Налог на доход от сдачи квартиры в аренду. Три пути. Обзор.

18.10.20 для печати отправить другу в избранное закладки ссылка

Ниже рассмотрим 3 (три) имеющихся пути налогообложения подоходным налогом дохода от сдачи физическим лицом жилой квартиры в аренду в Израиле. Хозяин квартиры («Арендодатель») вправе выбрать один из этих путей, для КАЖДОЙ из сдаваемых им в аренду квартир в отдельности.
Итак, имеются три пути:
1. освобождение от налога (полное или частичное),
2. пониженная ставка 10%,
3. обычное налогообложение.

(1) ОСВОБОЖДЕНИЕ ОТ НАЛОГА (ПОЛНОЕ ИЛИ ЧАСТИЧНОЕ)

Закон 1990 года «О налоге на доход от сдачи жилой квартиры» устанавливает ряд предварительных совокупных условий для предоставления освобождения от налога:
- квартира предназначена для проживания,
- квартира не числится (и не должна числиться) на балансе Арендодателя в рамках его коммерческой деятельности,
- квартира сдана в аренду физическому лицу,
- квартира используется Арендатором только для проживания, о чем прямо указано в договоре аренды,
- условие о доходе Арендодателя (а также его супруга и несовершеннолетних детей) от сдачи в аренду ВСЕХ принадлежащих им квартир как с целью проживания, так и в коммерческих целях (например сдача адвокату под устройство офиса). Далее будем говорить «доход от аренды всех квартир», имея в виду этот самый совокупный доход.

Полное освобождение: если сумма месячного дохода от сдачи в аренду всех квартир в каждый из месяцев года не превышает 5,100 шек. (далее «потолок») (по состоянию на 2020 год), то предоставляется полное освобождение от налога на доход от сдачи в аренду определенной квартиры при соблюдении всех прочих условий.

Частичное освобождение: если сумма месячного дохода от сдачи в аренду всех квартир превышает 5,100 шек., но не превышает 10,200 шек. (двойная сумма «потолка»), то предоставляется частичное освобождение от налога на доход от сдачи в аренду определенной квартиры, которое вычисляется для данной квартиры следующим образом:
- определяется сумма дохода, превышающая «потолок» (СПП);
- из суммы «потолка» вычитается СПП. Полученная разность является суммой, освобожденной от налога при сдаче в аренду данной квартиры;
- соответственно, оставшаяся часть дохода от аренды этой квартиры, подлежит налогообложению по обычным ставкам.

Например имеется одна квартира, которая сдается в аренду за 6,000 шек. в месяц. Доход от аренды всех квартир составляет здесь 6,000 шек. «Потолок» — 5,100 шек. Сумма, превышающая «потолок» (СПП) – 900 шек. Сумма, освобожденная от подоходного налога будет 4,200 шек., а оставшаяся сумма 1,800 шек. будет облагаться налогом.

К облагаемой налогом сумме применяются ступенчатые ставки подоходного налога с учетом всех доходов данного налогоплательщика. Первая ступень по налогообложению дохода от арендной платы составляет 31%, а для Арендодателя старше 60 лет – 10%.

При этом, Арендодатель МОЖЕТ предъявить к вычету свои расходы, связанные с извлечением дохода от аренды, например гонорар адвоката, текущий ремонт квартиры, а также (что важно) амортизацию квартиры в сумме 2% в год от стоимости строения квартиры (без учета составляющей земли, которая принимается за 1/3 общей цены квартиры).

Расходы к вычету по данной квартире принимаются пропорционально: в том же соотношении, как подлежащая налогообложению сумма относится к сумме дохода от сдачи в аренду данной квартиры.

Если, сдавая квартиру в аренду, Арендодатель выбрал данный путь — путь освобождения от подоходного налога на арендную плату, а при последующей продаже этой квартиры должен уплачиваться налог на продажу («мас шевах»), то цена покупки этой квартиры (в целях расчета) должна быть искусственно уменьшена на указанную выше сумму амортизации, что приведет к некоторому завышению налога на продажу «мас шевах».

Обратите внимание, что для того, чтобы оформить как положено частичное освобождение (соответственно, частичную оплату) от подоходного налога по данному пути, необходимо открыть дело в налоговой службе.

Отсутствие освобождения: если сумма дохода от сдачи всех квартир превысит двойную сумму «потолка» (10,200 шек.), никакого освобождения Арендодателю предоставлено не будет, и вся сумма дохода от сдачи будет облагаться налогом. В этом случае можно выбрать путь налогообложения по пониженной ставке 10%, или обычное налогообложение (см. ниже).

(2) ПОНИЖЕННАЯ СТАВКА 10%

Пониженная ставка налога на доход от сдачи квартиры в размере 10% применяется согласно ст. 122 Закона о подоходном налоге.

Установлены следующие условия:
- квартира используется для проживания в Израиле;
- доход от аренды не является «доходом от коммерческой деятельности», как она определяется ст. 2(1) Закона.

