Сделка «комбинация»

11.04.02 для печати отправить другу в избранное закладки ссылка

В Израиле весьма распространен способ застройки, когда подрядчик заключает с хозяином земли договор на строительство квартир на земельном участке или реконструкцию здания, находящегося в собственности этого хозяина, но в качестве платы собственник получает не деньги, а право собственности на определенную часть построенного здания или определенное количество квартир. Таким образом, продавцом по сделке продажи квартиры во вновь построенном или реконструированном здании может быть как строительный подрядчик (каблан), так и собственник земельного участка или здания.

Сделка, в которой участвуют три стороны – собственник, подрядчик и покупатель, и называется: сделка или договор «комбинация».

С темой строительства связан и способ, которым приобретатель квартиры обеспечивает свое право на землю, когда строительство осуществляется в рамках сделки «комбинация». Поскольку сделка «комбинация» — это сделка, в которой существует трехсторонняя система связи: хозяин квартиры вступает в сделку «комбинация» с подрядчиком, в то время как подрядчик вступает в сделку с приобретателями квартир, то в ней, как правило, отсутствует прямая связь между хозяином земли и приобретателями квартир.

Как правило, подрядчик обязывается перед покупателем, и записывает это в договоре, зарегистрировать предупреждающую запись в ТАБУ в пользу покупателя квартиры, в большинстве случаев — с согласия хозяина земли. Проблема, которая может возникнуть, заключается в вопросе: что случится, если договор между хозяином квартиры и подрядчиком будет расторгнут, что будет с правами приобретателя? Причины этого могут быть разные, и, в частности, если строительный подрядчик не справился со строительством объекта, сорвал все допустимые сроки ввода его в эксплуатацию.

Отсюда вытекает важность способа, которым дается согласие хозяина земли на регистрацию предупредительной записи в ТАБУ в пользу покупателя. Судебная практика предоставляет защиту покупателю с помощью личного обязательства собственника. Практика установила, что в момент, когда собственник соглашается на оформление предупредительной записи в пользу покупателя, возникает его прямое обязательство по отношению к покупателю.

Обязательство это также автономно и самостоятельно и не подвержено влиянию отношений между собственником и подрядчиком. Предупредительной записью образуется самостоятельная система отношений между подрядчиком и приобретателем, за исключением случаев, если собственник в недвусмысленной форме оставил за собой в договоре «комбинация» между ним и подрядчиком и в доверенности, которую он дал подрядчику, право на отмену предупредительной записи или ее ограничение.

Требование недвусмысленной фиксации в договоре права отмены соблюдается в судебной практике с большой педантичностью, если об этом не позаботился хозяин земли, он не вправе отменить предупредительную запись.

Возникающие для покупателя проблемы, в случаях, когда строительство или реконструкция здания выполняются в рамках сделки «комбинация», хорошо иллюстрируют следующий пример:

Т.В. купила квартиру в рамках сделки «комбинация» в реконструированном четырех-квартирном доме, не проявив должной предусмотрительности в выборе сторон договора и адвоката в качестве своего представителя. Спустя непродолжительное время выяснилось, что квартира страдает рядом дефектов, и, в частности, совершенно невыносимой сыростью. Кроме того, право собственности не было переведено на покупателя. Квартира была куплена в 1985 году, однако дело по иску Т.Н. к подрядчику и собственнику земли до сих пор не завершено. В процессе рассмотрения дела выяснилось, что в результате халатного отношения адвоката к оформлению договора и других правоустанавливающих документов между собственником земли и подрядчиком возник спор: кто же из них является продавцом по сделке, то есть должен нести ответственность перед покупателем. За время многолетнего процесса адвокат, оформлявший документы, был исключен из коллегии за многочисленные нарушения адвокатской этики, которые, однако, не были связаны с данным делом. Были у него другие грехи. Все это усложнило и затянуло дело сверх всех возможных пределов, а покупатель квартиры живет уже в течение долгих лет в квартире со строительными дефектами, выплачивает за нее ссуду банку (машканту), а сам с юридической точки зрения не является ее собственником — то есть сидит в ней на птичьих правах.

адвокат Эдуард Фельберг

Подпишитесь на рассылку Израильского права и получайте новые юридические статьи на электронную почту.

---

Поиск на сайте

Новые статьи в разделе

Сбор «ирии» за улучшение недвижимости (Эйтель Ашбаха)

14.03.2024 Сбор «ирии» за улучшение недвижимости является обязательным платежом в связи с утверждением плана благоустройства, предоставлением льгот или разрешением на исключительное использование, увеличивающее стоимость имущества.

Установка субботнего лифта в многоквартирном доме

27.02.2024 Если в здания не установлен субботний механизм управления лифтом, необходимо согласие большинства владельцев квартир дома на установку субботнего механизма управления и эксплуатацию лифта в субботний период.

«Возможность продления договора аренды жилого помещения (право на опцию для продления договора аренды)»

22.02.2024 Арендодатель обязан уведомить арендатора о желании продлить срок аренды и на каких условиях. Арендодатель обязан сделать это в разумные сроки до окончания периода аренды согласно договору.

Архив ответов «Недвижимость»

Вернуться назад Появились вопросы?

Задайте свой вопрос на консультации он-лайн по теме «Недвижимость»