Квартирная сделка. Как это работает.

06.01.22 для печати отправить другу в избранное закладки ссылка

В Израиле сложился отработанный годами механизм совершения квартирных сделок, суть которого, основные этапы, я изложу коротко на доступном языке, пусть упрощенно. Заодно передам общие послания, рекомендации («типим»), в отношении ситуаций, которые я наблюдаю повторяющимися от раза к разу.

И, разумеется, если Вы уже находитесь в процессе сделки и представлены адвокатом, Вам следует прислушиваться, в первую очередь, к рекомендациям именно Вашего адвоката.

Итак.

0. Перед продажей квартиры убедитесь, что права оформлены на Ваше имя.

Если было наследство — что права переписаны с имени наследодателя на Ваше имя.
Если недвижимость была приобретена Вами в свое время — что адвокат, занимавшийся сделкой, завершил свою работу регистрацией прав на Ваше имя.
Если Вы приобретали недвижимость на данный загранпаспорт, что этот паспорт еще действует.
Если Вы брали ипотечную ссуду («машканту»), и она выплачена — что запись о «машканте» устранена из реестра прав. Особенно это актуально в тех редких случаях, когда «машканта» бралась в небанковских компаниях.
В большинстве случаев можно выставлять недвижимость на продажу, параллельно дооформляя и исправляя то, что требуется.

1. ОБМЕН ДАННЫМИ АДВОКАТОВ.

Вы выставили квартиру на продажу самостоятельно или обратились к маклеру, Вам звонили посредники и обычные люди, приходили на просмотры, или же Вы ходили и смотрели квартиры, Вы предлагали цену, Вам предлагали цену, — это зарождение самой будущей сделки.

Как только достигнута договоренность о цене, самое первое, что Вам следует сделать – это попросить у человека телефон его адвоката.

Отдельно скажу, что не стоит просить переслать Вам, не стоит рассматривать, не стоит пересылать другой стороне, связанные с квартирой документы – предоставьте это адвокатам. Дело в том, что часто на фоне такого обмена документами между людьми возникают абсолютно лишние ненужные вопросы и недоразумения.

Ваш реальный покупатель или продавец не тот, с кем Вы разговариваете о будущей сделке, объясняетесь или обмениваетесь документами, а тот, кто сообщил Вам телефон его адвоката и попросил координаты Вашего.

Телефон адвоката – это граница, отделяющая тех, кто ведет с Вами разговоры, от тех, кто ведет с Вами дела. Следует поставить сделку на деловые рельсы как можно раньше, как только договорились о цене.

2. БАНКОВСКИЙ ЧЕК И ПОДПИСАНИЕ.

Если свести весь механизм сделки к одной фразе, она будет звучать так: при подписании договора продавец сразу подписывает документы (доверенность), позволяющие зарегистрировать квартиру на имя покупателя. Эти документы хранятся у адвоката продавца до тех пор, пока продавец получит всю сумму за продаваемую квартиру; только тогда эти документы передаются покупателю.

Первый платеж по сделке обычно составляет не менее 10% цены; так заведено, поскольку именно такова обычно сумма договорной неустойки; таким образом, если покупатель впоследствии нарушит договор, продавцу уже гарантирована эта неустойка, он удержит ее у себя.

Покупатель оплачивает первый платеж на подписании договора: приносит на подписание и передает адвокату продавца банковский чек в сумме первого платежа по сделке («чек банкаи», банковский вексель). Такой чек может быть получен человеком в отделении банка при одновременном списании соответствующей суммы с его счета. В отличие от обычных чеков, которые мы выписываем из нашей чековой книжки, банковский чек гарантированно будет покрыт, а потому он представляет собой удобный эквивалент наличных денег.

Этот банковский чек хранится у адвоката продавца несколько дней, в течение которых покупатель регистрирует пометку в реестре прав о факте подписания договора («эарат азара») – запись, исключающая возможность продажи квартиры кому-либо другому, кроме данного покупателя. Лишь после регистрации пометки, через несколько дней после подписания договора, банковский чек передается в руки самому продавцу.

