Израиль на ладони

Израильское право

На сайте 52939 документов по израильскому праву и законам
Статьи /

Недвижимость


Отмена заключенной сделки вследствие ошибки

01.10.18 для печати отправить другу в избранное закладки ссылка

Интересное и показательное решение вынес Верховный суд Израиля в феврале 2016 года, рассмотрев спор между продавцом и покупателем в сделке купли-продажи недвижимости (Дело номер 7920/13).

Суть спора сводилась к тому, что продавец (внимание, не покупатель, а именно продавец) лишь на следующий день после подписания договора узнал, что, оказывается, у данной недвижимости существует дополнительный разрешенный вид использования: не только в качестве жилья, но и коммерческое использование, а потому цена продажи должна была быть существенно выше. Продавец не стал исполнять «ошибочно заключенный» им по заниженной цене договор, дело дошло до суда.

Действующий в Израиле Закон о договорах (חוק החוזים), а именно статья 14, говорит об ошибке при заключении договора: «Тот, кто заключил договор вследствие ошибки, и имеются основания полагать, что если бы не ошибка, он не стал бы заключать договор, а другая сторона знала или должна была знать об этой ошибке, вправе расторгнуть договор». И далее говорится: «А если другая сторона НЕ знала и не должна была знать об ошибке, договор может быть расторгнут по решению суда, если суд посчитает это справедливым в данных обстоятельствах».

Так что же теперь, если продавец узнает, что у продаваемой им недвижимости на самом деле существует иное разрешенное использование, не такое, как он ошибочно считал в момент подписания договора, вследствие чего договорная цена является заниженной, продавец может расторгнуть договор? И вообще, если говорить о других условиях сделки, что можно считать ошибкой? Если все подряд считать ошибкой и отменять договоры, о какой вообще стабильности гражданского оборота может идти речь?

Ошибка в отношении разрешенного использования продаваемой недвижимости в некоторых обстоятельствах действительно может рассматриваться как «ошибка при заключении договора» со всеми вытекающими отсюда последствиями (расторжение договора). Правда, при этом должны иметь место вышеперечисленные в Законе обстоятельства, иначе речь идет не об «ошибке», а всего лишь о заблуждении в отношении выгодности сделки, не позволяющем говорить о расторжении.

В израильской судебной практике принято считать, что сделке как таковой присущ коммерческий риск, риск в отношении ее выгодности для той или иной стороны. Этот риск распространяется на события как до, так и после заключения сделки, и сторона, взявшая на себя коммерческий риск, не может впоследствии сослаться на «ошибку» и требовать расторжения.

Для того, чтобы отделить «легитимный риск» от «ошибки» при заключении сделки в каждом случае, существует суд.

В данном конкретном случае, когда речь шла о заблуждении относительно разрешенного использования недвижимости, Верховный суд постановил, что речь шла о коммерческом риске, и продавец не вправе расторгнуть договор. Судом было указано на то, что продавец продавал объект недвижимости «как есть» (as is), а также не осуществил проверку на разрешенное использование перед продажей, тем самым взяв на себя риск наступления связанных с этим последствий.

Данное решение суда, помимо его важности при возникновении аналогичных спорных ситуаций, наглядно демонстрирует, вообще, важность всесторонней проверки прав в отношении продаваемой недвижимости, именно продавцом, а не только покупателем.

Кроме того, данное судебное решение демонстрирует, в общем, важность правильного формулирования положений Договора купли-продажи, не оставляющего дыр и возможностей оспаривания уже подписанной сделки. Позволю себе заметить, что даже выигрыш в подобном судебном процессе на самом деле — проигрыш; настоящий же выигрыш – не доводить сделки до подобных судов.

Адвокат Арье Расин

Подпишитесь на рассылку Израильского права и получайте новые юридические статьи на электронную почту.


Выделите орфографическую ошибку мышью и нажмите Ctrl+Enter Заметили ошибку в тексте? Выделите текст мышью и нажмите Ctrl+Enter

Поиск на сайте


Новые статьи в разделе

Покупка квартиры от застройщика («каблана»). На что обращаем внимание?

10.12.2018 Получив 98 кв.м. вместо 100 кв.м., Вы не можете расторгнуть договор (допустимое отклонение). В договоре следует предусмотреть возврат денег за «недополученные» метры! Читаем этот и другие советы.

Дележ квартир при разводе и налоги

22.10.2018 При разводе часто бывает, что супруги решают тем или иным образом разделить между собой, передать друг другу права на общую недвижимость. Надо ли платить при этом налоги?

Хранить ли квитанции по расходам на квартиру? В течение какого срока их хранить?

08.10.2018 Почему может быть важно собирать и хранить квитанции по расходам на ремонт и содержание квартиры и другие, связанные с квартирой квитанции и документы? Зачем собирать квитанции и сколько их хранить?

Архив ответов «Недвижимость»


Вернуться назад

Появились вопросы?

Задайте свой вопрос на консультации он-лайн по теме «Недвижимость»