Покупка недвижимости со вторых рук

30.12.04 для печати отправить другу в избранное закладки ссылка

Во избежание недоразумений и для предотвращения введения в заблуждение покупателей квартир со вторых рук, хочу разъяснить наиболее важные моменты такого рода сделок.

Недвижимость в Израиле классифицируется в зависимости от формы права на неё. По действующему законодательству, существует 5 форм прав на недвижимость:

1) владение (баалут — בעלות),

2) аренда (схирут — שכירות), долгосрочная аренда (хахира — חכירה),

3) ипотечная ссуда (машканта — משכנתא),

4) сервитут (зикат ана'а – זיכת הנאה) ,

5) преимущественное право приобретения (зхут кдима – זכות קדימה),

Для приобретения недвижимости важную роль играет форма права данной недвижимости (кто владелец земли — государство или земля находится в частном распоряжении?). Кроме всего, данный фактор имеет значение для оформления сделки, ибо процедура регистрации прав новых владельцев на недвижимость в земельном реестре разная для каждого из видов права на собственность.

В этой статье речь пойдёт о приобретении со вторых рук права на долгосрочную аренду недвижимости, принадлежащей по праву собственности государству (хахира — חכירה).

В дальнейших статьях речь пойдёт о приобретении со вторых рук права владения недвижимостью, находящейся в частном распоряжении (баалут — בעלות), ипотечных ссудах (машканта — משכנתא), закладах прав на недвижимость (мишкун — משכון), предупредительных записях в земельном реестре (эарат аз'ара – הערת הזהרה) и.т.д.

1) Недвижимость, принадлежащая государству по праву собственности (долгосрочная аренда – хахира – חכירה)

При «покупке» недвижимости, принадлежащей государству по праву собственности, право собственности на эту недвижимость не переходит к покупателям, а остаётся у государства. Сделка такого рода на самом деле не является «покупкой» права собственности на недвижимость (как многие привыкли её называть). Такие сделки – это долгосрочная аренда недвижимости (хахира — חכירה). Срок такой аренды разный, от 25 лет до 999 лет. Но это не должно отпугивать покупателей, в том числе и по следующим причинам.

Во-первых, почти всегда с окончанием срока долгосрочной аренды государство, как правило, автоматически продлевает договор долгосрочной аренды на дополнительный срок (25 или 49 лет). Во-вторых, в последнее время наблюдается тенденция, согласно которой государство, всё чаще и чаще, переводит недвижимость, принадлежащую ему по праву собственности, в частное распоряжение долгосрочных арендаторов.

При так называемой «покупке» недвижимости со вторых рук, принадлежащей государству по праву собственности, между «продавцом» и «покупателем» подписывается договор купли-продажи. Однако, это не является показателем того, что «продавец» владеет недвижимостью по праву собственности. Он всего лишь долгосрочный арендатор, когда владельцем является государство. Вместе с тем, этот факт не лишает «продавца» права распоряжаться недвижимостью и продать своё право на долгосрочную аренду «покупателю». Поэтому при такого рода сделках «покупатель» покупает право на долгосрочную аренду недвижимости, а не саму недвижимость или право собственности.

Не смотря на это, налоговая инспекция Израиля по налогообложению недвижимости (мисуй мекаркеин – מיסוי מקרקעין) взимает налог при сделке по купли — продаже права на долгосрочную аренду в том же размере, как и при сделке по купле — продаже права собственности на недвижимость.

С точки зрения налоговой инспекции Израиля по налогообложению недвижимости, долгосрочная аренда (сроком как минимум в 25 лет) приравнивается к владению и поэтому является сделкой с недвижимостью.

При этом налогом облагаются обе стороны сделки: так называемый «продавец» облагается налогом за повышение ценности (стоимости) недвижимости (мас шевах – מס שבח), а «покупатель» — налогом за приобретение недвижимости (мас рэхиша – מס רכישה).

В своих ближайших статьях я обязательно расскажу и опишу порядок налогообложения недвижимости в Израиле, а также дам несколько рекомендаций по этому вопросу.

