Покупка квартиры от застройщика

10.06.19 для печати отправить другу в избранное закладки ссылка

Решение о покупке квартиры в новостройке зачастую сопряжено с дополнительным ощущением тревожности. Квартира покупается на начальных этапах строительства. Имеются ли гарантии того, что деньги не пропадут?

Не столь очевидно на первый взгляд, но не менее важно, что (кроме Вас) тот же самый вопрос будет волновать Ваш банк, в котором Вы планируете взять ссуду на покупку квартиры.

Если договор не предусматривает должных гарантий возврата уплаченных средств, банк может не утвердить выплату денег на покупку квартиры. Если это происходит «посреди сделки», это чревато.

Обычно стандартные договоры покупки жилья, предлагаемые Вам для подписания крупными строительными компаниями, содержат все требуемые положения о гарантиях.
Но существуют также множество мелких строителей, подрядчиков ТАМА 38, договоры с которыми о приобретении нового жилья следует изучать еще более внимательно.
Какие же гарантии существуют?

Законом установлено, что застройщик («каблан») на этапе оплаты покупателем более 7% стоимости приобретаемой квартиры ОБЯЗАН предоставить покупателю определенную гарантию сохранности его вложений. Закон предусматривает 5 (пять) видов таких гарантий. Если Вы покупаете квартиру от застройщика, в предлагаемом Вам проекте договора, очевидно, существует специальный раздел, определяющий предоставляемую Вам гарантию Ваших вложений. Ниже рассмотрим каждый из видов таких гарантий, их преимущества и слабые места.

1) БАНКОВСКАЯ ГАРАНТИЯ
Банковская гарантия – это документ, письменное обязательство банка «в случае чего» вернуть покупателю денежные средства, которые тот заплатил застройщику.
К преимуществам такого вида гарантии можно отнести относительную простоту её реализации. К недостаткам – такая гарантия не обеспечивает передачу покупателю самой квартиры, а лишь возврат денег. И если застройщик все же смог передать покупателю квартиру, хоть как, хоть какую, пусть даже с существенными недостатками, гарантия выплачена не будет.
За выдачу самого документа гарантии банк требует комиссионные. Вы можете поторговаться с застройщиком о том, кто из вас понесет эти расходы.

2) СТРАХОВОЙ ПОЛИС
Речь идет о страховке в пользу покупателя. «В случае чего» деньги покупателю вернет страховая компания. Этот вид гарантии по всем параметрам очень похож на рассмотренный выше – банковскую гарантию.

3) ЗАЛОГ («МАШКАНТА»)
Для обеспечения сохранности вложений покупателя продавец может заложить в пользу покупателя саму приобретаемую квартиру или часть земельного участка, на котором ведется строительство.

4) ПРЕДУПРЕДИТЕЛЬНАЯ ПОМЕТКА («Эарат азара»)
Как известно, предупредительные пометки в Государственном реестре прав на недвижимость («Табо») повсеместно используются в сделках с недвижимостью, и их цель – не допустить совершения (регистрации) сделки, противоречащей пометке (например, продать недвижимость повторно другому покупателю). Очевидно, такой вид гарантии может использоваться только тогда, когда права на недвижимость тем или иным образом зарегистрированы в Государственном реестре прав, что бывает далеко не всегда, особенно в отношении новостроек, и это абсолютно нормально. Если права на землю все же зарегистрированы в «Табо», то предупредительная пометка в любом случае в обязательном порядке должна быть сразу зарегистрирована на имя покупателя его адвокатом в дополнение к любым другим существующим гарантиям. Также, если Вы прибегаете к ипотеке («машканте») при приобретении квартиры, Ваш банк обязательно захочет видеть такую пометку в Вашу пользу перед выдачей ссуды.
Преимущество такой гарантии в ее дешевизне (госпошлина – чуть более 100 шек.) и простоте совершения. Недостаток – в сложности реализации. Так, например, в случае, если застройщик приостановил строительство, невозможно заставить его возобновить его, основываясь на предупредительной пометке в «Табо» в Вашу пользу.

5) ПЕРЕДАЧА ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ
Речь идет о заблаговременной передаче прав собственности на приобретаемую недвижимость, покупателю.
Преимущество и недостаток данного вида гарантии для покупателя в том, что гарантия безусловно является несоразмерно сильной в пользу покупателя, предоставляющей покупателю слишком много прав и возможностей влиять на дальнейшее развитие всего строительного проекта, а потому в большинстве случаев не устроит продавца, не говоря уже о том, что и здесь для применения этого метода права на недвижимость должны быть зарегистрированы в Государственном реестре прав.
По закону продавец, гарантировавший покупателю его вложения при помощи банковской гарантии или страхового полиса, после фактической передачи квартиры покупателю вправе (если иное не предусмотрено договором!) заменить их на другие гарантии из указанного перечня.
На практике это означает, например, что если земельный участок, на котором ведется строительство, прошел кадастровый учет, и права на него так или иначе зарегистрированы в Государственном реестре прав («Табо»), то при передаче покупателю квартиры ранее полученные покупателем банковские гарантии или полис придется вернуть при учете того, что покупатель остается с пометкой «Эарат азара» в свою пользу.
Как видно из вышесказанного, наиболее эффективными гарантиями являются БАНКОВСКАЯ ГАРАНТИЯ и СТРАХОВОЙ ПОЛИС. Они же повсеместно применяются на практике. Законом установлено, что застройщик обязан предоставить покупателю именно эти виды гарантий на определенных этапах строительства: при внесении покупателем свыше 40% стоимости квартиры с завершением строительства первого этажа, свыше дополнительных 20% с завершением строительства каркаса здания на этаже, на котором расположена приобретаемая квартира, свыше дополнительных 15% с окончанием внутренней отделки шпатлевкой, свыше дополнительных 15% с окончанием внешней отделки, свыше дополнительных 10% с передачей квартиры покупателю.

Еще раз напомню, что вопрос о предоставлении требуемых законом гарантий, прописании этого механизма в договоре покупки квартиры важен не только с целью гарантировать возврат уплаченных денег Вам, но также Вашему банку, и потому требует ответственного подхода, разумеется, ДО подписания договора покупки и особенно при покупке квартиры от мелких строительных подрядчиков.

Подпишитесь на рассылку Израильского права и получайте новые юридические статьи на электронную почту.

---

Поиск на сайте

Новые статьи в разделе

Компенсация от подрядчика за несвоевременную сдачу квартиры покупателю

19.12.2024 Прежде чем подписать договор покупки квартиры у подрядчика, важно внимательно прочитать договор и понять его условия. Если у вас есть вопросы или сомнения, свяжитесь со своим адвокатом.

Права пожилых людей в проекте «Пинуй-бинуй»

28.11.2024 Пожилые или больные люди могут с полным правом отказаться подписывать договор «Пинуй-бинуй» до тех пор, пока им не были предложены некоторые варианты «выкупа/одного переезда».

Этапы проекта «Пинуй-бинуй»

18.11.2024 Первичная организация; подписание предварительного соглашения No Shop; выбор застройщика; договор «Пинуй-бинуй»

Архив ответов «Недвижимость»

Вернуться назад Появились вопросы?

Задайте свой вопрос на консультации он-лайн по теме «Недвижимость»