«Биладиют»

01.05.23 для печати отправить другу в избранное закладки ссылка

СУТЬ ЭКСКЛЮЗИВНОГО ДОГОВОРА
Сразу после публикации объявления о продаже, продавцы недвижимости сталкиваются с многочисленными предложениями агентов (маклеров) о заключении эксклюзивного договора («биладиют»).
Суть эксклюзивного договора («биладиют») состоит в том, что маклер обязуется совершать определенные действия по продаже данной недвижимости, и будет считаться приведшим к совершению сделки продажи, если таковая состоится в период срока эксклюзивности, а следовательно, сможет рассчитывать на оплату комиссии при продаже.
В рамках эксклюзивного договора маклер концентрирует в своих руках усилия по продаже данного объекта недвижимости в определенный период, предполагая при этом, что он будет единственным лицом, занимающимся продажей.
Закон требует подписания эксклюзивного соглашения в виде отдельного документа.

СРОК ЭКСКЛЮЗИВНОСТИ
Согласно «Закону об агентах по недвижимости» срок эксклюзивности в отношении жилых квартир не может превышать 6 месяцев. Если срок не указан в договоре, Закон устанавливает его равным 30 дням.
Действие эксклюзивного договора прекращается досрочно по истечении лишь 1/3 от изначально установленного срока, если за это время маклер не предпринял необходимых действий по продаже. Этим самым клиенту гарантируется, что он не останется «привязанным» к маклеру, не выполняющему необходимых действий. Что это за действия, разберем ниже.

ДЕЙСТВИЯ ПО ПРОДАЖЕ
Закон устанавливает определенный «минимум» действий по продаже. Маклер, получивший эксклюзивное право на продажу недвижимости обязан выполнить по крайней мере два вида действий по продаже, из перечисленных в п. (1) – (6) ниже, ЛИБО выполнить действие, указанное в п. (7), совместно с некоторыми из действий (1) – (6) или без них, и все это в соответствии с условиями договора между Сторонами:

(1) Установка рекламной вывески.
(2) Рекламное объявление в интернете.
(3) Рекламное объявление в газете по всей стране.
(4) Рекламное объявление в местной газете.
(5) Приглашение потенциальных покупателей к просмотрам квартиры.
(6) Привлечение хотя бы пяти других маклеров, работающих в данном городе, к сотрудничеству по продаже.
(7) Любое иное действие по продаже по согласованию Сторон.

Однако, клиент вовсе не обязан довольствоваться «минимальным» законным набором действий по продаже. Следует указать в эксклюзивном соглашении с маклером полный перечень всех тех конкретных действий по продаже, выполнение которых клиент ожидает от маклера в данном случае, и невыполнение которых в первой трети срока эксклюзивности, соответственно, позволит досрочно расторгнуть соглашение.

РЕАЛЬНЫЙ ВКЛАД МАКЛЕРА В ЗАКЛЮЧЕНИЕ СДЕЛКИ
Согласно «Закону об агентах по недвижимости» маклер может рассчитывать на получение комиссии только и только, если он привел к заключению сделки, и эксклюзивный договор не является здесь исключением.
Однако, в случае эксклюзивного договора роль маклера как «эффективного фактора» заключения сделки (если таковая состоится) будет презюмироваться, т.е. предполагаться, пока не доказано обратное.
Судебная практика не исключает возможности доказать, даже при наличии эксклюзивного соглашения, что маклер НЕ являлся эффективным фактором заключения сделки (и потому не вправе рассчитывать на комиссию). Преодолеть барьер такого доказательства при наличии эксклюзивного договора будет непросто.
В судебном постановлении Верховного суда номер 4036/16 «Группа Бар-Эль нехасим против Биньямин» от 20/07/2016 указывается, что при возможном доказательстве обратного следует принять во внимание следующие факторы: посетил ли покупатель квартиру «до» либо «после» подписания продавцом эксклюзивного соглашения; насколько быстро после заключения эксклюзивного соглашения был подписан договор купли-продажи, непосредственно ли сразу, или же по прошествии определенного времени, когда маклер уже успел выполнить ряд действий по продаже; учесть количество и качество предпринятых маклером действий по продаже; добросовестность сторон; позаботился ли продавец об исключении определенных потенциальных покупателей при подписании эксклюзивного соглашения с маклером; каким образом покупатель пришел к данной недвижимости, посредством ли маклера или же, например, через прошлое, или случайное, знакомство с продавцом; мнение самого покупателя о том, кто привел его к совершению покупки.