3. УСТРАНЕНИЕ ИПОТЕКИ.

Ипотека продавца, обычно, устраняется платежами покупателя непосредственно в банк продавца, разумеется, в счет цены сделки.
Для этого, банк продавца предоставляет стандартный документ, называемый «михтав каванот», представляющий собой обязательство банка убрать обременение с квартиры при оплате банку указанной в этом документе конкретной суммы икс (остаток по ипотеке, плюс комиссия за досрочное погашение).

Все последующие платежи покупателя совершаются при условии устранения ипотеки продавца и предоставления «чистой» от ипотеки выписки прав.

Несвоевременное предоставление продавцом «михтав каванот» является одним из распространенных нарушений. Происходит это обычно вследствие обычной неорганизованности. Поскольку последующие платежи покупателя зависят от этого, последствием может стать сдвиг платежей, и нарушение продавцом срока передачи квартиры.

4. НАЛОГИ ПО СДЕЛКЕ.

Декларации о факте совершения сделки подаются в налоговую службу адвокатами сторон в течение 30 дней с момента подписания договора, после чего, если в данной сделке Вам надлежит уплачивать налог на продажу или на покупку, адвокат передаст Вам квиток к оплате налога.

Даже если Вы освобождены от уплата налога в сделке, все равно подается декларация и получается соответствующая налоговая справка!

Срок получения налоговой справки составляет обычно несколько месяцев. Это зависит от загруженности налоговой службы и других факторов.

5. ИПОТЕКА

После уплаты покупателем за квартиру всей суммы кроме ипотеки, ипотечный банк покупателя перечисляет деньги непосредственно продавцу. Таким образом, деньги ипотеки (почти всегда) — это последний платеж / последние платежи в сделке. Таковы требования ипотечных банков, которые хотят таким образом гарантировать полную оплату по сделке и ее благополучное завершение с этой точки зрения.

Ипотечный банк покупателя высылает оценщика для оценки недвижимости (если квартира сдана арендаторам, продавцу важно договориться с ними, чтобы они своевременно допустили оценщика в квартиру).

Банк выдает деньги под залог прав покупателя на приобретаемую недвижимость. Поэтому перед выдачей денег банк проверяет права продавца на эту недвижимость, юридическую возможность беспрепятственного завершения сделки.

Это крайне важно, поскольку сейчас мы находимся уже в самой середине сделки, и отказ в выдаче ипотеки в этот момент означает для покупателя ничто иное как существенное нарушение договора.

Я еще не встречал ситуаций, когда продавцы выдают себя за других людей или подделывают правоустанавливающие документы (хотя и это положено проверять). В реальности же встречаются такие недочеты в документах, как технические ошибки в чертежах, утерянное за давностью лет разрешение на строительство здания, сложности с получением документов для банка, если недвижимость не зарегистрирована в «табо» и реестр прав ведется частными строительными компаниями. Все эти документы адвокату покупателя надлежит проверить еще «на берегу». В некоторых случаях даже стоит заказать предварительную проверку банком до подписания сделки.

Наконец, ипотечный банк выдает комплект документов по ипотеке на подписание покупателю и продавцу.
Речь идет о стандартном этапе процедуры. Продавец все еще является зарегистрированным собственником продаваемой недвижимости. Получая уже сейчас, непосредственно, деньги от банка покупателя, продавец обязуется перед банком перевести права на недвижимость на имя покупателя.
Весь процесс ипотеки в обычной сделке занимает около одного месяца.

6. СПРАВКА МУНИЦИПАЛИТЕТА

Примерно за месяц до передачи ключей, продавец получает в муниципалитете («ирие») справку по стандартной форме об отсутствии задолженностей по городскому налогу («арноне») на день передачи ключей покупателю. Для этого, разумеется, необходимо погасить все задолженности, если такие имеются, и может даже понадобиться оплатить «арнону» немного наперед.

