«Биладиют». Смысл, риски и преимущества для клиента

04.07.19 для печати отправить другу в избранное закладки ссылка

Взаимоотношения клиента и посредника («маклера») на рынке недвижимости, как и положено взаимоотношениям на рынке услуг, строятся на взаимных встречных интересах и доверии, и в то же время, не лишены взаимных опасений: как клиент опасается быть «обманутым» маклером, так и маклеры зачастую могут стать жертвами недобросовестных клиентов, уклоняющихся от оплаты комиссионных.

Если Вы решили продавать квартиру и обращаетесь за помощью к агенту по недвижимости («маклеру»), вероятнее всего, Вам предложат подписать так называемый эксклюзивный договор – «биладиют». Что это такое, и что следует иметь в виду, подписывая такое соглашение? Какие выгоды и какие риски такой договор несет в себе?

Закон ввел понятие «эксклюзивного договора» («биладиют») как взаимовыгодного инструмента при взаимоотношениях продавца недвижимости и маклера.

Человек, желающий продать квартиру и обращающийся за помощью к маклеру, может подписать с ним как обычный договор на оказание посреднических услуг, так и эксклюзивный договор — «биладиют». Эксклюзивный договор предполагает исключительное право маклера на определенный срок сосредоточить в своих руках усилия по поиску покупателя на Вашу квартиру, предполагая при этом, что только он будет единственным лицом, занимающимся продажей. При подписании эксклюзивного договора продавец обязуется не прибегать к услугам других лиц при продаже этой квартиры и обязуется, в случае продажи квартиры в течение срока «биладиют», уплатить маклеру комиссионные.

В основе этой логики лежит принцип учета встречных интересов клиента и маклера. Клиент получает качественную услугу – сконцентрированные усилия профессионала по продаже недвижимости в кратчайший срок, в то время как маклер рассчитывает, что если он будет действовать эффективно, имеются хорошие шансы на подписание сделки продажи квартиры в течение срока «биладиюта» и, таким образом, уверенность маклера в получении комиссионных за свою работу достаточно высока, что мотивирует его должным образом, в то время как при обычном, не эксклюзивном договоре, слишком велик риск маклера, что к сделке приведет его конкурент, а он останется в итоге ни с чем.

Поэтому, рынок маклерских услуг в Израиле на практике складывается таким образом, что ни один сколь-нибудь серьезный и ценящий свое время агент по недвижимости, не предложит Вам свои услуги по нахождению покупателя на квартиру, иначе как на условиях «биладиюта».

Хотя эксклюзивный договор («биладиют») призван являть собой баланс интересов клиента и маклера, важно отметить и те риски, которые он несет в себе для неопытного клиента на фоне некоей зависимости такого клиента от маклера. Среди прочего есть опасение, что маклер, на самом деле, не предпримет всех необходимых мер по продаже в течение отведенного срока «биладиюта», в то время как клиент, связанный условиями эксклюзивного договора, не сможет обратиться к другому маклеру или попробовать продать квартиру самостоятельно, так как в таких действиях можно усмотреть нарушение эксклюзивного договора с маклером.

Действующий в Израиле специальный Закон «Об агентах по недвижимости» (חוק המתווכים) «понимает» и учитывает эти противоречия. Этот закон имеет характер защиты прав «обычного клиента» как потребителя, предотвращение обмана потребителя. Закон устанавливает ряд дополнительных правил и ограничений для маклера, оказывающего услугу на основе «биладиюта».

Так, срок эксклюзивного договора всегда ограничен, и в случае продажи квартиры, не может превышать шести месяцев.
Также, существует требование о том, что по факту «биладиюта» клиентом и маклером должен быть подписан дополнительный, отдельный документ.
Кроме того, определен ряд конкретных действий по маркетингу (продвижению продажи квартиры), которые обязан предпринять маклер в период действия «биладиюта»; эти конкретные маркетинговые действия, выполнение которых маклер берет на себя (например: дать рекламу в интернете, повесить на доме объявление с телефоном), должны быть прописаны в договоре между маклером и клиентом.
В дополнение ко всему Закон говорит о том, что маклер может претендовать на комиссионные, только если привел к совершению сделки, то есть выступал в совершении сделки так называемым «эффективным фактором». Это требование понятно и справедливо, и распространяется оно на все виды маклерских услуг, не только эксклюзивных.

Вместе с тем, в случае «биладиюта» было бы также логично, что маклеру не пришлось бы каждый раз слишком сильно беспокоиться и доказывать, что именно он являлся «эффективном фактором» при заключении сделки, иначе «биладиют» лишается для маклера всякой привлекательности по сравнению с обычным договором. Поэтому, Закон установил, что в сделках с «биладиютом» маклер заранее, по умолчанию, уже считается «эффективным фактором» при продаже квартиры в период действия «биладиюта», если только он выполнил те самые маркетинговые действия по продаже квартиры. Еще раз подчеркну, что эта презумпция действует только в отношении сделок, которые были заключены в рамках срока «биладиюта».

