Израиль на ладони

Израильское право

На сайте 52795 документов по израильскому праву и законам
Статьи /

Недвижимость


Какие налоги нужно платить после продажи квартиры?

25.06.18 для печати отправить другу в избранное закладки ссылка

Какие налоги нужно платить после продажи квартиры?

Таких налогов – два. При продаже (именно продаже, не покупке) квартиры вам, возможно, придется заплатить один из них или даже оба:
1) Подоходный налог, он же «мас шевах» (מס שבח)
2) Муниципальный сбор, он же «итель ашбаха» (היטל השבחה)

В то время как о подоходном налоге («мас шевах») многие слышали, о муниципальном сборе («итель ашбаха») мало кто знает, хотя сумма этих налогов может быть вполне сопоставима и составлять в стандартной квартирной сделке от нескольких тысяч до десятков тысяч шекелей. Общеизвестность подоходного налога («мас шевах») и малая известность муниципального сбора («итель ашбаха») среди населения вызвана, возможно, тем, что «мас шевах» более распространен, то есть подлежит взиманию в большем числе случаев, чем «итель ашбаха». В любом случае ни один из этих налогов нельзя игнорировать, речь может идти о значительных суммах.

Подоходный налог, он же «мас шевах» (מס שבח), как следует из его названия, является налогом на рост стоимости жилья.

Например, Вы приобрели квартиру некоторое время тому назад, но с тех пор город, в котором находится квартира, разросся; рядом вырос торговый центр; была построена железнодорожная станция, проложено новое шоссе. В результате инвестиций государства в инфраструктуру, транспорт, в результате экономических процессов в стране цена квартиры выросла. На эту разницу между покупной ценой (в прошлом) и ценой продажи (сейчас) за вычетом Ваших вложений в квартиру (ремонт, проценты по выплате «машканты», гонорары специалистов и проч.) и взимается подоходный налог («мас шевах»). Существуют формулы расчета, это не всегда просто определенный процент. В общем, можно сказать, что чем сильнее выросла цена недвижимости, и при этом чем позже (ближе к настоящему моменту) Вы приобрели квартиру, тем выше будет налог. Например, при продаже квартиры, приобретенной в 1960 году придется заплатить не такой уж большой налог, хотя цена выросла многократно. А при продаже квартиры, купленной в 2012 году, цена которой выросла на ту же сумму, придется заплатить больший налог. Однако, платить этот налог приходится далеко не всегда и, если, говоря, в общем, Вы обычный человек, продающий свою единственную квартиру, никакой «мас шевах» Вам платить не придется.

По большому счету, подоходный налог («мас шевах», מס שבח), возможно, придется платить, когда у Вас больше одной квартиры, и одну из них Вы продаете.

Этой базовой логики Вам может быть достаточно для предварительной оценки ситуации.

Если подробнее, то общий подход к вопросу о том, нужно ли Вам платить подоходный налог («мас шевах») в Вашей конкретной сделке состоит из следующих трех этапов.

ЭТАП 1. Базовые требования. Убедиться, что Ваш случай удовлетворяет, в принципе, базовым требованиям к предоставлению освобождения от налога по сделке с недвижимостью, а именно: Вы житель Израиля, продаете все без исключения имеющиеся права в отношении именно жилой квартиры. Если да, то:

ЭТАП 2. Конкретное освобождение. Убедиться, что на Ваш случай распространяется один из основных конкретных видов освобождения (при этом необходимо помнить о понятии «единственная квартира» и, в частности, помнить о принципе семейной ячейки, согласно которому вся семья рассматривается как один продавец): продажа единственной квартиры, продажа наследственной квартиры, продажа двух квартир с покупкой одной. Если да, то:

ЭТАП 3: Исключение. Проверка того, что на Ваш случай не распространяется одно из существующих исключений, самое распространенное из которых: квартира была получена Вами в подарок, а потому, возможно, необходим выжидательный срок.

Особняком от всего перечисленного идет случай дарения недвижимости близкому родственнику. В этом случае имеется освобождение от подоходного налога («мас шевах»).

В то время как «мас шевах» является государственным налогом, взимаемым в казну государства, МУНИЦИПАЛЬНЫЙ СБОР («итель ашбаха» — היטל השבחה) имеет иную природу и взимается не государственной налоговой службой, а муниципалитетом, подобно городскому налогу («арноне») при совершении сделки с недвижимостью.

Смысл этого сбора заключается в следующем.

Муниципалитет («ирия», עירייה) периодически утверждает новые градостроительные планы.

