Как сдать квартиру в аренду – с точки зрения хозяина квартиры

06.12.22 для печати отправить другу в избранное закладки ссылка

Вы разместили объявление о сдаче квартиры в аренду, к Вам начинают обращаться потенциальные арендаторы. Кто-то из них может сказать, что квартира ему, в принципе, подходит. Что дальше?

Следует поинтересоваться у потенциального арендатора, сможет ли он подготовить:
1) Чековую книжку с 15-17 чеками;
2) Зарплатные ведомости («Тлушей маскорет») за несколько последних месяцев;
3) Оплату первого месяца аренды – при подписании договора аренды;
4) Одного, а лучше двух гарантов, т.е. людей, готовых лично поручиться за исполнение арендатором всех условий договора. Гаранты также должны приготовить зарплатные ведомости («Тлушей маскорет») за несколько последних месяцев.
Если арендатор не может предоставить людей-гарантов, то обеспечительной мерой вместо этого может послужить так называемая банковская гарантия, т.е. банковское поручительство, специальный вексель, выдаваемый банком при замораживании арендатором на своем банковском счете определенной суммы не более трехмесячной арендной платы.
5) Согласовать цену и срок аренды.

За этими требованиями стоит определенная логика.

Чеки, чековая книжка, необходимы по нескольким соображениям.
Во-первых, чек представляет собой безусловное обязательство произвести оплату в определенную дату, так что в случае неоплаты хозяин квартиры может сразу, без судебных разбирательств, открыть по такому чеку исполнительное производство по принудительному взысканию денег. Поэтому чеки должны быть вручены хозяину квартиры, в обеспечение оплаты, даже если стороны договорились, что арендная плата будет производиться другим способом, например, наличными деньгами или банковскими переводами.
Во-вторых, отсутствие чековой книжки косвенно свидетельствует о неблагонадежности потенциального арендатора, т.к. запрет на использование чеков обычно является следствием процедуры банкротства человека.
В-третьих, от арендатора требуются отдельные гарантийные чеки на имя поставщиков коммунальных услуг (электричество, вода и проч.), гарантирующие перевод коммуналки на имя арендатора.

Зарплатные ведомости необходимы, разумеется, чтобы убедиться в финансовой и социальной стабильности человека.

Если арендатор является частным предпринимателем, следует попросить у него справку о доходах за подписью его бухгалтера. Это стандартная справка, в предоставлении которой у действительно работающего частного предпринимателя нет ни малейшей проблемы. Подчеркиваю: ни малейшей.

Оплата первого месяца аренды при подписании договора является дополнительной мерой, обеспечивающей права хозяина квартиры, при этом ничем не ущемляющей права арендатора. Ключи от квартиры лучше передавать арендатору по факту оплаты первого месяца аренды.

Люди-гаранты (поручители) являются, на наш взгляд, крайне эффективной и важной мерой обеспечения исполнения арендатором своих обязательств. Дело в том, что гарантами обычно выступают родственники или знакомые, а потому ожидается, что арендатор предпримет всевозможные усилия, чтобы уберечь этих людей от какой-либо ответственности за свои нарушения.

Если человек заявляет, что у него нет гарантов – такое тоже бывает, но в этом случае, следует попросить приготовить так называемую «банковскую гарантию» («Арвут банкаит») или попросить перевести наличные деньги в счет последних месяцев аренды.

От тех или иных пороговых требований (чеки, гаранты и проч) допустимы отклонения в каждом конкретном случае. Это всего лишь коммерческие условия, сложившиеся по аренде квартир в центре Израиля, а не требования закона.

По поводу срока аренды, необходимо обговорить: понимает ли арендатор, что договор заключается на определенный срок (обычно на год), и он не может укоротить этот срок и съехать раньше? Или требуется указать в договоре возможность досрочного расторжения (обычно так не делается)? Понимает ли арендатор, что по окончании срока аренды, он должен будет освободить квартиру? Или же арендатор просит указать право на опцию, т.е. Ваше обязательство перезаключить с ним договор на новый срок по истечении основного срока?

На предварительном этапе согласуйте только самое основное. Подробности и частности лучше оставить до подписания договора, так как, если пытаться объять всё сразу, сделка может рассыпаться.

