Покупка квартиры от подрядчика (каблана)

12.03.05 для печати отправить другу в избранное закладки ссылка

Процесс покупки квартиры от подрядчика несколько отличается от процесса покупки квартиры со вторых рук.

Во-первых, как правило, при покупке квартиры от подрядчика покупаемая квартира и весь дом ещё не зарегистрированы ни в одном из государственных реестров (ни в Табо, ни в Миналь Мекаркаэй Исраэль). Согласно книгам реестров право собственности или право на строительство на участке, на котором построен или только строится дом, принадлежит подрядчику или вообще третьим лицам (комбинационная сделка). При комбинационной сделке право собственности на недвижимость принадлежит частным лицам, а подрядчик только выполняет строительные работы. Запись права собственности покупателя на квартиру или права на долгосрочную аренду в государственном реестре (Табо или Миналь Мекаркаэй Исраэль) может занять несколько лет после завершения строительства.

Однако не стоит бояться таких сделок, ибо права покупателя регистрируются в сопровождающей строительство компании (хевра мешакенет – חברה משכנת), и с появлением возможности записать право собственности покупателя на квартиру или право на долгосрочную аренду в государственном реестре сопровождающая компания займётся этой процедурой. Также в случае, если земля, на которой строится дом, принадлежит по праву собственности частным лицам (а не государству), с подписанием договора необходимо сделать предупредительную заметку (аэрат азара – הערת אזהרה) в книгах реестра недвижимости (Табо), как я разъяснял в своих предыдущих статьях.

Во-вторых, договор купли-продажи квартиры от подрядчика намного более всеобъемлющий и, конечно же, в пользу подрядчика.

В таких договорах обычно присутствует пункт, согласно которому покупатель обязуется уплатить адвокату 1%-1,5% от стоимости квартиры.

Не заблуждайтесь! Оплата услуг адвоката по договору купли-продажи квартиры от подрядчика не говорит о том, что этот адвокат будет защищать Ваши интересы. Наоборот, он будет защищать интересы своего клиента – подрядчика. Оплачиваемые покупателем услуги адвоката по договору купли-продажи квартиры от подрядчика – это услуги, которые окажет адвокат для перевода или записи права собственности на квартиру или права на долгосрочную аренду на имя покупателя.

В-третьих, в защиту прав покупателя выступает Закон о продаже (квартиры) (обеспечение защиты капиталовложений покупателей квартир) от 1974 года (חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל»ה).

Согласно этому закону, продавец обязан предоставить покупателю банковские гарантии на каждый взнос, производимый покупателем в счет квартиры. В случае банкротства продавца и непредоставления квартиры покупателю можно реализовать такую гарантию и тем самым вернуть затраты. Обращаю внимание покупателей на то, что эти гарантии должны быть переданы продавцом в ведение покупателя, и оставаться в его ведении до завершения процесса перевода права собственности на имя покупателя в государственном реестре или в сопроводительной компании, а не в ведении продавца, как обычно указывается в подобных договорах.

В-четвёртых, строительство дома обычно финансируется банком и поэтому у банка как у инвестора также возникают права на дом в целом и на каждую квартиру в этом доме. Для обеспечения возврата своих инвестиций банк обязывает продавца внести в договор купли – продажи пункт, согласно которому какая-то часть суммы или платёж за квартиру произведутся покупателем прямо на расчётный счёт в банке (при этом в договоре указывается аккредитивы счёта). Нередко покупатели не обращают внимания на такой пункт и производят взносы за квартиру непосредственно продавцу. В случае если недобросовестный продавец не вложил этот взнос на расчётный счёт банка, то банк, в свою очередь, может препятствовать переводу права собственности на квартиру на имя покупателя и подать против покупателя иск в суд с требованием произвести данную оплату.

Рекомендую вам быть предельно внимательными и перед подписанием любого договора тщательно изучить его в целом и каждый его пункт!

Подпишитесь на рассылку Израильского права и получайте новые юридические статьи на электронную почту.

---

Поиск на сайте

Новые статьи в разделе

Сбор «ирии» за улучшение недвижимости (Эйтель Ашбаха)

14.03.2024 Сбор «ирии» за улучшение недвижимости является обязательным платежом в связи с утверждением плана благоустройства, предоставлением льгот или разрешением на исключительное использование, увеличивающее стоимость имущества.

Установка субботнего лифта в многоквартирном доме

27.02.2024 Если в здания не установлен субботний механизм управления лифтом, необходимо согласие большинства владельцев квартир дома на установку субботнего механизма управления и эксплуатацию лифта в субботний период.

«Возможность продления договора аренды жилого помещения (право на опцию для продления договора аренды)»

22.02.2024 Арендодатель обязан уведомить арендатора о желании продлить срок аренды и на каких условиях. Арендодатель обязан сделать это в разумные сроки до окончания периода аренды согласно договору.

Архив ответов «Недвижимость»

Вернуться назад Появились вопросы?

Задайте свой вопрос на консультации он-лайн по теме «Недвижимость»