В некий определенный день утверждается градостроительный план, согласно которому в данном районе в домах определенного типа допускаются определенные достройки или перепланировки. Например, в определенном районе города становится возможным подать просьбу и (возможно, при соблюдении всех требований) получить разрешение на достройку помещения на участке крыши, прилегающем к квартире на последнем этаже, или разрешение на пристройку балкона.

Предполагается, что в результате принятия таких градостроительных программ, особенно если они непосредственно затрагивают Вашу квартиру, стоимость Вашей квартиры повышается. А на это надо платить налог. По закону платить его надо не при принятии муниципалитетом той или иной программы (что логично, так как у человека может не быть таких денег), а при продаже квартиры.

Проблема лишь в том, что подавляющее большинство людей и слыхом не слыхивало ни о каких градостроительных планах, и требование уплаты «итель ашбаха» (היטל השבחה) становится для них пренеприятным сюрпризом, особенно когда договор продажи уже подписан.

В отличие от подоходного налога, где имеется единый по всему Израилю закон, пусть весьма сложный, но все же вполне прозрачный, в отношении «итель ашбаха» основная проблема – трудность его исчисления ДО сделки, и, в общем, неоднородные правила в этом отношении различные в каждом муниципалитете. Муниципалитеты многих городов могут предоставить сведения, подлежит ли взысканию муниципальный сбор («итель ашбаха») при продаже Вашей квартиры, в принципе, хотя, скорее всего, не назовут его сумму до подписания Вами договора продажи. Другие муниципалитеты не сообщат Вам до подписания договора продажи, подлежит ли взысканию муниципальный сбор даже в принципе. Получить сведения по вопросам взимания муниципального сбора и его размера Вы всегда можете, прибегнув к услугам частного оценщика недвижимости («шамай мекаркеин»), в компетенцию которого входит ознакомление с документами и градостроительными планами в муниципалитете, определение того, распространяется ли какой-либо вновь принятый план на Вашу квартиру, и если да, какова может быть сумма муниципального сбора («итель ашбаха»). В идеале факт наличия и сумму «итель ашбаха» (היטל השבחה) следует знать ДО подписания договора и учесть ее при продаже, а имеющуюся градостроительную программу преподнести покупателю как дополнительное достоинство недвижимости. На практике это не всегда возможно и не всегда стоит того, в том числе учитывая стоимость услуг оценщика, а также учитывая фактор времени: покупатель не будет ждать, пока Вы сделаете оценку. Можно с осторожностью сказать, что стоит привлекать оценщика к вопросу установления «итель ашбаха» в случаях, когда есть основания полагать, что если муниципальный сбор будет возложен, это может быть весьма значительная сумма.

Очевидно, таким образом, что прежде чем Вы приступите к продаже (прежде чем дадите объявление о продаже, прежде чем позвоните маклеру, и прежде чем подпишете договор), Вам следует знать, должны ли Вы платить какой-либо из этих двух налогов: подоходный налог («мас шевах», מס שבח) и/или муниципальный сбор («итель ашбаха», היטל השבחה) и адекватно принять это во внимание; иначе, не получится правильно рассчитать свои финансовые возможности и дальнейшие шаги, в частности, при покупке другой квартиры.

Адвокат Арье Расин Адвокат Арье Расин

Лицензия № 64031
г. БАТ-ЯМ, улица Дольфин, 10
тел: 052-7368879.


Подпишитесь на рассылку Израильского права и получайте новые юридические статьи на электронную почту.


Выделите орфографическую ошибку мышью и нажмите Ctrl+Enter Заметили ошибку в тексте? Выделите текст мышью и нажмите Ctrl+Enter

Поиск на сайте


Новые статьи в разделе

Дележ квартир при разводе и налоги

22.10.2018 При разводе часто бывает, что супруги решают тем или иным образом разделить между собой, передать друг другу права на общую недвижимость. Надо ли платить при этом налоги?

Хранить ли квитанции по расходам на квартиру? В течение какого срока их хранить?

08.10.2018 Почему может быть важно собирать и хранить квитанции по расходам на ремонт и содержание квартиры и другие, связанные с квартирой квитанции и документы? Зачем собирать квитанции и сколько их хранить?

Отмена заключенной сделки вследствие ошибки

01.10.2018 Может ли заблуждение одной из сторон перед подписанием договора купли-продажи недвижимости послужить основанием расторжения этого договора?

Архив ответов «Недвижимость»


Вернуться назад

Появились вопросы?

Задайте свой вопрос на консультации он-лайн по теме «Недвижимость»