Какие налоги нужно платить после покупки квартиры

19.07.18 для печати отправить другу в избранное закладки ссылка

При покупке квартиры, возможно, в некоторых случаях покупателю придется уплатить предусмотренный законом налог на покупку так называемый «мас рехиша» — מס רכישה. Величина этого налога может быть очень существенна и доходить до десятков и даже сотен тысяч шекелей. Не уплатив этот налог или не получив в должном порядке освобождение от него, покупатель, кроме всего прочего, не сможет зарегистрировать свои права на приобретаемую недвижимость. С помощью этого налога государство не только пополняет казну, но и регулирует приток покупателей на рынок недвижимости. Так, например, в последнее время существенно вырос налог на покупку жилой недвижимости для инвесторов, то есть людей, приобретающих жилье для последующей сдачи внаем, таким образом, государство стремится понизить привлекательность инвестирования в жилье и способствовать снижению цен.

Вместе с тем государство не стремится осложнить жизнь «рядового человека», приобретающего свою единственную квартиру. В первом приближении, если приобретаемая Вами квартира является Вашей единственной квартирой, никакого налога уплачивать не придется. Однако если у Вас уже имеется квартира, налог на покупку («мас рехиша») достигает 8% от стоимости квартиры и даже более.
Здесь и далее будем рассматривать только приобретение обычной жилой квартиры, и пока что оставим в стороне случаи приобретения нежилой недвижимости, земельных участков, гостиничных номеров («ехидот нофеш» — יחידות נופש), приобретение в рамках долевого строительства («квуцат рехиша» — קבוצת רכישה) и проч.

Закон устроен таким образом, что взимание налога на покупку («мас рехиша») регулируется в Израиле двумя основными нормативными актами: (1) ст. 9 Закона о налогообложении недвижимости и (2) Постановление правительства о налоге на покупку.

Закон устанавливает следующие ступени налоговых ставок при приобретении единственной квартиры жителем Израиля (на момент написания данной статьи):
(1) На стоимость до 1,664,520 шек. – 0%
(2) На стоимость от 1,664,520 шек. до 1,974,335 шек. – 3.5%
(3) На стоимость от 1,974,335 шек. до 5,093,535 шек. – 5%
(4) На стоимость от 5,093,535 шек. до 16,978,450 шек. – 8%
(5) На стоимость от 16,978,450 шек. – 10%

Таким образом, например, приобретая единственную квартиру за 1,500,000 шек., житель Израиля фактически не должен платить налог на покупку (ставка 0%), а приобретая пусть даже свою единственную, но весьма дорогостоящую квартиру по цене 2,200,000 шек. житель Израиля должен будет заплатить налог на покупку 22,127 шек.

Следует обратить внимание, что указанные ступени, предоставляющие возможность уменьшить или вовсе не платить налог на покупку квартиры, действуют только в отношении жителя Израиля. То есть иностранный житель не сможет ими воспользоваться, и это вне зависимости от того, есть ли у этого иностранного жителя квартиры где-либо за границами Израиля или же нет.

Закон устанавливает следующие ступени налоговых ставок при приобретении квартиры во всех прочих случаях, то есть не жителями Израиля и/или при приобретении дополнительной квартиры (на момент написания данной статьи):
(1) На стоимость до 5,095,570 шек. – 8%
(2) На стоимость свыше 5,095,570 шек. – 10%

Таким образом, например, приобретая в Израиле свою единственную в мире квартиру стоимостью 1,500,000 шек., житель России или Канады заплатит налог по общей ставке 8%, то есть 120,000 шек.
Также, например, приобретая в Израиле дополнительную квартиру стоимостью 2,000,000 шек., житель Израиля заплатит налог по общей ставке 8%, то есть 160,000 шек.

Как было сказано выше, параллельно Закону с его ступенями налоговой ставки существует Постановление правительства о налоге на покупку, устанавливающее свои возможные скидки по налогу. Покупатель может выбирать, как для него выгоднее исчислять налог и, соответственно, декларировать сделку.

