От каких условий покупателю нельзя отказываться в договоре купли-продажи первой квартиры?

для печати

От каких условий покупателю нельзя отказываться в договоре купли-продажи первой квартиры?
В договоре купли-продажи жилья (и особенно вторичного жилья) ни при каких обстоятельствах нельзя отказываться от правовых и финансовых механизмов защиты ваших денег и получения жилья после погашения долгов. Договор должен включать отлагательные условия, строгие механизмы доверия и подробные заявления продавца, чтобы вы не оказались без денег и без жилья.

1. Механизмы защиты денежных средств (наиболее важные).
Немедленная регистрация предупредительной записки. Первый платеж (собственный капитал) депонируется на доверительном счете у юриста продавца и будет переведен продавцу только после регистрации предупредительной записки в вашу пользу в Земельном реестре или Земельном управлении Израиля.

Пункт об условиях ипотеки. Не подписывайте договор без пункта в договоре, в котором должно быть прописано ваше право привести в квартиру, покупаемую вами, оценщика банка для оценки квартиры, покупаемой вами, так как банк не предоставит вам ипотеку (денежную ссуду под залог покупаемой квартиры), пока банк не убедится самостоятельно в реальной стоимости покупаемой вами квартиры, и кроме того, необходимости от продавца сотрудничать с оценщиком на предмет предоставления ему необходимых документов о праве на квартиру. Кроме того, важно, чтобы в договоре была прописана обязанность банка подписать необходимые банку документы на предмет залога покупаемой вами квартиры и оформления новой предупредительной записи в пользу банка, так как это обязательное условие, без которого банк не предоставит вам ипотеку.

Механизм депонирования для окончательного платежа. Значительная часть окончательного платежа останется на доверительном счете у адвоката продавца и не будет передана продавцу до тех пор, пока продавец не предоставит все необходимые документы для передачи права собственности на квартиру, а именно: справку о выплате или освобождении от налога на улучшение (на иврите — мас шевах), разрешение на уплату налога на благоустройство, разрешение муниципалитета (на иврите — эйтель ашбаха).

2. Заявления продавца о состоянии недвижимости.
Продавцы будут пытаться заставить вас подписать соглашение о покупке квартиры «как есть» и отказе от любых претензий. Вы должны настаивать на том, что ваш отказ зависит от того, насколько верны и полны все заявления продавца в договоре, и что он не знает о каких-либо скрытых дефектах недвижимости (таких как скрытые протечки, серьезные проблемы с влажностью или дефекты систем).

Заявление об отсутствии строительных нарушений и действующих предписаний. Продавец должен четко указать в договоре, что квартира построена в соответствии с действующим разрешением на строительство, что в ней нет строительных нарушений, и что против нее нет ожидающих рассмотрения административных или судебных предписаний (таких как предписание о сносе или объявление «опасной конструкции»).

3. Графики, компенсации и санкции.
Гибкий график платежей (льготный период): договор должен включать пункт о «льготном периоде» (продлении льготного периода) от 7 до 14 дней на случай любой задержки платежа или передачи вам квартиры, если это не будет считаться существенным нарушением договора. Это критически важная передышка в случае бюрократических задержек со стороны ипотечного банка.

Взаимно согласованная компенсация. Убедитесь, что в договоре есть пункт о согласованной компенсации (обычно на уровне 10% от стоимости сделки) в случае существенного нарушения договора. Компенсация должна быть взаимной – как в случае нарушения вами договора, так и в случае, если продавец сожалеет о нарушении или не сдает квартиру вовремя.

В Израиле не принято и фактически нереально покупать квартиру — впрочем, как и продавать — без представления интересов каждой из сторон (продавца или покупателя), адвокатом.

Адвокат Дмитрий Баксанский

Лицензия № 30059
г. Ришон ле-Цион, ул. Эйн Акоре 10 , этаж 9ый, мигдаль айовель
тел: 03-9563676.
моб.тел: 0504-662165

Заметили ошибку в тексте? Выделите текст мышью и нажмите Ctrl+Enter

Право преимущественной покупки недвижимости в Израиле

07.09.2026 Право преимущественной покупки в сфере недвижимости предоставляет его обладателю приоритет при приобретении продаваемой недвижимости.

Преимущественное право покупки недвижимости

28.05.2026 Право преимущественной покупки недвижимости — это право, предоставляющее его владельцу приоритет при приобретении недвижимости.

Правовые аспекты покупки квартиры с исключениями, касающимися строительных работ

18.05.2026 Покупка квартиры с нарушениями строительных норм — это сделка, сопряженная со значительными юридическими и финансовыми рисками, поскольку такие нарушения означают строительство без разрешения.

Архив ответов «Недвижимость»

Задайте свой вопрос на консультации он-лайн по теме «Недвижимость»