Форма сделки, и нужно ли составлять предварительный договор?

24.02.10 для печати отправить другу в избранное закладки ссылка

«Зихрон дварим» — это не «предварительный договор», как многие считают. В переводе на русский язык это словосочетание означает не более, чем «протокол». Но не заголовок, как известно, определяет правовой смысл документа, а его содержание.

Израильское законодательство в целом весьма либерально в части требований, предъявляемых к форме сделок. Так, подавляющее большинство сделок допускают устную форму, в том числе, кстати, и договоры займа на крупные суммы. Вместе с тем есть исключения, и договор купли-продажи недвижимости — одно из них.

Закон требует, чтобы такой договор составлялся обязательно в письменной форме. Но, с другой стороны, это требование является единственным, а посему если сторонами оформлен документ, содержащий их встречные обязательства по схеме «купля-продажа», как его ни озаглавь, он может быть расценен как договор. Именно поэтому большинство адвокатов терпеть не могут всех этих «зихронот дварим». Грубо говоря, если, покупая квартиру, вы собираетесь воспользоваться услугами адвоката, не оформляйте никаких документов без его участия.

- Давайте уточним, что такое недвижимость.
- Недвижимость — это земля и все, что на ней посажено или построено, то есть прикреплено к ней постоянной связью.
- Значит, машина не недвижимость, а квартира — недвижимость. И если Мойше в восторге от квартиры Хаима, его устраивает и цена, и сроки вселения, и они ударили по рукам в присутствии 120 свидетелей, больше того, есть видеозапись, подтверждающая, что Хаим хочет продать квартиру, а Мойше ее купить, — это еще ничего не значит??

- На следующий день как Хаим, так и Мойше может сказать «я передумал» — и у другой стороны не будет никакой возможности ни принудить к исполнению договора, ни взыскать ущерб за нарушение этого обязательства. В отношении недвижимости до тех пор, пока не соблюдена письменная форма, договора попросту нет — соответственно, нет прав и обязанностей.
- Но Мойше на следующий день не пошел на работу, взял ссуду в банке, явился, как условились, к адвокату…
- …а Хаим, оказывается, и не собирался продавать квартиру, он всего лишь хотел устроить спектакль для жены, с которой находится в процессе развода, и одновременно узнать реальную стоимость квартиры? Бывает и так. В такой ситуации Мойше может предъявить Хаиму иск, потребовать возместить тот ущерб, который был причинен ему в связи с ссудой, взятой под высокий процент, потерянным временем и т.д., но принудить Хаима продать ему квартиру Моше не сможет. Правда, это совершенно другая тема…

- Алекс, но ведь письменная форма — понятие широкое.
- Принятое на сегодняшний день судебной практикой толкование письменной формы весьма и весьма либерально. Главное требование состоит в том, что условия, о которых договорились стороны, должны быть оформлены письменно и охватывать основные элементы сделки: цену, срок оплаты, срок передачи жилого помещения, его четкое описание. Если документ содержит эти элементы, а стороны однозначно подтвердили принятые на себя обязательства — документ может считаться договором.

Судебной практике известен случай, когда продавец и покупатель квартиры встретились вечером у адвоката, сообщили ему о своем окончательном решении вступить в сделку и ее основные условия, а также свои личные данные с тем, чтобы на следующий день оформить полновесный документ, как это принято, со всеми расшифровками. Адвокат составил для себя памятку, по сути — протокол встречи. Эту запись суд признал договором, поскольку она содержала все необходимые условия договоренности между сторонами.

- Но ведь продавец и покупатель не подписывали эту бумагу?
- Подпись на договоре о купле-продаже недвижимости вовсе не обязательна. Она призвана всего лишь свидетельствовать об окончательной решимости сторон вступить в сделку (так называемая «гмирут даат») и не более того. Однако вывод об этом может быть сделан и на основании других признаков, а не только на основании подписи. Более того, вполне реальна ситуация, когда стороны пришли к соглашению по основным условиям сделки, записали их на бумаге, но не обговорили второстепенных условий. И если в конце концов они не договорятся по поводу этих второстепенных условий, эта бумажка станет правовым документом, позволяющим одной из сторон обратиться в суд.

Приведу пример. Продавалась квартира, заложенная в пользу банка в обеспечение возврата ссуды (машканты). Стороны подписали «зихрон дварим», очень сжатый, хотя и содержащий основные условия, среди которых тем не менее не было ни одного слова об освобождении квартиры от машканты. После этого обратились к адвокату и не смогли договориться о том, в какой срок продавец освободит квартиру от залога. Сложилась ситуация, при которой покупатель обязан проплачивать деньги за заложенную квартиру, и лишь после этого с нее должна была сняться машканта. Но продавец обратился в суд и выиграл (!) этот процесс. Вот почему не следует составлять никаких документов, касающихся купли-продажи квартиры без адвоката.

- Лучше, чтоб у каждой стороны был свой адвокат или достаточно одного?
- На сегодняшний день 95 процентов договоров на покупку квартир составляются у одного адвоката. Это во многом оправдано: когда речь идет об обычной сделке, два адвоката — необдуманная роскошь. В ту секунду, когда продавец и покупатель обратились к одному адвокату, у него возникает обязанность честно обслуживать обе стороны — это определено правилами этики и законами, регулирующими адвокатскую деятельность Израиле.

Подпишитесь на рассылку Израильского права и получайте новые юридические статьи на электронную почту.

---

Поиск на сайте

Новые статьи в разделе

Что такое «Пинуй Бинуй» и стоит ли его бояться?

15.09.2024 Пинуй Бинуй — это проект реновации жилого фонда в Израиле, который был запущен правительством в соответствии с законом о реновации от 2006 года.

Изменены налоговые ставки при покупке единственной квартиры новым репатриантом

09.09.2024 Репатриант, приобретающий единственную квартиру в Израиле, освобождается от налога на покупку на часть цены до 2 млн.шек.; на часть цены свыше этой суммы начисляется налог 0.5%.

Покупка квартиры через «квуцат рехиша»

25.08.2024 Плюсы этого способа приобретения квартиры: возможность выбора соседей, возможность повлиять на проектирование строительства, экономия средств (покупка квартиры через «квуцат рехиша», будет стоить дешевле квартиры от застройщика).

Архив ответов «Недвижимость»

Вернуться назад Появились вопросы?

Задайте свой вопрос на консультации он-лайн по теме «Недвижимость»