ТРЕБОВАНИЕ ОБ ОТДЕЛЬНОМ ДОКУМЕНТЕ ЭКСКЛЮЗИВНОГО СОГЛАШЕНИЯ
Чтобы обратить повышенное внимание клиента на факт подписания именно эксклюзивного соглашения, Закон установил обязательное требование о том, что эксклюзивное соглашение должно быть подписано на отдельном бланке в виде отдельного документа.
В отсутствие отдельно подписанного документа об эксклюзивности маклер не может рассчитывать на получение комиссии.
Действительно, судебной практике известны исключения из этого правила, когда все условия эксклюзивного соглашения были фактически согласованы сторонами пусть и не в виде отдельного бланка, а продавец, прекрасно понимая, что на самом деле стороны действуют в рамках эксклюзивного соглашения, вместе с тем занимал недобросовестную позицию, злоупотребляя забывчивостью маклера и несоблюдением последним формального требования об отдельном документе.
Данные исключения лишь подтверждают общее правило: в отсутствие отдельного документа об эксклюзивности маклер не может требовать уплаты комиссии. В конце концов, Закон четко и однозначно устанавливает обязанность подписания отдельного документа об эксклюзивности.

СДЕЛКА, ПОДПИСАННАЯ ПОСЛЕ ИСТЕЧЕНИЯ СРОКА ЭКСКЛЮЗИВНОСТИ
Согласно ст. 14(алеф) (3) Закона об агентах по недвижимости презумпция маклера как «эффективного фактора» сделки распространяется на сделки, заключенные в период срока эксклюзивности, а не после этого срока.
В случаях подписания сделки с недвижимостью за рамками срока действия эксклюзивного соглашения бремя доказывания «эффективного фактора» переходит к маклеру. Если маклер сумеет доказать, что именно он привел к заключению этой сделки (пусть и по истечении срока эксклюзивности), он вправе будет требовать уплаты комиссии.

РАСТОРЖЕНИЕ ЭКСКЛЮЗИВНОГО СОГЛАШЕНИЯ
В деле номер 60730-07-12 «Эрез Авраам Авиталь против Хаим Менахем» суд пояснил, что суду следует проявлять осторожность, рассматривая заявления о расторжении эксклюзивных соглашений с маклерами, если цель продавца при этом – избежать уплаты комиссии. В данном конкретном случае суд пришел к выводу, что расторжение эксклюзивного соглашения было правомочным, так как маклером не было представлено доказательств совершения им необходимых действий по продаже.
В другом деле номер 44267-03-10 «Шмуль против Швиро» мировой суд города Хайфы установил, что расторжение эксклюзивного соглашения с маклером не обязательно должно производиться в письменной форме. В данном случае суд постановил, что расторжение соглашения было правомочным, так как маклером не было предпринято по крайней мере два действия по продаже, как того требует закон. Иными словами, в случае, когда маклер не предпринимает необходимых действий по продаже, эксклюзивное соглашение прекращается само по себе без необходимости направления каких-либо уведомлений.