При покупке права на долгосрочную аренду недвижимости, принадлежащей по праву собственности государству, необходимо, ещё до подписания предварительного соглашения (зихрон дварим – זכרון דברים), и уж тем более до подписания договора (хозэ мэхэр – חוזה מכר), убедиться в отсутствии ареста (икуль — עיקול), закладов прав на недвижимость (мишкун — משכון), прав 3-ей стороны (зхут цад гимель – זכות צד ג'), ипотечных ссуд (машканта — משכנתא) и других неприятных «элементов-сюрпризов».

Отсутствие таких «сюрпризов» необходимо проверить не только в книге реестра недвижимости (миналь мекаркээй исраель – מינהל מקרקעי ישראל), а также в книге регистрации закладов (рашам hа-машконот – רשם המשכונות), и тем самым, в какой-то мере, обезопасить себя от неприятностей.

2) Приобретение недвижимости, находящейся в частном распоряжении по праву собственности (владения) (владение – баалут — בעלות)

При покупке недвижимости, принадлежащей продавцу по праву собственности (баалут — בעלות), т.е. находящейся в частном распоряжении, продавец продаёт покупателю, а покупатель приобретает право собственности на недвижимость (владение).

При покупке права собственности на недвижимость необходимо, ещё до подписания предварительного соглашения (зихрон дварим – זכרון דברים), и уж тем более до подписания договора (хозэ мэхэр – חוזה מכר), убедиться в отсутствии ареста (икуль — עיקול), закладов прав на недвижимость (мишкун — משכון), прав 3-ей стороны (зхут цад гимель – זכות צד ג'), ипотечных ссуд (машканта — משכנתא) и других неприятных «элементов-сюрпризов».

Отсутствие таких «сюрпризов» необходимо проверить (в отличие от сделки по приобретению права на долгосрочную аренду недвижимости, принадлежащей по праву собственности государству) в канцелярии записи недвижимости (лишкат ришум мекаркеин, табо – לשכת רישום מקרקעין, טאבו), которая ведёт регистрацию прав на недвижимость, находящуюся в частном распоряжении, и тем самым, в какой-то мере, обезопасить себя от неприятностей.

Такую процедуру проверки можно произвести путём запроса распечатки прав на данную недвижимость (несах ришум – נסח רישום), и как можно ближе по времени к моменту подписания договора купли-продажи. (В противном случае, за период с момента получения «чистой» распечатки и до момента подписания договора продавец может заложить квартиру, на неё могут наложить арест и т.п.).

Поскольку договор купли-продажи недвижимости является всего лишь обязательством совершить сделку, а не самой сделкой, как я разъясню далее, то необходимо, сразу после подписания договора (буквально в тот же день или, если договор был подписан вечером, то на следующее утро), записать в книге канцелярии записи недвижимости (лишкат ришум мекаркеин, табо – לשכת רישום מקרקעין, טאבו), предупредительную заметку (эарат аз'ара – הערת אזהרה). Эта предупредительная заметка лишит продавца права произвести с недвижимостью сделку, противоречащую предупредительной заметке.

Подпишитесь на рассылку Израильского права и получайте новые юридические статьи на электронную почту.

---

Поиск на сайте

Новые статьи в разделе

Компенсация от подрядчика за несвоевременную сдачу квартиры покупателю

19.12.2024 Прежде чем подписать договор покупки квартиры у подрядчика, важно внимательно прочитать договор и понять его условия. Если у вас есть вопросы или сомнения, свяжитесь со своим адвокатом.

Права пожилых людей в проекте «Пинуй-бинуй»

28.11.2024 Пожилые или больные люди могут с полным правом отказаться подписывать договор «Пинуй-бинуй» до тех пор, пока им не были предложены некоторые варианты «выкупа/одного переезда».

Этапы проекта «Пинуй-бинуй»

18.11.2024 Первичная организация; подписание предварительного соглашения No Shop; выбор застройщика; договор «Пинуй-бинуй»

Архив ответов «Недвижимость»

Вернуться назад Появились вопросы?

Задайте свой вопрос на консультации он-лайн по теме «Недвижимость»