Покупка квартиры через «квуцат рехиша»

25.08.24 для печати отправить другу в избранное закладки ссылка

«Квуцат рехиша» – это объединение людей с целью совместного приобретения земельного участка, самостоятельного получения разрешения на строительство, самостоятельного привлечения застройщика и постройки жилья. Участник «квуцат рехиша» заключает следующие основные договоры: (1) договор о сотрудничестве участников между собой («эскем шитуф»); (2) договор о покупке земельного участка; (3) договор с застройщиком.

Плюсами такого способа приобретения квартиры являются возможность выбора соседей, возможность повлиять на проектирование строительства, а в основном – экономия средств; квартира, приобретенная через «квуцат рехиша», будет стоить дешевле аналогичной квартиры от застройщика; и это за счет того, что граждане берут на себя оформление бюрократических процедур, а также несут риск по вложенным на строительство средствам. Отсюда же понятны и минусы такого способа.

В отличие от покупки от застройщика, где взаимоотношения покупателя с продавцом жестко регулируются законом, защищающим покупателя, и не поддающимся изменению договором, не существует на данный момент подобного закона, регулирующего деятельность «квуцат рехиша» (хотя уже есть проект такого закона), поэтому от покупателя в «квуцат рехиша» требуется повышенная ответственность, личная вовлеченность в процесс, доскональное понимание сути сделки, и имеется повышенный риск по вложенным средствам.

Изначальная идея «квуцат рехиша» – это небольшая группа энтузиастов, лично знакомых друг с другом, ответственных за общее дело, разбирающихся в делах, склонившихся над чертежами и документами. Сегодня же «квуцот рехиша» зачастую управляются профессиональными организаторами, коммерческими фирмами, управляющими сразу по нескольку многочисленных групп. Конечный потребитель видит рекламу: «Квартиры по цене от…», демонстрируются рекламные буклеты, обсуждается планировка будущей квартиры, материалы, кухни, плитка и сантехника, предлагается подписать заявление и внести задаток, не всегда объясняя при этом, что предлагается вовсе не квартира, а участие в «квуцат рехиша», т.е. (1) как у продавца, так и у организатора группы, отсутствует обязательство по передаче квартиры покупателю; (2) как у продавца, так и у организатора группы отсутствует обязательство по срокам завершения строительства; (3) цена окончательно не определена; (4) отсутствует законодательная регуляция по защите вложенных средств.

При покупке квартиры через «квуцат рехиша», особенно в многочисленных группах, следует обратить внимание на следующее, и добиваться получения (раскрытия) следующей информации:

1) разумный задаток, уплачиваемый с подачей заявления о присоединении к группе нового участника, возможность возврата задатка в случае, если присоединение нового участника не состоится;

2) информация об организаторе группы (если таковой имеется), его контактная информация; Договор участников «квуцат рехиша» с организатором ( может быть частью договора о сотрудничестве участников между собой («эскем шитуф»)); подробное и четкое раскрытие обязанностей организатора, этапов проекта, в отношении которых организатор обязуется предоставить свои услуги группе, раскрытие информации о гонораре организатора, этапах оплаты гонорара (при этом, установление гонорара как процента от общей цены проекта противоречит роли организатора в проекте, т.к. ему будет выгодно увеличивать общую цену; аналогично не подойдет выплата всего гонорара вначале; рекомендуется определение гонорара организатора как конечной независимой суммы, пусть даже неизвестной точно на день подписания, выплачиваемой поэтапно); обязанность организатора по предоставлению участникам группы периодического (например, раз в 6 месяцев) отчета о предпринятых действиях по продвижению проекта; возможность замены организатора большинством голосов участников «квуцат рехиша» (например, 70%);

3) возможность выдвижения выборных представителей из числа участников «квуцат рехиша», и возможность последующей их замены;

4) заключение профессионального оценщика по недвижимости («шамай мекаркеин») о всех предполагаемых расходах каждого из участников группы в связи с покупкой прав на земельный участок, благоустройством, постройкой на нем квартир, гонорарами специалистов, оплатой услуг организатора группы, обязательными платежами, налогами и сборами;

5) информация о земельном участке, в отношении которого формируется группа; информация о наличии подробного градостроительного плана в отношении данного земельного участка (так называемая «тохнит мефуретет»), т.е. возможность обратиться непосредственно сегодня за получением разрешения на строительство, без предварительного утверждения государством / муниципалитетом каких-либо еще градостроительных планов в отношении данного района (что не зависит от участников группы и может привести в тупик);

6) приблизительный временной график реализации проекта;

7) правила распределения квартир между участниками группы, особенно в случае, когда участников больше, чем разрешенных к постройке квартир;

8) вложение средств только на отдельный доверительный счет, открытый на имя специально нанятого для этих целей Доверенного лица; использование средств на доверительном счете исключительно в целях реализации данного проекта и никаких иных; изучение Договора о ведении доверительного счета; возможность сменить доверенное лицо общим решением группы; страхование профессиональной ответственности доверенного лица; раскрытие информации об остатке и движениях по счету;

9) информация о количестве участников группы и о количестве единиц жилья, допустимых к постройке на данном участке в соответствии с градостроительным планом; количество участников не должно превышать количество единиц жилья, в противном случае (организатор надеется добиться увеличения единиц жилья в будущем) должен присутствовать особый механизм защиты (гарантии возврата) вложенных средств, например, открытие еще одного отдельного доверительного счета для средств таких участников и использование внесенных ими средств исключительно в целях работы над увеличением разрешенного количества единиц жилья;

10) надлежащая регистрация прав на приобретаемый земельный участок на имя участников группы (как обеспечительная мера сохранения средств); регистрация предупредительной пометки («эарат азара») в течение нескольких дней после подписания договора покупки земельного участка / присоединения нового участника;

11) возможность выхода из группы, которая не функционирует, например: (1) если не приобретен земельный участок в течение 3-х лет, возможность выйти и получить обратно деньги; (2) если не получено разрешение на строительство в течение 4-х лет после покупки участка (на этом этапе уже вложены значительные средства и выход участника может принести ущерб прочим участникам) – по решению определенного большинства участников продать весь участок и разделить деньги, прекратив деятельность;

12) участие в проекте сопровождающего ипотечного банка, что может косвенно свидетельствовать о большей безопасности проекта, т.к. проект должен был быть проверен специалистами банка;

13) репутация организатора группы;

«Квуцат рехиша» может и должна присутствовать на рынке недвижимости, позволяя людям экономить средства при покупке нового жилья, важно при этом осознанно и ответственно подходить к такой сделке.

Подпишитесь на рассылку Израильского права и получайте новые юридические статьи на электронную почту.

---

Поиск на сайте

Новые статьи в разделе

Этапы проекта «Пинуй-бинуй»

18.11.2024 Первичная организация; подписание предварительного соглашения No Shop; выбор застройщика; договор «Пинуй-бинуй»

Что такое «Пинуй Бинуй» и стоит ли его бояться?

15.09.2024 Пинуй Бинуй — это проект реновации жилого фонда в Израиле, который был запущен правительством в соответствии с законом о реновации от 2006 года.

Изменены налоговые ставки при покупке единственной квартиры новым репатриантом

09.09.2024 Репатриант, приобретающий единственную квартиру в Израиле, освобождается от налога на покупку на часть цены до 2 млн.шек.; на часть цены свыше этой суммы начисляется налог 0.5%.

Архив ответов «Недвижимость»

Вернуться назад Появились вопросы?

Задайте свой вопрос на консультации он-лайн по теме «Недвижимость»