Сложная сделка с недвижимостью — риск потерять деньги и не получить квартиру

23.11.14 для печати отправить другу в избранное закладки ссылка

В наших предыдущих публикациях мы не раз обращали внимание клиентов на тот факт, что любая сделка с недвижимостью влечет за собой множество рисков, которых можно избежать при грамотном оформлении сделки (осуществление множества проверок до подписания договора, построение соответствующего механизма гарантий и т.д.), но многие люди склонны в душе доверять другому человеку («он такой серьезный», «точно не обманет», «как можно обидеть такого человека» и т.д.) или написанным обещаниям в договоре (думая, что «договор грамотно составлен»), при этом не установив никаких гарантий. Многие люди также заблуждаются, увидев адвоката, которого привел партнер по сделке, наивно полагая, что адвокат партнера по сделке позаботится и об их интересах тоже (кстати, напоминаем, что адвокат, как правило, защищает только интересы клиента, который его нанял, а не всего «прогрессивного человечества»).
Особенно опасными могут оказаться так называемые «сделки- комбинации» (на иврите искаот комбинация). Суть сделки комбинации состоит в следующем: владелец недвижимости (например, земельного участка) заключает договор со строительным подрядчиком, согласно которому строительный подрядчик обязуется построить на данном земельном участке часть квартир для владельца данной недвижимости, а часть для себя, которые в дальнейшем реализуются клиентам строительного подрядчика. Например, владелец 2-х этажного дома заключает договор со строительным подрядчиком, согласно которому строительный подрядчик обязуется построить 3-й этаж, на котором будут построены 3 квартиры, одна из них достанется владельцу дома бесплатно (за то что он позволил строительному подрядчику строить на своем земельном участке), а 2 другие строительный подрядчик продаст своим клиентам и извлечет из этого прибыль. Одним из хитрых нюансов данной сделки является договоренность между владельцем недвижимости и строительным подрядчиком, согласно которой строительный подрядчик не вправе продавать квартиры своим клиентам до тех пор пока не закончит строительство квартир владельцу данной недвижимости. Чтобы подстраховать себя владелец недвижимости вносит в договор со строительным подрядчиком пункт, согласно которому до полной реализации сделки все новые квартиры не перейдут в собственность строительного подрядчика, а будут продолжать быть записанными на имя владельца недвижимости.
Однако в жизни не все так гладко. Многие строительные подрядчики начинают реализовывать еще недостроенные ими квартиры своим клиентам, еще не завершив при этом строительство квартир для самого владельца недвижимости. Покупатели данных квартир пребывают в недоумении – с одной стороны, строительный подрядчик предлагает им заключить с ними договор о строительстве и продаже жилья, а, с другой стороны, ни одна из этих квартир до сих пор не зарегистрирована на имя данного строительного подрядчика и в реестре недвижимости весь земельный участок записан на имя его владельца недвижимости, в пользу строительного подрядчика разве что имеется примечание (эарат азхара), при этом строительный подрядчик юридически обосновывает свои права на построенные им квартиры на договоре с владельцем недвижимости, согласно которому данные квартиры, несмотря на то, что не записаны на имя подрядчика в реестре недвижимости, в будущем станут собственностью строительного подрядчика.
С одной стороны, права строительного подрядчика на строящиеся квартиры юридически обоснованы договором с владельцем недвижимости, а с другой стороны, права строительного подрядчика обусловлены выполнением его обязательств по отношению к в владельцу недвижимости, и в случае нарушения данных обязательств владелец недвижимости может отменить сделку со строительным подрядчиком и тогда клиенты строительного подрядчика могут остаться ни с чем.
Именно в такой ситуации и оказалась наша клиентка, купившая квартиру у строительного подрядчика. Строительный подрядчик не выполнил условий сделки с собственниками недвижимости и последние отменили комбинационную сделку со строительным подрядчиком.
Строительный подрядчик не выполнил условий сделки и по отношении к нашей клиентке, купившей у него коттедж.
Ситуацию ухудшилась еще и тем, что по данной сделке наша клиентка уплатила всю сумму, указанную в договоре. Более того, строительный подрядчик бежал, а некоторые из лиц, помогавших ему, были привлечены к уголовной ответственности.
Дело дошло до хайфского областного суда (номер дела 266/04), который разбирал сразу несколько исков- 1. иск нашей клиентки против владельцев недвижимости и строительного подрядчика, 2. иск владельцев земельного участка против нашей клиентки с требованием о ее выселении из купленной ее недвижимости, поскольку земля принадлежит им, а строительный подрядчик нарушил условия договора, 3. иски банков против нашей клиентки по ссудам, которые они выдавали строительному подрядчику, а он в обмен на это заложил землю, на которой строилась недвижимость нашей клиентки, 4. иски против адвокатессы, оформлявшей сделки, 5. иски против страховой компании адвокатессы.
Кроме того, местный муниципалитет заявил, что часть построенной квартиры нашей клиентки является незаконной постройкой и подлежит сносу.
После нескольких лет судебных прений было достигнуто соглашения, согласно которому наша клиентка продает свою «чудо недостроенную квартиру» хозяевам земельного участка и получает свои деньги обратно, хозяева земельного участка выплатили нашей клиентки деньги, которые она заплатила строительным подрядчикам, а адвокатесса, оформлявшая сделку, частично компенсировала владельцев земельного участка.

Ссылки по теме

Проверка, является ли продавец собственником квартиры, и проверка долгов, числящихся за продаваемой квартирой.

Основные способы, позволяющие покупателю предотвратить продажу покупаемой им квартиры одновременно нескольким лицам

Гарантии покупателю при покупке квартиры, не зарегистрированной в реестре недвижимости — Табо

Проверки перед покупкой недвижимости (аварийность здания)

Освобождение продавца квартиры от налога с продажи

Подпишитесь на рассылку Израильского права и получайте новые юридические статьи на электронную почту.

---

Поиск на сайте

Новые статьи в разделе

Этапы проекта «Пинуй-бинуй»

18.11.2024 Первичная организация; подписание предварительного соглашения No Shop; выбор застройщика; договор «Пинуй-бинуй»

Что такое «Пинуй Бинуй» и стоит ли его бояться?

15.09.2024 Пинуй Бинуй — это проект реновации жилого фонда в Израиле, который был запущен правительством в соответствии с законом о реновации от 2006 года.

Изменены налоговые ставки при покупке единственной квартиры новым репатриантом

09.09.2024 Репатриант, приобретающий единственную квартиру в Израиле, освобождается от налога на покупку на часть цены до 2 млн.шек.; на часть цены свыше этой суммы начисляется налог 0.5%.

Архив ответов «Недвижимость»

Вернуться назад Появились вопросы?

Задайте свой вопрос на консультации он-лайн по теме «Недвижимость»