israelinfo.co.il - Израиль на ладониИзраильское право

Отмена заключенной сделки вследствие ошибки

Интересное и показательное решение вынес Верховный суд Израиля в феврале 2016 года, рассмотрев спор между продавцом и покупателем в сделке купли-продажи недвижимости (Дело номер 7920/13).

Суть спора сводилась к тому, что продавец (внимание, не покупатель, а именно продавец) лишь на следующий день после подписания договора узнал, что, оказывается, у данной недвижимости существует дополнительный разрешенный вид использования: не только в качестве жилья, но и коммерческое использование, а потому цена продажи должна была быть существенно выше. Продавец не стал исполнять «ошибочно заключенный» им по заниженной цене договор, дело дошло до суда.

Действующий в Израиле Закон о договорах (חוק החוזים), а именно статья 14, говорит об ошибке при заключении договора: «Тот, кто заключил договор вследствие ошибки, и имеются основания полагать, что если бы не ошибка, он не стал бы заключать договор, а другая сторона знала или должна была знать об этой ошибке, вправе расторгнуть договор». И далее говорится: «А если другая сторона НЕ знала и не должна была знать об ошибке, договор может быть расторгнут по решению суда, если суд посчитает это справедливым в данных обстоятельствах».

Так что же теперь, если продавец узнает, что у продаваемой им недвижимости на самом деле существует иное разрешенное использование, не такое, как он ошибочно считал в момент подписания договора, вследствие чего договорная цена является заниженной, продавец может расторгнуть договор? И вообще, если говорить о других условиях сделки, что можно считать ошибкой? Если все подряд считать ошибкой и отменять договоры, о какой вообще стабильности гражданского оборота может идти речь?

Ошибка в отношении разрешенного использования продаваемой недвижимости в некоторых обстоятельствах действительно может рассматриваться как «ошибка при заключении договора» со всеми вытекающими отсюда последствиями (расторжение договора). Правда, при этом должны иметь место вышеперечисленные в Законе обстоятельства, иначе речь идет не об «ошибке», а всего лишь о заблуждении в отношении выгодности сделки, не позволяющем говорить о расторжении.

В израильской судебной практике принято считать, что сделке как таковой присущ коммерческий риск, риск в отношении ее выгодности для той или иной стороны. Этот риск распространяется на события как до, так и после заключения сделки, и сторона, взявшая на себя коммерческий риск, не может впоследствии сослаться на «ошибку» и требовать расторжения.

Для того, чтобы отделить «легитимный риск» от «ошибки» при заключении сделки в каждом случае, существует суд.

В данном конкретном случае, когда речь шла о заблуждении относительно разрешенного использования недвижимости, Верховный суд постановил, что речь шла о коммерческом риске, и продавец не вправе расторгнуть договор. Судом было указано на то, что продавец продавал объект недвижимости «как есть» (as is), а также не осуществил проверку на разрешенное использование перед продажей, тем самым взяв на себя риск наступления связанных с этим последствий.

Данное решение суда, помимо его важности при возникновении аналогичных спорных ситуаций, наглядно демонстрирует, вообще, важность всесторонней проверки прав в отношении продаваемой недвижимости, именно продавцом, а не только покупателем.

Кроме того, данное судебное решение демонстрирует, в общем, важность правильного формулирования положений Договора купли-продажи, не оставляющего дыр и возможностей оспаривания уже подписанной сделки. Позволю себе заметить, что даже выигрыш в подобном судебном процессе на самом деле — проигрыш; настоящий же выигрыш – не доводить сделки до подобных судов.

Адвокат Арье Расин Адвокат Арье Расин

Лицензия № 64031
г. БАТ-ЯМ, улица Дольфин, 10
тел: 052-7368879.


Pravo.IsraelInfo.ru — Израильское право и законодательство  © 2000 — 2018