Необязательно (хотя желательно!), чтобы на встрече-подписании договора всё сошлось идеальным образом: явились гаранты, все принесли абсолютно все документы, что редко бывает на практике. Что-то можно донести потом. Кто-то может подойти потом (а до тех пор не передаются ключи). Что действительно важно – это то, чтобы при подписании договора арендатором были переданы ЧЕКИ или хотя бы заплачен приемлемый аванс, т.е. возникло обязательство, была бы произведена оплата.

ПОДПИСАНИЕ ДОГОВОРА
На подписании договора можно согласовать все прочие условия:
- Что из вещей остается в квартире (например, кондиционер, холодильник, шкаф и т.п.); предполагается, если не указано иное, что хозяин квартиры должен поддерживать перечисленные вещи/бытовую технику в исправном состоянии;
- Должен ли хозяин квартиры выполнять какие-либо доделки или ремонт перед въездом в квартиру арендатора; если да, то что именно, в какой именно срок;
- Какова цена аренды в период опции (после продления на новый срок), если таковая предусмотрена; за какой срок арендатор должен предупредить, что заинтересован в опции (например, за 60 дней), как именно это происходит (прикладывает 12 чеков на новый срок и т.п.);
- В течение какого срока арендатор переведет на себя все расчетные счета по коммунальным услугам (например, 14 дней);
- Неустойка и штрафы за нарушения договора (просрочка оплаты, несвоевременное освобождение квартиры);
- Возможность для хозяина квартиры посещать квартиру в течение срока аренды с целью проверки ее использования и показов другим людям. Стоит прописать конкретную частоту визитов в разные периоды. Это очень важно, т.к. именно по этому вопросу очень часто возникают конфликты;
- Недопустимость зачета арендатором каких-либо реальных или мнимых обязательств хозяина квартиры в счет арендной платы;
- Вложение гарантийного чека / векселя за подписью арендатора на сумму около 3 месяцев аренды (не связано с каким-либо замораживанием / списанием средств арендатора);
- Вложение гарантийных чеков на каждого из поставщиков коммунальных услуг (электричество, вода и т.п.);
- Можно ли курить в квартире;
- Можно ли содержать в квартире домашних животных;
Также, при подписании договора передаются, собственно, 11 чеков по оплате аренды и наличные деньги в оплату первого месяца аренды, гаранты подписывают поручительство по обязательствам арендатора, или передается банковская гарантия.
_____________________________________________________________________
При исполнении договора, на наш взгляд, принципиально важно не соглашаться даже на малейшие нарушения. Это принципиальная позиция, основанная на опыте.
Не допускается просрочка арендной платы свыше определенной договором (например, 7 дней).
Не соглашайтесь принимать арендную плату частями!
_____________________________________________________________________
Как бы ни хотелось избежать конфликта, практика показывает, что этот путь неизбежно приводит к накоплению долгов, «оккупации» квартиры, тяжелым убыткам для хозяина квартиры.
Следует не бояться конфликта с арендатором, а расторгать договор и требовать выселения сразу же, без колебаний, как только договор был нарушен арендатором, а нарушение не было устранено в отведенный договором минимальный срок.

Подпишитесь на рассылку Израильского права и получайте новые юридические статьи на электронную почту.

---

Поиск на сайте

Новые статьи в разделе

Компенсация от подрядчика за несвоевременную сдачу квартиры покупателю

19.12.2024 Прежде чем подписать договор покупки квартиры у подрядчика, важно внимательно прочитать договор и понять его условия. Если у вас есть вопросы или сомнения, свяжитесь со своим адвокатом.

Права пожилых людей в проекте «Пинуй-бинуй»

28.11.2024 Пожилые или больные люди могут с полным правом отказаться подписывать договор «Пинуй-бинуй» до тех пор, пока им не были предложены некоторые варианты «выкупа/одного переезда».

Этапы проекта «Пинуй-бинуй»

18.11.2024 Первичная организация; подписание предварительного соглашения No Shop; выбор застройщика; договор «Пинуй-бинуй»

Архив ответов «Недвижимость»

Вернуться назад Появились вопросы?

Задайте свой вопрос на консультации он-лайн по теме «Недвижимость»