Покупка новой квартиры до получения «этер бния»

03.11.22 для печати отправить другу в избранное закладки ссылка

При покупке строящейся квартиры (в т.ч. в проектах ТАМА 38, «пинуй-бинуй») не допускается оплата покупателем продавцу-застройщику свыше 7% цены квартиры до получения застройщиком разрешения на строительство («этер бния»), даже если при этом строительство находится на продвинутой стадии, и даже если оно фактически завершено.

Такова официальная позиция Министерства строительства Израиля; почему – разбираем ниже.

Закон о продаже квартир (обеспечение вложенных средств покупателей) – 1974, обязывает продавца-застройщика обеспечить сохранность денежных средств, уплачиваемых покупателем квартиры в новостройке хотя бы одним из перечисленных в Законе способов.

Одним из таких способов является регистрация в пользу покупателя предупредительной пометки («эарат азара») в государственном реестре прав на недвижимость («табо»).

Так, ст. 2(4) Закона устанавливает, буквально: «…регистрация в отношении квартиры, или в отношении соответствующей части земельного участка на котором она возводится, предупредительной пометки о факте продажи этой квартиры (…), притом что в реестре прав не зарегистрировано иных обременений, арестов или прав третьих лиц, имеющих приоритет над данной пометкой».

В том случае, когда в качестве обеспечения средств покупателя применяется только предупредительная пометка («эарат азара»), и при этом покупателю не выдается банковская гарантия / страховой полис, то следует принять во внимание указания ст. 3 Закона, устанавливающей следующее: вне зависимости от указаний договора купли-продажи [квартиры], продавцу запрещается получать от покупателя оплату в счет стоимости квартиры свыше сумм, установленных Министром [строительства Израиля] в соответствующих Правилах (т.е. с опережением этапов строительства).

Сколько построил – столько денег и получил. Перечисление каждого шекеля продавцу-застройщику производится в соответствии с выполненным объемом строительных работ.

Допускается и постоянно встречается в жизни покупка квартиры в новостройке ДО получения застройщиком разрешения на строительство («этер бния»). Это абсолютно нормальная практика покупки квартиры от застройщика.

Однако, когда единственной мерой обеспечения средств покупателя является предупредительная пометка («эарат азара»), НЕЛЬЗЯ принимать во внимание весь тот объем строительства, который возводится застройщиком без разрешения на строительство! Именно поэтому не допускается оплата свыше 7% цены квартиры до получения «этер бния».

Именно такова официальная позиция Министерства строительства Израиля, выраженная в Письме Уполномоченного по соблюдению Закона от 30/08/2020.

Другими словами, в тех случаях, когда фактическое строительство производится [как это часто бывает] до получения разрешения на строительство, взимание с покупателя сумм, превышающих 7% договорной цены при предоставлении покупателю только лишь «эарат азара», подвергает застройщика возможным санкциям, установленным Законом за непредоставление надлежащих гарантий вложенных средств покупателя.

Пример.
Застройщиком получено разрешение на строительство четырехэтажного здания. В процессе реализации этого проекта застройщик продает квартиру на 5-м этаже здания, предполагая впоследствии дополнить имеющееся разрешение на строительство, распространив его также на 5-й этаж. Застройщик регистрирует предупредительную пометку «эарат азара» в пользу покупателя в соответствии с указанием ст. 2 Закона. Строительство здания уже перешагнуло этап «заливки этажа нижнего уровня», а потому согласно Правилам Министерства строительства застройщик, казалось бы, вправе взимать с покупателя до 31% цены квартиры. Однако, как было показано выше, это верно лишь в отношении квартиры, на строительство которой имеется разрешение. Договор купли-продажи квартиры на 5-м этаже, в данном случае, все еще не позволяет застройщику взимать с покупателя оплату свыше 7% цены.

Указанное правило должно быть внедрено в Ваш договор с застройщиком.

Подпишитесь на рассылку Израильского права и получайте новые юридические статьи на электронную почту.

---

Поиск на сайте

Новые статьи в разделе

Квартира в подарок

22.04.2024 Дарение квартиры — это сделка с недвижимостью, поэтому она включает в себя оформление документов, налоги и работу с адвокатом.

Сбор «ирии» за улучшение недвижимости (Эйтель Ашбаха)

14.03.2024 Сбор «ирии» за улучшение недвижимости является обязательным платежом в связи с утверждением плана благоустройства, предоставлением льгот или разрешением на исключительное использование, увеличивающее стоимость имущества.

Установка субботнего лифта в многоквартирном доме

27.02.2024 Если в здания не установлен субботний механизм управления лифтом, необходимо согласие большинства владельцев квартир дома на установку субботнего механизма управления и эксплуатацию лифта в субботний период.

Архив ответов «Недвижимость»

Вернуться назад Появились вопросы?

Задайте свой вопрос на консультации он-лайн по теме «Недвижимость»