Постановление устанавливает ступени налогообложения при покупке квартиры для таких категорий людей как новые репатрианты, а также инвалиды, жертвы террора и родственники погибших на службе солдат.
Постановление устанавливает следующие ступени налоговых ставок при приобретении ЕДИНСТВЕННОЙ квартиры инвалидом/слабовидящим/жертвой террора/родственником погибшего солдата для их последующего проживания в этой квартире (на момент написания данной статьи):
(1) На стоимость до 1,664,520 шек. – 0%
(2) На стоимость от 1,664,520 шек. до 2,500,000 шек. – 0.5%
(3) При стоимости свыше 2,500,000 шек. – 0.5% (на всю стоимость с первого шекеля)

Таким образом, инвалид (и его супруг, даже если супруг не инвалид), приобретающий свою единственную квартиру стоимостью 2,000,000 шек., заплатит налог на покупку 1,677 шек., а приобретающий единственную квартиру за 2,700,000 шек. заплатит налог на покупку 13,500 шек.

Можно заметить (что не так уж очевидно), что в отношении покупки единственной квартиры инвалидом всегда выгоднее декларировать сделку именно как покупка единственной квартиры инвалидом, нежели просто как покупка единственной квартиры.

Постановление устанавливает следующую налоговую ставку при приобретении ДОПОЛНИТЕЛЬНОЙ квартиры инвалидом/слабовидящим/жертвой террора/родственником погибшего солдата для их последующего проживания в этой квартире (на момент написания данной статьи):
1). 0.5% (на всю стоимость с первого шекеля).

Таким образом, например, инвалид, приобретающий свою вторую квартиру для последующего в ней проживания за 2,000,000 шек., заплатит налог на покупку 10,000 шек.

Статус инвалида/слабовидящего/жертвы террора/родственника погибшего солдата должен быть присвоен различными уполномоченными государственными органами до совершения сделки. В наиболее распространенном случае речь идет о статусе инвалида с потерей трудоспособности как минимум 75%, присвоенном Службой национального страхования («Битуах леуми» — ביטוח לאומי) согласно Закону о Национальном страховании. Здесь необходимо помнить, что именно по данному закону инвалидность ограничена возрастом 64-67 лет, при превышении которого покупатель квартиры не может считаться инвалидом именно по данному закону (возможно, будет считаться по другим). Например, статус инвалида может иметь лицо, имеющее 50% инвалидности согласно Закону о преследовании нацистами.

Также обязательно стоит отметить, что указанными ставками для инвалидов при покупке квартиры человек может воспользоваться только дважды в жизни.

Постановление устанавливает следующие ступени налоговых ставок при приобретении квартиры новым репатриантом (неважно, единственной или дополнительной, и неважно, будет ли он в ней проживать или нет) (на момент написания данной статьи):
(1) На часть стоимости до 1,672,385 шек. – 0.5%;
(2) На часть стоимости свыше 1,672,385 шек. – 5%.

Таким образом, подсчет показывает, что приобретая свою единственную квартиру, репатрианту нет смысла декларировать сделку как покупка репатриантом, а выгоднее декларировать просто как покупка единственной квартиры. Лишь при очень высокой цене, начиная примерно с 5,500,000 шек., выгоднее декларировать покупку единственной квартиры репатриантом именно как покупку репатриантом, а не как покупку единственной квартиры! Напомню, основания можно лишь выбирать, но не «складывать» между собой.

Вместе с тем, репатрианту, покупающему ДОПОЛНИТЕЛЬНУЮ квартиру, всегда выгоднее декларировать сделку именно как покупку репатриантом. Для применения льготы, репатриант должен совершить покупку в течение семи лет после приезда в Израиль.

Постановление также устанавливает полное освобождение от налога на покупку «мас рехиша» в случае дарения квартиры между супругами, проживающими в этой самой квартире, а также в случае передачи прав на квартиру, происходящей путем отказа от наследства в пользу супруга покойного.

Из всего вышесказанного можно сделать следующие выводы.

Первое, на что следует ответить покупателю, это является ли он жителем Израиля (или хотя бы станет им в последующие два года), так как если нет, и он не собирается также репатриироваться, придется платить налог 8%, неважно, есть ли у покупателя другие квартиры где бы то ни было.