Верховный суд Израиля разъяснил в одном из недавних показательных разбирательств, что, таким образом, даже если квартира была продана в течение срока «биладиюта», но маклер не выступал при этом «эффективным фактором», то есть не он привел к совершению сделки, комиссионные ему НЕ положены, ОДНАКО, доказать это должен клиент, и сделать это непросто.

Верховный суд Израиля установил ряд критериев, по которым можно будет определить, являлся ли маклер «эффективным фактором» при продаже квартиры при наличии «биладиюта».
(1) Когда именно покупатель просмотрел квартиру? Если покупатель впервые просмотрел квартиру ДО начала срока «биладиюта», то чем ранее и чем дальше от начала срока «биладиюта» состоялся этот просмотр, тем вероятнее, что именно маклер действительно был «эффективным фактором» в совершении сделки, и тем труднее перевернуть эту презумпцию;
(2) Когда именно подписан договор купли-продажи квартиры? Чем позднее после начала «биладиюта» это произошло, тем вероятнее, что именно маклер действительно был «эффективным фактором» в совершении сделки, и тем труднее перевернуть эту презумпцию, и наоборот, если договор купли-продажи был подписан непосредственно сразу после начала «биладиюта», вероятно, действия маклера были здесь ни при чем;
(3) Интенсивность и качество маректинговых, рекламных действий маклера по продвижению продажи квартиры;
(4) Добросовестность продавца. Не просматривается ли такого, например, что клиент (продавец) нашел искусственный способ обойти требования эксклюзивного договора, специально оттянул подписание договора купли-продажи на период после окончания «биладиюта»;
(5) Побеспокоился ли продавец о том, чтобы исключить имена определенных покупателей, о которых ему известно, что к их нахождению маклер не имеет отношения, из действия «биладиюта»;
(6) Как именно покупатель нашел эту квартиру? Произошло ли это посредством другого маклера или иным образом, например, случайное знакомство с продавцом;
Показания покупателей, которые могут рассказать, как же действительно они нашли эту квартиру, таким образом, имеют большую важность в подобных спорах.

При возникновении споров о том, положены ли маклеру комиссионные, будет разбираться суд в каждом конкретном случае, исходя из конкретных обстоятельств.

Здесь же кроется РИСК клиента – продавца, риск по уплате комиссионных маклеру, с которым подписан «биладиют», когда на самом деле такой обязанности нет, и это могут быть даже ДВОЙНЫЕ комиссионные, если придется платить и другому маклеру, например, тому, который еще до подписания «биладиюта» привел на просмотр покупателя, купившего в итоге квартиру.

От подобного риска клиент – продавец может легко себя обезопасить – но для этого он должен его осознавать!
Если еще ДО подписания «биладиюта» квартиру просматривали покупатели – то при последующем подписании «биладиюта» клиент – продавец должен поставить вопрос об ИСКЛЮЧНИИ имен этих конкретных покупателей из действия «биладиюта», если в итоге кто-то из них купит эту квартиру!

Подведем итоги — рекомендации клиентам — продавцам квартир при подписании «биладиюта» с маклером.

- При подписании «биладиюта» клиент — продавец должен исключить имена тех покупателей, о которых ему заранее известно, что если они купят эту квартиру, то не в результате деятельности маклера;
- В течение срока «биладиюта» отслеживать надлежащее выполнение маклером своей работы; маклер обязан совершить как минимум два маркетинговых действия; в противном случае «биладиют» можно расторгнуть;
- Если покупатель нашелся в период «биладиюта», скорее всего, маклеру положены комиссионные;
- Искусственное оттягивание подписания договора на период после окончания «биладиюта» является недобросовестным поведением, и не гарантирует того, что комиссионных удастся избежать;

Клиенту стоит знать свои права, и тогда «биладиют» становится действительно полезным, эффективным способом продажи квартиры с помощью маклера; подавляющее большинство сделок с участием маклера совершаются именно на этих условиях.

Подпишитесь на рассылку Израильского права и получайте новые юридические статьи на электронную почту.

---

Поиск на сайте

Новые статьи в разделе

Компенсация от подрядчика за несвоевременную сдачу квартиры покупателю

19.12.2024 Прежде чем подписать договор покупки квартиры у подрядчика, важно внимательно прочитать договор и понять его условия. Если у вас есть вопросы или сомнения, свяжитесь со своим адвокатом.

Права пожилых людей в проекте «Пинуй-бинуй»

28.11.2024 Пожилые или больные люди могут с полным правом отказаться подписывать договор «Пинуй-бинуй» до тех пор, пока им не были предложены некоторые варианты «выкупа/одного переезда».

Этапы проекта «Пинуй-бинуй»

18.11.2024 Первичная организация; подписание предварительного соглашения No Shop; выбор застройщика; договор «Пинуй-бинуй»

Архив ответов «Недвижимость»

Вернуться назад Появились вопросы?

Задайте свой вопрос на консультации он-лайн по теме «Недвижимость»