Покупаем квартиру в проекте без банковского сопровождения

17.10.22 для печати отправить другу в избранное закладки ссылка

Первое, о чем (справедливо) думает любой потенциальный покупатель при покупке квартиры от застройщика, – это обеспечение вложенных средств, сохранность уплаченных денег.

Многие потенциальные покупатели знают, что строительные проекты, с этой точки зрения, условно делятся на те, в которых есть «банковское сопровождение», и те, в которых «банковского сопровождения» нет.
Причина отсутствия банковского сопровождения обычно в том, что это маленький строительный проект, в таких проектах компании-застройщику может быть экономически не выгодно брать на себя дополнительные расходы по привлечению банка и банковских гарантий.

Сохранность вложенных средств в проектах «без сопровождения» обеспечивается, обычно, регистрацией в пользу покупателя так называемой предупредительной записи «эарат азара» в государственном реестре прав на недвижимость.
С точки зрения Закона, регистрация предупредительной записи «эарат азара» является необходимым и достаточным законным средством гарантии сохранности вложенных денег покупателя.
Несмотря на это, на практике имели место нашумевшие случаи, когда компания-застройщик прекратила свое существование, а только лишь предоставленная покупателям «эарат азара» НЕ обеспечила в полной мере сохранность уплаченных средств.

В частности, в деле 14785-05-18, рассмотренном окружным судом по делу строительной компании «Дерех а-Теана» по строительному проекту в городе Рамат-Ган, предупредительные записи в пользу покупателей при продаже имущества этой компании «с молотка» были названы судом «нежелательным, обременительным» имуществом, на основании чего суд и вовсе постановил аннулировать как эти самые записи в реестре, так и договоры купли-продажи с покупателями(!), в результате чего покупатели подверглись серьезному риску потери уплаченных денег.

Рассмотрим, что можно (и нужно) указать в договоре купли-продажи в случае, когда Вы хотите купить квартиру в проекте без банковского сопровождения.

Государственный уполномоченный по соблюдению «Закона о продажах квартир» (в письме от 14 ноября 2011 г.) разъясняет:
ПЛАТЕЖИ по договорам покупки новых квартир, гарантией по которым является только «эарат азара», должны осуществляться только по мере реального продвижения строительства, согласно ВЕХАМ, установленным Министерством строительства Израиля в специальных Правилах.

Оплата за квартиру согласно вехам строительства обеспечит в каждый данный момент времени ту сумму, которую покупатель уже уплатил компании-застройщику, что существенно сократит риски покупателя в случае приостановки строительства.
В случае возникновения споров покупателя и застройщика о том, действительно ли был выполнен надлежащим образом тот или иной этап строительства, рекомендуется прибегнуть к заключению специалиста. Нужно ли объяснять, как важно, чтобы договор купли-продажи обеспечивал покупателю возможность привлечь для этих целей НЕЗАВИСИМОГО специалиста.

Приведем ниже Правила Министерства строительства, устанавливающие максимум оплаты в зависимости от этапов строительства:
1) Заливка нижнего уровня по всему зданию – 31%;
2) Возведение каркаса этажа, на котором расположена приобретаемая квартира, и ниже, в т.ч. выполнение электромонтажных и сантехнических работ по каркасу, возведение внутренних перегородок и проемов – 25%;
3) Возведение каркаса всего здания, в т.ч. выполнение электромонтажных и сантехнических работ по каркасу, возведение внутренних перегородок и проемов по всему зданию – 5%;
4) Выполнение внешней облицовки здания – 6%;
5) Выполнение работ по штукатурке и укладке напольного покрытия – 10%;
6) Выполнение работ по внутренней облицовке, монтажу окон и перил, входной двери квартиры, противопожарной двери — 13%;
7) Окончание работ по устройству систем общего пользования по всему зданию, в т.ч. лифтов, противопожарных систем, благоустройству прилегающей территории согласно требованиям для получения Разрешения на заселение – 5%;
8) Получение Разрешения на заселение («Тофес 4») и передача квартиры Покупателю – 5%.
(Итого: 100%).

В том случае, когда речь идет о возведении новой квартиры в рамках проекта ТАМА 38, Правила устанавливают следующий график оплаты в зависимости от темпов строительства:
1) Выполнение работ по укреплению первого этажа (существующего здания), в т.ч. возведение внутриквартирных укрепленных помещений, а также выполнение земляных работ по отрытию и укреплению стенок котлована для строительства парковок — 13%;
2) Выполнение работ по укреплению всего здания, в т.ч. верхнего этажа, а также возведение внутриквартирных укрепленных помещений в здании – 13%;
3) Возведение каркаса всех новых этажей здания, в т.ч. выполнение электромонтажных и сантехнических работ по каркасу, возведение внутренних перегородок и проемов – 20%;
4) Выполнение внешней облицовки здания – 6%;
5) Выполнение работ по штукатурке и укладке напольного покрытия в приобретаемой квартире – 22%;
6) Выполнение работ по внутренней облицовке, монтажу окон и перил, входной двери квартиры, противопожарной двери – 10%;
7) Окончание работ по устройству систем общего пользования по всему зданию, в т.ч. лифтов, противопожарных систем, благоустройству прилегающей территории согласно требованиям для получения Разрешения на заселение – 10%;
8) Получение Разрешения на заселение («Тофес 4») и передача квартиры Покупателю – 6%.

Подводя итог.
Отсутствие банковского сопровождения проекта само по себе не является причиной отказываться от предложения, устраивающего покупателя по всем другим параметрам. При этом следует позаботиться о том, чтобы Договор купли-продажи содержал следующие основные условия:
-Регистрация предупредительной пометки «эарат азара» в пользу покупателя;
-Оплата согласно этапам строительства в соответствии с Правилами Минстроя;
-Привлечение независимого специалиста для определения реально выполненных этапов строительства в случае возникновения споров.

Подпишитесь на рассылку Израильского права и получайте новые юридические статьи на электронную почту.

---

Поиск на сайте

Новые статьи в разделе

Что такое «Пинуй Бинуй» и стоит ли его бояться?

15.09.2024 Пинуй Бинуй — это проект реновации жилого фонда в Израиле, который был запущен правительством в соответствии с законом о реновации от 2006 года.

Изменены налоговые ставки при покупке единственной квартиры новым репатриантом

09.09.2024 Репатриант, приобретающий единственную квартиру в Израиле, освобождается от налога на покупку на часть цены до 2 млн.шек.; на часть цены свыше этой суммы начисляется налог 0.5%.

Покупка квартиры через «квуцат рехиша»

25.08.2024 Плюсы этого способа приобретения квартиры: возможность выбора соседей, возможность повлиять на проектирование строительства, экономия средств (покупка квартиры через «квуцат рехиша», будет стоить дешевле квартиры от застройщика).

Архив ответов «Недвижимость»

Вернуться назад Появились вопросы?

Задайте свой вопрос на консультации он-лайн по теме «Недвижимость»