Налог при продаже переоборудованного под жилье объекта

04.01.23 для печати отправить другу в избранное закладки ссылка

Как известно, при продаже недвижимости продавец обязан уплатить, среди прочего, налог на продажу недвижимости — «мас шевах», начисляемый на прирост цены с момента покупки.

В то же время Закон установил ряд оснований для освобождения от налога при продаже ЖИЛОЙ КВАРТИРЫ (например, единственная квартира, квартира, полученная в наследство и проч).

Отсюда важно определение продаваемого объекта недвижимости именно как «жилой квартиры». В домах старой застройки (и не только) встречаются квартиры, переоборудованные из складов, офисов, гаражей и прочих нежилых помещений, и используемые для проживания.

14 ноября 2022 года Верховный суд Израиля (1073/20 Налоговое управление против Штейн) вынес важное прецедентное решение: как правило, для того, чтобы недвижимость была признана «жилой квартирой» с точки зрения Закона о налогообложении недвижимости и предоставления освобождения от налога при её продаже, необходимо, чтобы этот объект недвижимости являлся жилой квартирой согласно РАЗРЕШЕНИЮ НА СТРОИТЕЛЬСТВО. Поясняется, что незаконные перепланировки сами по себе не исключают классификацию недвижимости как жилой в целях этого закона.

Суд установил правило и указал на возможное редкое исключение из этого правила. Это будет рассмотрено ниже.

В данном конкретном деле рассматривалась продажа квартиры в Тель-Авиве площадью 55 кв.м. на цокольном этаже здания 1945 года постройки, в то время как разрешенное назначение данного объекта было указано в разрешении на строительство как «склад, гараж».

Данный объект был полностью обустроен для проживания и включал две комнаты, кухню и ванную комнату, и фактически использовался для проживания многие десятки (!) лет. «Квартира» была приобретена семьей Штейн в 1992 году, при этом был уплачен налог на покупку «мас рехиша» исходя из ставки за жилую квартиру. Кроме того, муниципальный налог «арнона» все эти годы исчислялся и уплачивался по ставке жилой квартиры.

Теперь, при продаже этого объекта налоговая служба отказалась предоставить семье Штейн освобождение от налога «мас шевах», полагающееся при продаже единственной жилой квартиры, мотивируя это тем, что объект не является жилой квартирой.

Итак, положено ли освобождение от налога «мас шевах» при продаже объекта, который фактически полностью оборудован для проживания, и используемого для проживания, хотя и в противоречии с разрешенным видом пользования?

Ст. 1 Закона о налогообложении недвижимости дает следующее определение: «Жилая квартира – квартира или часть квартиры, завершенная строительством, находящаяся в собственности или долгосрочной аренде физического лица, и используемая для проживания либо предназначенная для проживания (…)».

На первый взгляд, из данного определения следует, что достаточно фактического использования недвижимости для проживания, чтобы признать ее «жилой квартирой» в целях Закона о налогообложении недвижимости.

Однако, всесторонне рассмотрев вышеуказанное определение «жилой квартиры», в том числе в контексте целей закона, судебной практики и даже исторического контекста принятия этой нормы, суд истолковал данное Законом определение «жилой квартиры» как НЕ включающее в себя объекты, не являющиеся таковыми согласно разрешению на строительство, пусть даже оборудованные и используемые фактически для проживания. Суд указал, что иной подход противоречил бы основополагающему принципу законности, не предполагался законодателем при принятии этого закона, а гражданин не может рассчитывать на получение выгоды по одному закону [о налогах], путем нарушения другого [о градостроительных нормах].

В данном конкретном случае, однако, имел место ряд обстоятельств, позволяющих в совокупности сделать редкое исключение и признать объект, приобретенный семьей Штейн «жилой квартирой» в целях освобождения от налога при продаже, а именно: (1) объект фактически используется для проживания более 70 (!) лет, расположен в обычном жилом доме в жилом районе; (2) в течение всех этих десятков лет ни разу не возникало претензий по поводу нецелевого использования этого объекта; (3) есть основания полагать, что семья Штейн добросовестно приобрела этот объект в качестве жилой квартиры и не знала о нецелевом использовании; в частности, городской налог «арнона» уплачивался все это время именно как за жилую квартиру; (4) при покупке этой «квартиры» семья Штейн уплатила налог на покупку как для жилой квартиры, и налоговая служба классифицировала данный объект как «жилая квартира» в сделке покупки, что принципиально важно: гражданин вправе полагаться на решения органов власти, что также является основополагающим принципом.

Рассмотренную в примере семью Штейн освободили от налога в виде исключения, учитывая все их вышеперечисленные конкретные обстоятельства.

Но установлено правило, которое необходимо помнить: недвижимость, не являющаяся жилой квартирой согласно разрешению на строительство, не позволит получить освобождение от налога при продаже, пусть даже оборудована и используется для проживания.

Подпишитесь на рассылку Израильского права и получайте новые юридические статьи на электронную почту.

---

Поиск на сайте

Новые статьи в разделе

Что такое «Пинуй Бинуй» и стоит ли его бояться?

15.09.2024 Пинуй Бинуй — это проект реновации жилого фонда в Израиле, который был запущен правительством в соответствии с законом о реновации от 2006 года.

Изменены налоговые ставки при покупке единственной квартиры новым репатриантом

09.09.2024 Репатриант, приобретающий единственную квартиру в Израиле, освобождается от налога на покупку на часть цены до 2 млн.шек.; на часть цены свыше этой суммы начисляется налог 0.5%.

Покупка квартиры через «квуцат рехиша»

25.08.2024 Плюсы этого способа приобретения квартиры: возможность выбора соседей, возможность повлиять на проектирование строительства, экономия средств (покупка квартиры через «квуцат рехиша», будет стоить дешевле квартиры от застройщика).

Архив ответов «Недвижимость»

Вернуться назад Появились вопросы?

Задайте свой вопрос на консультации он-лайн по теме «Недвижимость»