения конкретной ситуации и принимать решение на основе информации от экспертов и адвокатов, которые помогут вам защитить свои права и запустить проект, а не упустить действительно выгодный шанс улучшить свое финансовое и жилищное положение. Хотя процесс Пинуй Бинуй может быть достаточно сложным и затратным, его не стоит бояться. Он позволяет улучшить условия проживания в дальнейшем и повысить стоимость жилья, что может быть особенно важно при продаже недвижимости.

В заключение добавлю, что при проведении проекта Пинуй Бинуй важно выбрать надежного подрядчика и профессионального адвоката, чтобы защитить свои интересы и гарантировать выполнение проекта в соответствии с законом. Как правило, в таких проектах мы представляем интересы жильцов, но можем помочь и с выбором застройщика.

Подпишитесь на рассылку Израильского права и получайте новые юридические статьи на электронную почту.

---

Поиск на сайте

Новые статьи в разделе

Этапы проекта «Пинуй-бинуй»

18.11.2024 Первичная организация; подписание предварительного соглашения No Shop; выбор застройщика; договор «Пинуй-бинуй»

Изменены налоговые ставки при покупке единственной квартиры новым репатриантом

09.09.2024 Репатриант, приобретающий единственную квартиру в Израиле, освобождается от налога на покупку на часть цены до 2 млн.шек.; на часть цены свыше этой суммы начисляется налог 0.5%.

Покупка квартиры через «квуцат рехиша»

25.08.2024 Плюсы этого способа приобретения квартиры: возможность выбора соседей, возможность повлиять на проектирование строительства, экономия средств (покупка квартиры через «квуцат рехиша», будет стоить дешевле квартиры от застройщика).

Архив ответов «Недвижимость»

Вернуться назад Появились вопросы?

Задайте свой вопрос на консультации он-лайн по теме «Недвижимость»