Включается ли НДС («маам») в цену недвижимости

23.10.17 для печати отправить другу в избранное закладки ссылка

Те из читателей, кто сталкивался с покупкой или продажей коммерческой недвижимости, например магазинов, офисов (а таких сделок происходит немало), знакомы не понаслышке с вопросом, какую, собственно, сумму правильно будет считать ценой сделки: сумму, включая НДС («маам»), или без НДС?

В данном вопросе немало путаницы на практике, а поскольку от цены сделки (с НДС или без НДС) напрямую зависит сумма налогов «мас шевах» и «мас рехиша», подлежащих уплате в процессе сделки (тысячи и десятки тысяч шекелей), вопрос крайне важен.

Итак, включен ли НДС в цену сделки с недвижимостью? Попробуем разобраться.

Правильным подходом будет рассмотреть по отдельности продавца (с его «мас шевах») и покупателя (с его «мас рехиша»), то есть для каждого из них «правильный» ответ может отличаться.

1. Продавец и его «мас шевах».

Согласно ст. 1 и 2 Закона об НДС (חוק מע»מ) продавец должен уплатить НДС при совершении продажи в одном из следующих случаев (рассмотрим то, что имеет отношение к недвижимости):

(1) когда имущество продается продавцом — предпринимателем в процессе коммерческой деятельности (например, торговец землей продает земельный участок);

(2) когда продавец – предприниматель продает «средство производства» (например, владелец магазина продает свой магазин);

(3) когда происходит так называемая «случайная сделка коммерческого характера» (עסקת אקראי). Один из самых распространенных вариантов такой сделки это когда человек НЕ предприниматель продает имущество покупателю – предпринимателю. Например, некто унаследовал магазин, и продает его предпринимателю. В этом случае также есть НДС, и его, в виде исключения, должен будет уплатить покупатель – предприниматель (а не продавец, как обычно) посредством механизма так называемой «хешбонит ацмит».

Во всех перечисленных случаях «мас шевах» подлежит оплате на цену сделки, НЕ включающую НДС.

Приведем пример.
Некий частный предприниматель продал свой магазин некоему лицу за 702,000 шек (в том числе НДС 102,000 шек.). С точки зрения продавца «мас шевах» вычисляется исходя из цены сделки 600,000 шек.
Действительно, ведь 102,000 шек. НДС будут перечислены продавцом государству, продавец не получает этих денег.

2. Покупатель и его «мас рехиша».

Выше мы рассмотрели три ситуации, при которых сделка с недвижимостью, в принципе, подлежит налогообложению НДС.
Вернемся к приведенному выше примеру продажи магазина за 702,000 шек.
Как мы разобрали выше, в данном конкретном случае цена следки включает в себя НДС 102,000 шек. С какой суммы покупатель будет оплачивать свой «мас рехиша»?

С одной стороны, можно сказать, что 102,000 шек. это сумма налога, поэтому обложение «мас рехиша» полной цены 702,000 шек. является двойным обложением налогом одной и той же суммы 102,000 шек.

С другой стороны, читатель согласится, что рыночная цена недвижимости не зависит от статуса сторон, и если цена этому магазину на рынке 702,000 шекелей, то просто такова его цена.

Судебной практикой и правоприменительной практикой налоговой службы установлено следующее:

1. В общем случае «мас рехиша» налагается на полную сумму сделки (в нашем примере – 702,000 шек.), однако:
2. Следует различать покупателей. Только покупатель — предприниматель, принимающий НДС к вычету (מקזז תשומות), может претендовать на исчисление «мас рехиша» исходя из суммы сделки без НДС (в нашем примере – 600,000 шек.). Бремя доказывания статуса покупателя возлагается на самого покупателя.

Действительно, ведь если покупатель принимает сумму НДС к вычету, для него цена покупки, по сути, не включает в себя составляющую НДС.

В заключение вновь отметим, что вопрос о том, входит ли составляющая НДС в цену сделки с точки зрения налогов на сделки с недвижимостью, необходимо рассматривать отдельно для продавца и отдельно для покупателя.

Подпишитесь на рассылку Израильского права и получайте новые юридические статьи на электронную почту.

---

Поиск на сайте

Новые статьи в разделе

Компенсация от подрядчика за несвоевременную сдачу квартиры покупателю

19.12.2024 Прежде чем подписать договор покупки квартиры у подрядчика, важно внимательно прочитать договор и понять его условия. Если у вас есть вопросы или сомнения, свяжитесь со своим адвокатом.

Права пожилых людей в проекте «Пинуй-бинуй»

28.11.2024 Пожилые или больные люди могут с полным правом отказаться подписывать договор «Пинуй-бинуй» до тех пор, пока им не были предложены некоторые варианты «выкупа/одного переезда».

Этапы проекта «Пинуй-бинуй»

18.11.2024 Первичная организация; подписание предварительного соглашения No Shop; выбор застройщика; договор «Пинуй-бинуй»

Архив ответов «Недвижимость»

Вернуться назад Появились вопросы?

Задайте свой вопрос на консультации он-лайн по теме «Недвижимость»