Применение «льготной системы» исчисления «мас шевах»

19.06.17 для печати отправить другу в избранное закладки ссылка

В предыдущей статье, посвященной реформе налогообложения сделок с недвижимостью (или другими словами Поправке 76), были рассмотрены основные принципы реформы: отмена статьи освобождения «раз в четыре года» и введение специальных «льготных» правил исчисления «мас шевах» на продажу двух квартир в течение переходного периода с 01/01/2014 по 31/12/2017.

Остановимся подробнее на вопросе, когда же именно могут быть применены льготные правила исчисления «мас шевах».

Согласно указаниям Закона льготные правила исчисления «мас шевах» могут быть применены при одновременном выполнении нескольких условий (при этом не забываем, что речь идет о возможности применения такого исчисления всего лишь к двум продажам за весь «переходный период»):
а) при продаже хотя бы одной из двух квартир в течение переходного периода продавцу было бы положено освобождение от уплаты «мас шевах» согласно прежней дореформенной редакции ст. 49 «бет»(1) (освобождение «раз в четыре года»), если бы этот пункт закона ещё действовал;
б) при продаже квартиры, полученной в подарок до начала «переходного периода», истек так называемый «срок выжидания», как он был установлен законом до реформы;
в) продажи не являются продажами родственнику (неважно, возмездно или в дар), кроме случая передачи прав на имущество в рамках соглашения наследников о распределении между ними наследственного имущества (и производимой при этом оплате).

Остановимся подробнее на последнем пункте (назовем его далее «третье условие применения льготной системы») и его применении совместно с другими нормами Закона, так как неправильное применение и «забывание» данной нормы представляют собой опасные подводные камни.

Итак, в случае, когда продавец является обладателем более чем одной квартиры (то есть, не может рассчитывать на полное освобождение от «мас шевах» при продаже) и решает продать одну из квартир родственнику, «льготная» система налогообложения не подлежит применению! Понятие «родственник» при этом определяется согласно статье 1 Закона о налогообложении сделок с недвижимостью как «супруг, родители, родители родителей, потомки, потомки супруга и супруги каждого из указанных лиц, а также брат или сестра и их супруги, и также аффилированная компания», то есть максимально широко.

При этом существует специальная статья 62 Закона о налогообложении сделок с недвижимостью, согласно которой дарение родственнику вовсе не облагается «мас шевах», однако понятие «родственник» для этой статьи несколько сужено, и супруги братьев и сестер, а также аффилированные компании под него уже не подпадают, а в отношении дарения братьям и сестрам норма работает лишь в отношении имущества, полученного от родителей или дедушек/бабушек по наследству или в подарок!

Другими словами, например, если человек решил подарить одну из своих квартир супругу сестры, он не может рассчитывать на освобождение от «мас шевах» по статье 62 «дарение родственнику», как и не может рассчитывать при этом даже на льготное исчисление «мас шевах», так как здесь супруг сестры уже считается «родственником».

В то же время человек может подарить квартиру, например, сыну, получив полное освобождение по статье 62. А вот продавая сыну за деньги, нельзя рассчитывать на возможность применения льготной системы налогообложения.

Интересное сочетание дает совместное применение «третьего условия применения льготной системы» и статьи 49 «бет» (5) Закона о налогообложении сделок с недвижимостью, освобождающее от уплаты «мас шевах» при продаже квартиры, полученной в наследство.

Напомним, статья 49 «бет» (5) освобождает продавца от уплаты «мас шевах» при продаже квартиры, полученной в наследство, при выполнении также следующих условий:
1) продавец является супругом, потомком или супругом потомка наследодателя;
2) перед смертью у наследодателя была лишь одна квартира;
3) если бы наследодатель все еще был в живых и продавал эту квартиру, он бы имел право на освобождение от уплаты «мас шевах».

Таким образом, при продаже квартиры, которая не была единственной у наследодателя, необходимо уплатить «мас шевах».
Возникает вопрос: что происходит при продаже квартиры, которая не была единственной у наследодателя, родственнику?

Районным судом города Нацерет (заседающим в качестве апелляционной инстанции по решениям налоговых органов данного административного округа) был рассмотрен следующий интересный случай (дело номер 44605-01-15).

5 братьев унаследовали от отца квартиру в городе Афула в равных долях, по 1/5 доли каждый. У отца была еще одна квартира в городе Кирьят-Ям, которая была унаследована таким же образом.
Четверо братьев продали свои доли в квартире в Афуле пятому брату и его жене.

Поскольку у отца была дополнительная квартира, полного освобождения от «мас шевах» при этом не положено. Однако продавцы просили применить хотя бы «льготную систему» исчисления «мас шевах». Продавцы указали на то, что если бы квартира была продана ими посторонним людям (а не брату и его жене), то в этом случае им как раз полагалось бы «льготное исчисление», и по их мнению, Закон в данном случае следует трактовать таким образом, что подлежит применению «льготная система» исчисления «мас шевах»!

Заметим, речь идет о продаже брату и жене брата, то есть в полном смысле «родственнику» согласно определению «третьего условия применения льготной системы», исключающего льготное исчисление в данном случае.

Суд отверг просьбу продавцов, указав при этом на смысл «третьего условия применения льготной системы», который состоит в том, чтобы предотвратить «агрессивное налоговое планирование» с началом реформы путем фиктивной продажи квартиры родственнику по «льготной системе» исчисления налога (со значительной скидкой) и искусственным созданием, таким образом, новой даты и стоимости покупки квартиры и уменьшения «мас шевах» при её последующей настоящей продаже.

Помимо этого, продажи квартир между родственниками не приводят к требуемому реальному увеличению количества продаваемых на свободном рынке квартир. Введением «третьего условия применения льготной системы» законодатель стимулирует наследников продавать наследуемые квартиры на свободном рынке.

Суд пришел к выводу, что «третье условие применения льготной системы» исключает возможность применить «льготную систему» исчисления «мас шевах» при продаже родственнику даже в случае продажи квартиры, полученной в наследство.

Таким образом, крайне важно изучить все налоговые аспекты планируемой сделки с недвижимостью.

Подпишитесь на рассылку Израильского права и получайте новые юридические статьи на электронную почту.

---

Поиск на сайте

Новые статьи в разделе

Компенсация от подрядчика за несвоевременную сдачу квартиры покупателю

19.12.2024 Прежде чем подписать договор покупки квартиры у подрядчика, важно внимательно прочитать договор и понять его условия. Если у вас есть вопросы или сомнения, свяжитесь со своим адвокатом.

Права пожилых людей в проекте «Пинуй-бинуй»

28.11.2024 Пожилые или больные люди могут с полным правом отказаться подписывать договор «Пинуй-бинуй» до тех пор, пока им не были предложены некоторые варианты «выкупа/одного переезда».

Этапы проекта «Пинуй-бинуй»

18.11.2024 Первичная организация; подписание предварительного соглашения No Shop; выбор застройщика; договор «Пинуй-бинуй»

Архив ответов «Недвижимость»

Вернуться назад Появились вопросы?

Задайте свой вопрос на консультации он-лайн по теме «Недвижимость»