В отличие от указанной справки муниципалитета, никакие другие задолженности (за электричество, газ и проч.) не имеют отношения к квартирной сделке, так как справки по ним не требуются для перевода прав на покупателя, и все-такие задолженности следуют за продавцом, а не за квартирой.

7. ПОСЛЕДНИЙ ПЛАТЕЖ, КЛЮЧИ, ДЕПОЗИТ

Передача ключей производится при выплате последнего платежа, и наоборот, последний платеж уплачивается не иначе как под получение ключей.

Последний платеж по сделке обычно составляет не менее 10% цены, по той же причине: именно такова, обычно, сумма договорной неустойки; таким образом, если к назначенной дате продавец нарушает договор и не передает квартиру, покупатель сможет удержать эти 10% у себя в качестве неустойки.

Для регистрации квартиры на свое имя покупателю необходимы:
1) доверенность продавца (подписанная еще в начале сделки)
2) справка продавца об отсутствии задолженности продавца по налогу «мас шевах»
3) справка муниципалитета продавца об отсутствии задолженности по «арноне»
4) справка самого покупателя об отсутствии задолженности по налогу «мас рехиша»

Поэтому, если на момент совершения последнего платежа продавец не предоставил покупателю справку «мас шевах» и/или справку муниципалитета (это может быть вполне обычной ситуацией, поскольку иногда получение этих справок требует времени), определенная сумма ИЗ последнего платежа отчисляется в депозит адвоката продавца в обеспечение получения этих справок. Это может быть сумма порядка 100,000 шек., и зависит она от теоретически возможной требуемой оплаты по этим справкам. Для покупателя оплата части суммы в депозит в данном случае – то же, что и оплата самому продавцу.

Для продавца очень важно учесть этот момент, если за счет выручаемых с продажи средств он параллельно покупает другую квартиру: если часть денег будет временно удержана в депозите последнего платежа, это может стать проблемой в сделке покупки квартиры.

Итак, покупатель получает ключи и вселяется в квартиру, а адвокат покупателя получает от адвоката продавца необходимые документы и занимается оформлением прав на квартиру на имя покупателя.

8. ИТОГИ

Договорившись о цене с потенциальным продавцом/покупателем, своевременно переводите взаимоотношения на деловые рельсы, обменявшись данными адвокатов.

Определенные этапы сделки вполне общеприняты: не менее 10% на подписание/передачу ключей, банковский чек на подписание, продавец не получает первый чек на месте, «михтав каванот» и устранение ипотеки («машканты») продавца, машканта покупателя – последний платеж, продавец подписывает документы для «машканты» покупателя, продавец может «недополучить» на руки сумму депозита из последнего платежа, последний платеж только под передачу ключей и документов.

Удачи Вам!

Подпишитесь на рассылку Израильского права и получайте новые юридические статьи на электронную почту.

---

Поиск на сайте

Новые статьи в разделе

Сбор «ирии» за улучшение недвижимости (Эйтель Ашбаха)

14.03.2024 Сбор «ирии» за улучшение недвижимости является обязательным платежом в связи с утверждением плана благоустройства, предоставлением льгот или разрешением на исключительное использование, увеличивающее стоимость имущества.

Установка субботнего лифта в многоквартирном доме

27.02.2024 Если в здания не установлен субботний механизм управления лифтом, необходимо согласие большинства владельцев квартир дома на установку субботнего механизма управления и эксплуатацию лифта в субботний период.

«Возможность продления договора аренды жилого помещения (право на опцию для продления договора аренды)»

22.02.2024 Арендодатель обязан уведомить арендатора о желании продлить срок аренды и на каких условиях. Арендодатель обязан сделать это в разумные сроки до окончания периода аренды согласно договору.

Архив ответов «Недвижимость»

Вернуться назад Появились вопросы?

Задайте свой вопрос на консультации он-лайн по теме «Недвижимость»