ПРОДАВЕЦ НЕ ПОЗВОЛЯЕТ ПРИВЕСТИ К ЗАКЛЮЧЕНИЮ СДЕЛКИ
В деле номер 15821-01-15 «Янив Валия Ор против Альперин» маклер и продавец квартиры заключили эксклюзивное соглашение. Маклер выполнил все необходимые действия по продаже и привел десять потенциальных покупателей на просмотр квартиры, один из которых выразил готовность к покупке. Через несколько дней продавец ретировался, заявив, что квартиру следует продавать по более высокой цене, а впоследствии и вовсе заявил, что не заинтересован в продаже. Мировой суд города Петах-Тиква постановил, что продавец действовал недобросовестно тем, что не позволил маклеру привести к заключению сделки. В данном случае суд присудил в пользу маклера договорную неустойку, предусмотренную эксклюзивным соглашением.
В другом деле номер 2012/04 «Гофар против Кауфман» районный суд Центрального округа постановил, что нельзя лишить маклера положенной ему комиссии даже если квартира была продана без ведома маклера и без его участия, если клиент своими направленными действиями лишил его возможности привести к заключению сделки.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПОДПИСАН ДО ИСТЕЧЕНИЯ ТРЕТИ СРОКА ДЕЙСТВИЯ ЭКСКЛЮЗИВНОГО СОГЛАШЕНИЯ, ПРИТОМ ЧТО МАКЛЕР НЕ ПРЕДПРИНЯЛ ВСЕХ УСЛОВЛЕННЫХ ДЕЙСТВИЙ ПО ПРОДАЖЕ
Клиент вправе расторгнуть эксклюзивное соглашение по истечении 1/3 общего срока, если маклер бездействовал. Однако, это вовсе не означает, что маклер вправе бездействовать в течение первой трети срока!
В данном случае (дело 62230-10-13 «Амраниан против Инбар») суд отклонил требование маклера об уплате комиссии, постановив что установленный Законом срок 1/3 от общего срока эксклюзивности вовсе не является для маклера «льготным периодом», в течение которого маклер мог бы бездействовать «по праву». Маклер обязан предпринимать действия по продаже в том числе и в этот период, а раз он бездействовал, он не вправе требовать уплаты комиссии в данной сделке.

ОБЯЗАННОСТЬ ПРОДАВЦА ВЕСТИ ПЕРЕГОВОРЫ С ПОКУПАТЕЛЯМИ ТОЛЬКО ПОСРЕДСТВОМ ЭКСКЛЮЗИВНОГО МАКЛЕРА
Большинство эксклюзивных соглашений с маклерами содержат условие, запрещающее клиенту вести переговоры с покупателями иначе как посредством данного маклера, и устанавливающее договорную неустойку за нарушение продавцом данного обязательства в размере обычно равном как раз сумме комиссии.
Действительно, справедливо, что в эксклюзивном соглашении продавец обязуется воздержаться от привлечения к продаже других маклеров, либо от самостоятельного ведения переговоров с покупателями, так как иное лишало бы эксклюзивный договор всякого смысла. Ведь если другой маклер сможет использовать плоды маркетинговых усилий эксклюзивного маклера, у последнего не будет никаких стимулов к тому, чтобы прикладывать усилия к продаже. Такой результат был бы не только несправедливым, но и подрывающим институт эксклюзивного соглашения как такового, институт, который законодатель решил тем не менее реализовать, пусть и в рамках определенных ограничений.
В то же время, условие о договорной неустойке за самостоятельное ведение переговоров с покупателями можно рассматривать как «креативный способ» обойти обязательное требование Закона об «эффективном факторе» сделки как обязательное условие получения комиссионного вознаграждения.
В решении Верховного суда Израиля по делу 4036/16 «Группа Бар-Эль против Биньямин» судом было разъяснено, что в период действия эксклюзивного соглашения продавец не может пытаться самостоятельно продать данный объект недвижимости, либо самостоятельно вести переговоры с потенциальными покупателями. В случаях, когда продавец хотел бы, чтобы ему было позволено заниматься продажей самостоятельно, ему необходимо побеспокоиться об указании такой возможности в соглашении с маклером.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Сотрудничество продавца и маклера в эксклюзивном соглашении взаимовыгодно: клиент получает сконцентрированные усилия по продаже недвижимости, а маклер, в свою очередь, полагает, что, действуя с должным усердием, он имеет хорошие шансы на продажу недвижимости в условленный период, что принесет ему право на получение комиссионного вознаграждения. Этим эксклюзивное соглашение отличается от «обычной» работы маклера, когда в отношении одного объекта недвижимости действуют многие маклеры, понимая, что сделка в итоге может быть совершена в результате деятельности коллеги-конкурента.
Маклер не может быть заинтересован затрачивать свое время и деньги на продвижение продажи недвижимости в случае, когда велика вероятность того, что результат всех его вложений попадет в руки другого маклера, или даже самого продавца.
Поэтому эксклюзивные соглашения содержат запрет для продавца на продажу данной недвижимости через других маклеров либо самостоятельно. В тех случаях, когда стороны все же готовы сделать исключения, это должно быть четко прописано в эксклюзивном соглашении, в частности, указаны имена конкретных потенциальных покупателей, в отношении которых установлено, что, если они приобретут эту недвижимость – в том не будет роли эксклюзивного маклера.

