Перечень основных рисков покупателя квартиры

29.04.19 для печати отправить другу в избранное закладки ссылка

Собирательный портрет покупателя квартиры – это семья, вкладывающая в покупку свои многолетние сбережения, а также прибегающая к ипотечной ссуде («машканте»). С учетом этого, рассматривая положение абстрактного покупателя в отличие от продавца на рынке недвижимости, могу сказать, что от покупателя (вернее, его адвоката) требуется куда больше осторожности и квалификации при совершении квартирных сделок, чем от продавца, то есть потенциальных рисков у покупателя больше.

Покупатель, по большому счету, приобретает товар «на свой страх и риск», а также обязывается совершить покупку еще до того, как в действительности располагает всеми необходимыми для завершения покупки деньгами (рассчитывает на «машканту»). Покупатель рискует, и его основные риски состоят в том, что он по тем или иным причинам не сможет заплатить деньги по договору, и даже, заплатив деньги, не сможет как положено оформить недвижимость на свое имя. Поэтому покупатель должен быть активен на этапе проверки, то есть перед покупкой он должен выяснить, удостовериться, что в данной конкретной сделке его риски сведены к минимуму. Продавцу же, будь то продавец помидоров на рынке, продавец автомобилей или квартир, обычно отведена пассивная позиция по типу «ничего не скрываю, смотрите и проверяйте». А купленный товар, как говорится, «возврату и обмену не подлежит».

До подписания договора продавцы улыбаются и нахваливают товар. После подписания лицо продавца в одночасье становится жестким, он просто ждет оплаты, и его не волнует, как покупатель это сделает.
До подписания договора участвующий в сделке посредник (маклер) проявляет во всем активное участие. Он уверен, что все будет хорошо, и убеждает в этом покупателя. Он всегда берет трубку, когда ему звонят, и обещает уладить любой недочет, обещает своими руками починить текущий кран в квартире (почему-то покупатели думают, что текущий кран или плохо работающий кондиционер – это тот самый момент, где они рискуют). С подписанием договора и уплаты комиссионных маклер завершает свою деятельность.

На что в действительности покупателю следует обратить внимание перед подписанием договора о покупке квартиры, поясню ниже. Речь идет о покупателе, берущем «машканту» — таких большинство.

1) Участвует ли в сделке посредник («маклер»), надо ли будет платить комиссионные маклеру при подписании договора покупки.
Очень часто бывает, что покупающие квартиру люди находятся в неком «трансе», вызванном общим стрессом, и подписывают договоры на оказание маклерских услуг, не в полной мере помня и понимая это. Или их родственники подписывают. Между тем, речь может идти о крупных суммах комиссионных.

2) Располагает ли покупатель письменным документом из банка о принципиальной готовности банка предоставить «машканту» данному покупателю (так называемый «ишур икрони»).

3) Налог на покупку («Мас рехиша) подлежит ли уплате при данном приобретении. Зачастую, даже если приобретаемая квартира единственная, стоимость ее превышает установленный Законом потолок освобождения от налога; это необходимо принимать во внимание. Необходимо принять во внимание все прочие факторы, могущие повлиять на налогообложение в ту или иную сторону: инвалидность, репатриация, наличие другой недвижимости, в том числе у членов семьи и проч.

4) Физическая проверка квартиры. Адвокат не выезжает на квартиру. Продавцу и маклеру все равно. Продавец лишь обязан сообщить все известные ему недостатки. Покупателю же стоит проверить квартиру физически. Покупатель может делать это с привлечением профильных специалистов: инженеров, профессиональных оценщиков. Измерить реальную площадь. Убедиться в отсутствии перепланировок. Проверить потеки и протечки. Познакомиться с соседями.

5) Изучить чертежи (поэтажный план) и удостовериться, что понравившаяся квартира, которую вы собрались покупать, и недвижимость, собственником которой зарегистрирован продавец, – суть одно. Уверяю вас, бывает, не так, причем весьма часто. И не из-за мошенничества, а из-за банальных ошибок, так распространенных в наших широтах. Если эта ошибка выскочит после подписания договора, перед тем, как ваш банк должен утвердить вам «машканту», «машканта» по меньшей мере задержится до выяснения и исправления, и тут покупатель рискует «попасть» куда серьезнее, чем на протекающий кран.

6) Если продавец состоит в браке, а квартира зарегистрирована только на него одного, и продает он ее один, необходимо согласие другого супруга. Ваш банк при утверждении вам «машканты» потребует этот документ точно, и тогда см. выше.

7) Умственное состояние продавца. Если дееспособность продавца вызывает явные сомнения, даже притом что никаких официальных ограничений на тот момент не наложено, следует получить медицинскую справку о том, что продавец может совершить эту сделку.

8) Заблаговременно удостовериться в наличии у продавца документов, которые впоследствии потребует банк покупателя при утверждении «машканты», а также тех, которые будут необходимы для регистрации прав покупателя после оплаты всех денег.
Этот последний по списку пункт, является первостепенным по своей важности в том случае особенно, когда речь идет о покупке квартиры, НЕ зарегистрированной в «табо»! Большинство квартир в новостройках, приобретаемых на вторичном рынке, НЕ от застройщика – «каблана», а от предыдущего владельца. Это случаи наиболее сложной системы регистрации прав.
Если это ваш случай, совет может быть один: не поленитесь и совместно с вашим адвокатом изучите все этапы процедуры получения «машканты», а также процесс перехода прав на ваше имя. Досконально изучите проект договора, предлагаемого Вам на подписание. Договор должен быть составлен таким образом, что на различных этапах сделки у покупателя должны появляться необходимые ему на данном этапе документы, а также, должен иметься механизм материальной заинтересованности продавца в осуществлении требуемых от него шагов. В противном случае, покупатель рискует оказаться в ситуации, когда к означенному в договоре сроку оплаты, он не может предоставить в свой банк всех требуемых для утверждения «машканты» документов; либо же, выплатив все деньги, не получит на руки все документы, необходимые для регистрации прав на квартиру на свое имя, и начнет «бегать» за продавцом, упрашивая что-либо подписать; последствия и в том и в другом случаях могут быть весьма серьезные.

Подпишитесь на рассылку Израильского права и получайте новые юридические статьи на электронную почту.

---

Поиск на сайте

Новые статьи в разделе

Компенсация от подрядчика за несвоевременную сдачу квартиры покупателю

19.12.2024 Прежде чем подписать договор покупки квартиры у подрядчика, важно внимательно прочитать договор и понять его условия. Если у вас есть вопросы или сомнения, свяжитесь со своим адвокатом.

Права пожилых людей в проекте «Пинуй-бинуй»

28.11.2024 Пожилые или больные люди могут с полным правом отказаться подписывать договор «Пинуй-бинуй» до тех пор, пока им не были предложены некоторые варианты «выкупа/одного переезда».

Этапы проекта «Пинуй-бинуй»

18.11.2024 Первичная организация; подписание предварительного соглашения No Shop; выбор застройщика; договор «Пинуй-бинуй»

Архив ответов «Недвижимость»

Вернуться назад Появились вопросы?

Задайте свой вопрос на консультации он-лайн по теме «Недвижимость»