Покупаем квартиру в проекте без банковского сопровождения

17.10.22 для печати отправить другу в избранное закладки ссылка

Первое, о чем (справедливо) думает любой потенциальный покупатель при покупке квартиры от застройщика, – это обеспечение вложенных средств, сохранность уплаченных денег.

Многие потенциальные покупатели знают, что строительные проекты, с этой точки зрения, условно делятся на те, в которых есть «банковское сопровождение», и те, в которых «банковского сопровождения» нет.
Причина отсутствия банковского сопровождения обычно в том, что это маленький строительный проект, в таких проектах компании-застройщику может быть экономически не выгодно брать на себя дополнительные расходы по привлечению банка и банковских гарантий.

Сохранность вложенных средств в проектах «без сопровождения» обеспечивается, обычно, регистрацией в пользу покупателя так называемой предупредительной записи «эарат азара» в государственном реестре прав на недвижимость.
С точки зрения Закона, регистрация предупредительной записи «эарат азара» является необходимым и достаточным законным средством гарантии сохранности вложенных денег покупателя.
Несмотря на это, на практике имели место нашумевшие случаи, когда компания-застройщик прекратила свое существование, а только лишь предоставленная покупателям «эарат азара» НЕ обеспечила в полной мере сохранность уплаченных средств.

В частности, в деле 14785-05-18, рассмотренном окружным судом по делу строительной компании «Дерех а-Теана» по строительному проекту в городе Рамат-Ган, предупредительные записи в пользу покупателей при продаже имущества этой компании «с молотка» были названы судом «нежелательным, обременительным» имуществом, на основании чего суд и вовсе постановил аннулировать как эти самые записи в реестре, так и договоры купли-продажи с покупателями(!), в результате чего покупатели подверглись серьезному риску потери уплаченных денег.

Рассмотрим, что можно (и нужно) указать в договоре купли-продажи в случае, когда Вы хотите купить квартиру в проекте без банковского сопровождения.

Государственный уполномоченный по соблюдению «Закона о продажах квартир» (в письме от 14 ноября 2011 г.) разъясняет:
ПЛАТЕЖИ по договорам покупки новых квартир, гарантией по которым является только «эарат азара», должны осуществляться только по мере реального продвижения строительства, согласно ВЕХАМ, установленным Министерством строительства Израиля в специальных Правилах.

Оплата за квартиру согласно вехам строительства обеспечит в каждый данный момент времени ту сумму, которую покупатель уже уплатил компании-застройщику, что существенно сократит риски покупателя в случае приостановки строительства.
В случае возникновения споров покупателя и застройщика о том, действительно ли был выполнен надлежащим образом тот или иной этап строительства, рекомендуется прибегнуть к заключению специалиста. Нужно ли объяснять, как важно, чтобы договор купли-продажи обеспечивал покупателю возможность привлечь для этих целей НЕЗАВИСИМОГО специалиста.

Приведем ниже Правила Министерства строительства, устанавливающие максимум оплаты в зависимости от этапов строительства:
1) Заливка нижнего уровня по всему зданию – 31%;
2) Возведение каркаса этажа, на котором расположена приобретаемая квартира, и ниже, в т.ч. выполнение электромонтажных и сантехнических работ по каркасу, возведение внутренних перегородок и проемов – 25%;
3) Возведение каркаса всего здания, в т.ч. выполнение электромонтажных и сантехнических работ по каркасу, возведение внутренних перегородок и проемов по всему зданию – 5%;
4) Выполнение внешней облицовки здания – 6%;
5) Выполнение работ по штукатурке и укладке напольного покрытия – 10%;
6) Выполнение работ по внутренней облицовке, монтажу окон и перил, входной двери квартиры, противопожарной двери — 13%;
7) Окончание работ по устройству систем общего пользования по всему зданию, в т.ч. лифтов, противопожарных систем, благоустройству прилегающей территории согласно требованиям для получения Разрешения на заселение – 5%;
8) Получение Разрешения на заселение («Тофес 4») и передача квартиры Покупателю – 5%.
(Итого: 100%).

В том случае, когда речь идет о возведении новой квартиры в рамках проекта ТАМА 38, Правила устанавливают следующий график оплаты в зависимости от темпов строительства:
1) Выполнение работ по укреплению первого этажа (существующего здания), в т.ч. возведение внутриквартирных укрепленных помещений, а также выполнение земляных работ по отрытию и укреплению стенок котлована для строительства парковок — 13%;
2) Выполнение работ по укреплению всего здания, в т.ч. верхнего этажа, а также возведение внутриквартирных укрепленных помещений в здании – 13%;
3) Возведение каркаса всех новых этажей здания, в т.ч. выполнение электромонтажных и сантехнических работ по каркасу, возведение внутренних перегородок и проемов – 20%;
4) Выполнение внешней облицовки здания – 6%;
5) Выполнение работ по штукатурке и укладке напольного покрытия в приобретаемой квартире – 22%;
6) Выполнение работ по внутренней облицовке, монтажу окон и перил, входной двери квартиры, противопожарной двери – 10%;
7) Окончание работ по устройству систем общего пользования по всему зданию, в т.ч. лифтов, противопожарных систем, благоустройству прилегающей территории согласно требованиям для получения Разрешения на заселение – 10%;
8) Получение Разрешения на заселение («Тофес 4») и передача квартиры Покупателю – 6%.

Подводя итог.
Отсутствие банковского сопровождения проекта само по себе не является причиной отказываться от предложения, устраивающего покупателя по всем другим параметрам. При этом следует позаботиться о том, чтобы Договор купли-продажи содержал следующие основные условия:
-Регистрация предупредительной пометки «эарат азара» в пользу покупателя;
-Оплата согласно этапам строительства в соответствии с Правилами Минстроя;
-Привлечение независимого специалиста для определения реально выполненных этапов строительства в случае возникновения споров.

Подпишитесь на рассылку Израильского права и получайте новые юридические статьи на электронную почту.

---

Поиск на сайте

Новые статьи в разделе

Квартира в подарок

22.04.2024 Дарение квартиры — это сделка с недвижимостью, поэтому она включает в себя оформление документов, налоги и работу с адвокатом.

Сбор «ирии» за улучшение недвижимости (Эйтель Ашбаха)

14.03.2024 Сбор «ирии» за улучшение недвижимости является обязательным платежом в связи с утверждением плана благоустройства, предоставлением льгот или разрешением на исключительное использование, увеличивающее стоимость имущества.

Установка субботнего лифта в многоквартирном доме

27.02.2024 Если в здания не установлен субботний механизм управления лифтом, необходимо согласие большинства владельцев квартир дома на установку субботнего механизма управления и эксплуатацию лифта в субботний период.

Архив ответов «Недвижимость»

Вернуться назад Появились вопросы?

Задайте свой вопрос на консультации он-лайн по теме «Недвижимость»