Во-вторых, следует ответить на вопрос об инвалидности или причастности к приравненным к инвалидам категориям покупателя или его супруга (при условии совместного приобретения), так как в этом случае (при условии проживания в приобретаемой квартире), по любому не прогадаешь, исчисляя налог по ставкам для инвалидов.

В третьих, следует ответить на вопрос о том, является ли покупаемая квартира единственной или наоборот дополнительной. При этом, если квартира единственная, ее стоимость ниже порога 1,664,520 шек., а покупатель – инвалид, не стоит «сжигать» покупателю возможность исчисления для инвалидов, так как их дается всего две на всю жизнь, а декларировать просто покупку единственной квартиры, результат — 0% от этого не меняется.

Наконец, стоит узнать, является ли покупатель репатриантом (или собирается репатриироваться), и не прошло ли еще семи лет с момента его приезда в Израиль, так как если покупаемая квартира – дополнительная, то в этом случае имеет смысл исчислять налог на покупку исходя из ставок для репатриантов. Впрочем, даже если квартира единственная, но ее стоимость превышает около 5,5 млн. шекелей, в этом случае также есть смысл применения налоговых ставок для репатриантов.

И последнее. Если покупатель – родственник продавца, получающий квартиру в дар, то налог на покупку составляет всего 1/3 от суммы налога, исчисленного одним из перечисленных способов. Важно, что хотя квартира передается безвозмездно, это не значит, что нет налога на покупку. С точки зрения налоговых органов, имеет место сделка продажи, при которой цена принимается равной рыночной цене такой квартиры.

Можно заметить, что такие понятия как «квартира», «единственная квартира», «инвалид» и т.д. являются ключевыми понятиями, от которых зависит применение того или иного способа налогообложения, а потому все эти понятия имеют глубокое и обширное толкование.
Так, отвечая на вопрос, является ли покупаемая квартира единственной или наоборот дополнительной, необходимо помнить о том, что семья целиком, а не отдельно муж или жена, рассматривается налоговой службой, как один покупатель. Таким образом, если в вашей семье уже есть квартира, пусть и зарегистрированная на имя только одного из супругов, приобретаемая квартира будет считаться дополнительной. Вместе с тем, это предположение по умолчанию (презумпция) может быть опровергнуто. Зачастую у одного из супругов имеется квартира еще до брака, или квартира получена в период брака в дар/наследство, и тогда допускается раздельное исчисление налога на покупку для каждого из супругов, для одного из них – как единственной, в то время как для другого – дополнительной, с уплатой налога в размере ½ от полного налога.

Также квартиры, доли в которых не превышают 1/3 (даже если таких «дробных» квартир несколько), или полученные в наследство квартиры, доли в которых не превышают ½ (даже полученные в наследство от близкого родственника, неважно), не учитываются в качестве дополнительных.

Наконец, заметим, что приобретаемая взамен продаваемой квартира, также приравнивается к единственной, хотя формально при этом и существуют периоды «наложения», когда человек обладает двумя квартирами.

Подпишитесь на рассылку Израильского права и получайте новые юридические статьи на электронную почту.

---

Поиск на сайте

Новые статьи в разделе

Компенсация от подрядчика за несвоевременную сдачу квартиры покупателю

19.12.2024 Прежде чем подписать договор покупки квартиры у подрядчика, важно внимательно прочитать договор и понять его условия. Если у вас есть вопросы или сомнения, свяжитесь со своим адвокатом.

Права пожилых людей в проекте «Пинуй-бинуй»

28.11.2024 Пожилые или больные люди могут с полным правом отказаться подписывать договор «Пинуй-бинуй» до тех пор, пока им не были предложены некоторые варианты «выкупа/одного переезда».

Этапы проекта «Пинуй-бинуй»

18.11.2024 Первичная организация; подписание предварительного соглашения No Shop; выбор застройщика; договор «Пинуй-бинуй»

Архив ответов «Недвижимость»

Вернуться назад Появились вопросы?

Задайте свой вопрос на консультации он-лайн по теме «Недвижимость»