Израильское право
Какие налоги нужно платить после продажи квартиры?
Таких налогов – два. При продаже (именно продаже, не покупке) квартиры вам, возможно, придется заплатить один из них или даже оба:
1) Подоходный налог, он же «мас шевах» (מס שבח)
2) Муниципальный сбор, он же «итель ашбаха» (היטל השבחה)
В то время как о подоходном налоге («мас шевах») многие слышали, о муниципальном сборе («итель ашбаха») мало кто знает, хотя сумма этих налогов может быть вполне сопоставима и составлять в стандартной квартирной сделке от нескольких тысяч до десятков тысяч шекелей. Общеизвестность подоходного налога («мас шевах») и малая известность муниципального сбора («итель ашбаха») среди населения вызвана, возможно, тем, что «мас шевах» более распространен, то есть подлежит взиманию в большем числе случаев, чем «итель ашбаха». В любом случае ни один из этих налогов нельзя игнорировать, речь может идти о значительных суммах.
Подоходный налог, он же «мас шевах» (מס שבח), как следует из его названия, является налогом на рост стоимости жилья.
Например, Вы приобрели квартиру некоторое время тому назад, но с тех пор город, в котором находится квартира, разросся; рядом вырос торговый центр; была построена железнодорожная станция, проложено новое шоссе. В результате инвестиций государства в инфраструктуру, транспорт, в результате экономических процессов в стране цена квартиры выросла. На эту разницу между покупной ценой (в прошлом) и ценой продажи (сейчас) за вычетом Ваших вложений в квартиру (ремонт, проценты по выплате «машканты», гонорары специалистов и проч.) и взимается подоходный налог («мас шевах»). Существуют формулы расчета, это не всегда просто определенный процент. В общем, можно сказать, что чем сильнее выросла цена недвижимости, и при этом чем позже (ближе к настоящему моменту) Вы приобрели квартиру, тем выше будет налог. Например, при продаже квартиры, приобретенной в 1960 году придется заплатить не такой уж большой налог, хотя цена выросла многократно. А при продаже квартиры, купленной в 2012 году, цена которой выросла на ту же сумму, придется заплатить больший налог. Однако, платить этот налог приходится далеко не всегда и, если, говоря, в общем, Вы обычный человек, продающий свою единственную квартиру, никакой «мас шевах» Вам платить не придется.
По большому счету, подоходный налог («мас шевах», מס שבח), возможно, придется платить, когда у Вас больше одной квартиры, и одну из них Вы продаете.
Этой базовой логики Вам может быть достаточно для предварительной оценки ситуации.
Если подробнее, то общий подход к вопросу о том, нужно ли Вам платить подоходный налог («мас шевах») в Вашей конкретной сделке состоит из следующих трех этапов.
ЭТАП 1. Базовые требования. Убедиться, что Ваш случай удовлетворяет, в принципе, базовым требованиям к предоставлению освобождения от налога по сделке с недвижимостью, а именно: Вы житель Израиля, продаете все без исключения имеющиеся права в отношении именно жилой квартиры. Если да, то:
ЭТАП 2. Конкретное освобождение. Убедиться, что на Ваш случай распространяется один из основных конкретных видов освобождения (при этом необходимо помнить о понятии «единственная квартира» и, в частности, помнить о принципе семейной ячейки, согласно которому вся семья рассматривается как один продавец): продажа единственной квартиры, продажа наследственной квартиры, продажа двух квартир с покупкой одной. Если да, то:
ЭТАП 3: Исключение. Проверка того, что на Ваш случай не распространяется одно из существующих исключений, самое распространенное из которых: квартира была получена Вами в подарок, а потому, возможно, необходим выжидательный срок.
Особняком от всего перечисленного идет случай дарения недвижимости близкому родственнику. В этом случае имеется освобождение от подоходного налога («мас шевах»).
В то время как «мас шевах» является государственным налогом, взимаемым в казну государства, МУНИЦИПАЛЬНЫЙ СБОР («итель ашбаха» — היטל השבחה) имеет иную природу и взимается не государственной налоговой службой, а муниципалитетом, подобно городскому налогу («арноне») при совершении сделки с недвижимостью.
Смысл этого сбора заключается в следующем.
Муниципалитет («ирия», עירייה) периодически утверждает новые градостроительные планы.
В некий определенный день утверждается градостроительный план, согласно которому в данном районе в домах определенного типа допускаются определенные достройки или перепланировки. Например, в определенном районе города становится возможным подать просьбу и (возможно, при соблюдении всех требований) получить разрешение на достройку помещения на участке крыши, прилегающем к квартире на последнем этаже, или разрешение на пристройку балкона.
Предполагается, что в результате принятия таких градостроительных программ, особенно если они непосредственно затрагивают Вашу квартиру, стоимость Вашей квартиры повышается. А на это надо платить налог. По закону платить его надо не при принятии муниципалитетом той или иной программы (что логично, так как у человека может не быть таких денег), а при продаже квартиры.
Проблема лишь в том, что подавляющее большинство людей и слыхом не слыхивало ни о каких градостроительных планах, и требование уплаты «итель ашбаха» (היטל השבחה) становится для них пренеприятным сюрпризом, особенно когда договор продажи уже подписан.
В отличие от подоходного налога, где имеется единый по всему Израилю закон, пусть весьма сложный, но все же вполне прозрачный, в отношении «итель ашбаха» основная проблема – трудность его исчисления ДО сделки, и, в общем, неоднородные правила в этом отношении различные в каждом муниципалитете. Муниципалитеты многих городов могут предоставить сведения, подлежит ли взысканию муниципальный сбор («итель ашбаха») при продаже Вашей квартиры, в принципе, хотя, скорее всего, не назовут его сумму до подписания Вами договора продажи. Другие муниципалитеты не сообщат Вам до подписания договора продажи, подлежит ли взысканию муниципальный сбор даже в принципе. Получить сведения по вопросам взимания муниципального сбора и его размера Вы всегда можете, прибегнув к услугам частного оценщика недвижимости («шамай мекаркеин»), в компетенцию которого входит ознакомление с документами и градостроительными планами в муниципалитете, определение того, распространяется ли какой-либо вновь принятый план на Вашу квартиру, и если да, какова может быть сумма муниципального сбора («итель ашбаха»). В идеале факт наличия и сумму «итель ашбаха» (היטל השבחה) следует знать ДО подписания договора и учесть ее при продаже, а имеющуюся градостроительную программу преподнести покупателю как дополнительное достоинство недвижимости. На практике это не всегда возможно и не всегда стоит того, в том числе учитывая стоимость услуг оценщика, а также учитывая фактор времени: покупатель не будет ждать, пока Вы сделаете оценку. Можно с осторожностью сказать, что стоит привлекать оценщика к вопросу установления «итель ашбаха» в случаях, когда есть основания полагать, что если муниципальный сбор будет возложен, это может быть весьма значительная сумма.
Очевидно, таким образом, что прежде чем Вы приступите к продаже (прежде чем дадите объявление о продаже, прежде чем позвоните маклеру, и прежде чем подпишете договор), Вам следует знать, должны ли Вы платить какой-либо из этих двух налогов: подоходный налог («мас шевах», מס שבח) и/или муниципальный сбор («итель ашбаха», היטל השבחה) и адекватно принять это во внимание; иначе, не получится правильно рассчитать свои финансовые возможности и дальнейшие шаги, в частности, при покупке другой квартиры.
Адвокат Арье Расин