Закон об агентах по недвижимости регулирует порядок заключения эксклюзивного соглашения с маклером и носит выраженный «потребительский» характер, т.е. ставит своей целью защиту интересов клиента.
В частности, Законом установлено требование о заключении эксклюзивного соглашения в виде отдельного документа. Также Законом установлен ряд обязательных действий по продаже, которые маклер обязан предпринять (все или часть из них) в период действия эксклюзивного соглашения, и даже установлена обязанность маклера указать все эти действия в документе эксклюзивного соглашения, отметив те из них, которые маклер обязуется выполнить.

Законом установлено, что маклер вправе рассчитывать на уплату комиссионного вознаграждения, только если своими действиями он привел к заключению сделки, то есть послужил «эффективным фактором» совершения сделки, и эксклюзивный договор здесь – не исключение. В эксклюзивном договоре, так же, как и в обычном, маклеру требуется послужить «эффективным фактором» заключения сделки, чтобы смочь претендовать на получение комиссии. Однако, в эксклюзивном договоре, в отличие от обычного, роль маклера как «эффективного фактора» презюмируется, то есть предполагается, пока не доказано обратное, если только маклер предпринимал необходимые действия по продаже. В соглашении с маклером стоит указать все те конкретные действия по продаже, выполнение которых продавец ожидает в данном случае.
Закон ограничивает срок действия эксклюзивного договора максимум 6-ю месяцами в отношении жилых квартир. В случае, если маклер не предпринимает необходимых согласованных действий по продаже, эксклюзивный договор будет считаться расторгнутым уже по истечении трети от изначального срока.

Подпишитесь на рассылку Израильского права и получайте новые юридические статьи на электронную почту.

---

Поиск на сайте

Новые статьи в разделе

Компенсация от подрядчика за несвоевременную сдачу квартиры покупателю

19.12.2024 Прежде чем подписать договор покупки квартиры у подрядчика, важно внимательно прочитать договор и понять его условия. Если у вас есть вопросы или сомнения, свяжитесь со своим адвокатом.

Права пожилых людей в проекте «Пинуй-бинуй»

28.11.2024 Пожилые или больные люди могут с полным правом отказаться подписывать договор «Пинуй-бинуй» до тех пор, пока им не были предложены некоторые варианты «выкупа/одного переезда».

Этапы проекта «Пинуй-бинуй»

18.11.2024 Первичная организация; подписание предварительного соглашения No Shop; выбор застройщика; договор «Пинуй-бинуй»

Архив ответов «Недвижимость»

Вернуться назад Появились вопросы?

Задайте свой вопрос на консультации он-лайн по теме «Недвижимость»