Риелторский (маклерский) гонорар

31.10.14 для печати отправить другу в избранное закладки ссылка

Израильский рынок недвижимости характеризуется особым динамизмом. У многих из нас определенно возникала необходимость продать или купить объект недвижимости, либо арендовать помещение по договору аренды. Мы нередко при этом прибегаем к помощи агентов по недвижимости – риелторов (маклеров; на иврите: מתווכים במקרקעין).

Обращение в агентство по недвижимости сопровождается заключением договора об оказании услуг. По договору риелтор обязуется осуществить контакт между продавцом и покупателем (при купле-продаже) либо арендодателем и арендатором (при аренде), в результате которого заключается сделка. Заказчик же обязуется оплатить оказанные ему услуги. Обязательство риелтора — добросовестно и надлежащим образом применить все свои знания и навыки при исполнении договора.

Опыт, однако, подсказывает, что риелторские услуги оплачиваются заказчиками не всегда. В судебной практике нередко обсуждается вопрос, когда именно у риелтора возникает обоснованное право на вознаграждение (комиссию).

В Израиле проблемы в сфере посредничества при приобретении или продаже жилья получили особый общественный резонанс в 90-е годы. В то время наблюдались частые случаи откровенного обмана новых репатриантов и злоупотребления их незнанием языка и законов страны: «русские» неосмотрительно подписывали контракты об оказании риелторских услуг, не придавая тому особого значения и не понимая значения взятых на себя договорных обязательств, после чего нередко призывались к суду.

В результате законодатель решил урегулировать сферу риелторских услуг особыми нормами и после долгих обсуждений в 1996 году принял Закон о риелторах (на иврите: חוק המתווכים במקרקעין).

ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ ГОНОРАРА
Закон о риелторах носит явно потребительский характер и его основная цель — введение норм, ограничивающих маклеров в правах на риелторскую комиссию и строгое урегулирование профессиональных и этических норм профессии посредничества в сделках с недвижимостью.

Закон гласит, что риелтор имеет право на комиссию только при следующих условиях:

• маклер обладает сертификатом субъекта риелторской деятельности (действующей лицензией);

• между риелтором и заказчиком заключен договор в письменной форме, содержащий следующие компоненты:
---------имена, адреса и номера теудат зеут риелтора и заказчика;
---------определение характера сделки; например, договор аренды или купли-продажи;
---------описание объекта недвижимости, оговоренного в договоре об оказании риелторских услуг;
---------приблизительная цена сделки (стоимость квартиры, размер ежемесячной аренды и т.п.);
---------размер риелторской комиссии, включая НДС;

• заказчик обязан расписаться на документе;

• риелтор имеет право на гонорар лишь в том случае, если его услуги квалифицируются как «эффективные меры», принятые маклером и увенчавшиеся сделкой (на иврите:המתווך היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב).

Некоторые из вышеуказанных условий являются императивными нормами, то есть обязательными. Нарушение или несоблюдение императивной нормы договора об оказании риелторских услуг должно привести к признанию обязательства недействительным.

Если первые три условия носят формальный характер (лицензия, форма договора и роспись), что при этом не умаляет их значимости, то последнее, касательно эффективности риелторской услуги, призвано выявить реальный объем работы, проделанной посредником, и наличие причинно-следственной связи между маклерскими услугами и конечным результатом (сделкой).

КАК СУД ОПРЕДЕЛЯЕТ ПРАВО РИЕЛТОРА НА КОМИССИЮ?
Существует великое множество судебных решений по вопросам права риелторов на получение комиссии и толкования Закона о риелторах. Выведение общих правил и положений на основании существующих прецедентов – задача непростая, поскольку каждому делу присущи особые обстоятельства, в большей степени, нежели Закон, определяющие его конечную судьбу. Отметим лишь, что судом учитываются следующие факторы при оценке работы риелтора:

• Неимение действующей лицензии на занятие риелторской деятельностью лишает маклера права на гонорар;

• Договор об оказании риелторских услуг, заключенный только в устной форме, лишает маклера права на гонорар;

• Отсутствие в договоре приблизительной суммы сделки может быть истолковано судом по-разному. Наряду с судебными решениями, признававшими подобные договоры недействительными, существуют прецеденты, в которых суд высказывал иную позицию и вольно «дополнял» отсутствующую в договоре информацию.

• Недобросовестное поведение (на иврите: חוסר תום לב) какой-либо стороны может существенным образом повлиять на судьбу договора. Если, допустим, заказчик подписал обязательство об оплате риелторских услуг и продал недвижимость благодаря эффективному содействию маклера, после чего отказался оплатить гонорар, сославшись на «искусственные причины», – высока вероятность того, что суд признает право посредника на вознаграждение, даже если в договоре наблюдаются упущения. Что вполне справедливо. Если же в договоре допущены грубые нарушения закона (например, обязательное условие заключать контракт в письменной форме), суд будет вынужден отказать риелтору в праве на гонорар.

• Эффективность мер, принятых маклером, определяется судом по следующим показателям:
---------сходство между условиями договора об оказании риелторских услуг и конечной сделки, в первую очередь по цене объекта договора;
---------временной фактор – сколько времени прошло с момента составления договора об оказании риелторских услуг до заключения сделки;
---------интенсивность действий маклера – объем проделанной работы, реклама и маркетинг, количество телефонных разговоров, переписка, количество проведенных встреч и проч.;
---------участие в поиске дополнительного лица (семьи, друзей, соседей, коллег и др.).

«ДОГОВОРЫ ДОЛЖНЫ СОБЛЮДАТЬСЯ»
Заключение договора о получении риелторских услуг, как, впрочем, и любой иной финансовой сделки, суть принятие на себя юридического обязательства. Таковое обязательство подлежит выполнению. «Договоры должны соблюдаться» – универсальный основополагающий принцип гражданского права, и нарушение контракта влечет за собой письменные претензии и нередко неприятные судебные разбирательства.

Прежде, чем подписать риелторский договор, внимательно прочтите документ, посоветуйтесь с опытными людьми, взвесьте все имеющиеся альтернативы и лишь после этого решайте, брать ли на себя обязательство и вступать в правовые отношения с маклером.

В следующей статье мы поговорим об особой категории обязательств – эксклюзивный договор с риелтором (הסכם בלעדיות).

Подпишитесь на рассылку Израильского права и получайте новые юридические статьи на электронную почту.

---

Поиск на сайте

Новые статьи в разделе

Квартира в подарок

22.04.2024 Дарение квартиры — это сделка с недвижимостью, поэтому она включает в себя оформление документов, налоги и работу с адвокатом.

Сбор «ирии» за улучшение недвижимости (Эйтель Ашбаха)

14.03.2024 Сбор «ирии» за улучшение недвижимости является обязательным платежом в связи с утверждением плана благоустройства, предоставлением льгот или разрешением на исключительное использование, увеличивающее стоимость имущества.

Установка субботнего лифта в многоквартирном доме

27.02.2024 Если в здания не установлен субботний механизм управления лифтом, необходимо согласие большинства владельцев квартир дома на установку субботнего механизма управления и эксплуатацию лифта в субботний период.

Архив ответов «Недвижимость»

Вернуться назад Появились вопросы?

Задайте свой вопрос на консультации он-лайн по теме «Недвижимость»