Обратите внимание: если Вы избрали этот путь налогообложения, Вы НЕ МОЖЕТЕ предъявлять к вычету ни расходы, связанные с извлечением дохода от сдачи квартиры в аренду, ни сумму амортизации квартиры, равно как не сможете претендовать на какое-либо освобождение от уплаты налога.

Если, сдавая квартиру в аренду, Арендодатель выбрал данный путь — путь применения пониженной ставки 10%, а при последующей продаже этой квартиры должен уплачиваться налог на продажу («мас шевах»), то цена продажи этой квартиры, в целях расчета, должна быть искусственно увеличена на сумму амортизации, что приведет к некоторому завышению налога на продажу «мас шевах».

При выборе данного пути налогообложения налог должен быть уплачен не позднее 30 дней по окончании года, в котором был получен доход от сдачи квартиры в аренду.

Налогоплательщики, у которых нет возможности онлайл-доступа к ресурсам налоговой службы, могут получить в отделе налоговой службы по месту жительства бланк для оплаты и оплатить в отделении почты Израиля.

Если Ваш годовой доход от сдачи квартиры в аренду, по которому был уплачен налог по уменьшенной ставке 10%, не превышает 339,000 шек. (на 2019 год), Вы НЕ будете должны подавать так называемый «годовой бухгалтерский отчет» по всем Вашим доходам.

Обратите внимание на то, что в отношении одной и той же квартиры Вы не можете применить одновременно два пути налогообложения: освобождение и уменьшенную ставку 10%.

Приведем примеры налогообложения по уменьшенной ставке 10%.

Как мы уже говорили, Арендодатель, сдающий в аренду более одной квартиры, вправе выбрать для каждой из сдаваемых им квартир, отдельный путь налогообложения: освобождение, уменьшенная ставка 10%, обычное налогообложение.

При сдаче в аренду двух квартир можно, например выбрать пути налогообложения следующим образом.
Когда сумма месячного дохода от сдачи в аренду обеих квартир превышает 5,100 шек., но не превышает 10,200 шек., можно избрать для одной из квартир путь налогообложения по уменьшенной ставке 10%, а для другой квартиры – путь освобождения (полного или частичного).
Например, квартира №1 сдается в аренду за 4,000 шек. в месяц, а квартира №2 — за 3,000 шек. в месяц.
«Доход от аренды всех квартир» здесь – 7,000 шек.
По квартире №1 выберем путь уменьшенной ставки 10%. Налог составит 400 шек./мес.
По квартире №2 выберем путь освобождения от налога (полного или частичного):
а) «Потолок», как мы помним, составляет 5,100 шек. Определяем сумму, превышающую «потолок» (СПП). СПП = 1,900 шек.
б) Вычитаем СПП из суммы «потолка». Получается 3,200 шек. – это освобождаемая от налога сумма.
в) Получается, что вся арендная плата по этой квартире освобождается от налога.

(3) ОБЫЧНОЕ НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ

В данном случае налоговая ставка Арендодателя будет установлена в соответствии с его общим совокупным доходом.
Если Вы избрали этот путь налогообложения, Вы МОЖЕТЕ предъявлять к вычету расходы, связанные с извлечением дохода от сдачи квартиры в аренду.
Обратите внимание, что в отношении доходов от сдачи квартиры в аренду первая ступень подоходного налога составляет 31%, кроме Арендодателя, которому в данном налоговом году исполнилось 60 лет, или старше – 10%.

Если, сдавая квартиру в аренду, Арендодатель выбрал данный путь — путь обычного налогообложения, а при последующей продаже этой квартиры должен уплачиваться налог на продажу («мас шевах»), то цена покупки этой квартиры (в целях расчета) должна быть искусственно уменьшена на сумму амортизации, что приведет к некоторому завышению налога на продажу «мас шевах».

Обратите внимание, выбор данного пути налогообложения предполагает обязательную подачу Арендодателем ежегодного «годового бухгалтерского отчета» в налоговую службу.

Таким образом, если у Вас имеется несколько квартир, в отношении которых Вы строите планы по дальнейшему распоряжению ими: сдача квартир в аренду, последующая продажа квартир и проч., важно просчитать различные варианты и избрать наиболее выгодные пути налогообложения.

Подпишитесь на рассылку Израильского права и получайте новые юридические статьи на электронную почту.

---

Поиск на сайте

Новые статьи в разделе

Компенсация от подрядчика за несвоевременную сдачу квартиры покупателю

19.12.2024 Прежде чем подписать договор покупки квартиры у подрядчика, важно внимательно прочитать договор и понять его условия. Если у вас есть вопросы или сомнения, свяжитесь со своим адвокатом.

Права пожилых людей в проекте «Пинуй-бинуй»

28.11.2024 Пожилые или больные люди могут с полным правом отказаться подписывать договор «Пинуй-бинуй» до тех пор, пока им не были предложены некоторые варианты «выкупа/одного переезда».

Этапы проекта «Пинуй-бинуй»

18.11.2024 Первичная организация; подписание предварительного соглашения No Shop; выбор застройщика; договор «Пинуй-бинуй»

Архив ответов «Недвижимость»

Вернуться назад Появились вопросы?

Задайте свой вопрос на консультации он-лайн по теме «Недвижимость»