Руководство по покупке квартиры в строящемся доме

19.09.22 для печати отправить другу в избранное закладки ссылка

1. ОБЩИЕ КРИТЕРИИ ВЫБОРА ПЕРЕД СОВЕРШЕНИЕМ ПОКУПКИ

о Район и местоположение квартиры:
o общественный транспорт, инфраструктура
o планируемая застройка района, окружение
o источники шума
o расположение по сторонам света
o количество лифтов
o наличие общих вспомогательных помещений, таких как общие кладовые помещения и проч.

2. ПРЕДВАРИТЕЛЬНАЯ ОЦЕНКА РАСХОДОВ

• налог на покупку (может иметь место);
• гонорар адвоката застройщика (не более 4,960 шек. + ндс., согласно закону) (обычно, будет возложен на Вас);
• расходы на Вашего адвоката и/или маклера, если таковые есть;
• комиссия за выдачу банковских гарантий в сделке (может быть возложена на Вас, это предмет торга);
• какова стоимость изготовления чертежей, на кого возлагается?
• изучить предлагаемый график платежей, соотнести с Вашими возможностями;
• учесть повышение цены договора в результате привязки к индексу цен в строительной отрасли;
• установка счетчиков воды, электричества, газа;
• регистрация прав в «Табо»;

3. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЕ ПРОВЕРКИ ПРОЕКТА

3.1 Подрядчик
• выяснить, какая строительная компания будет выступать строительным подрядчиком (это может быть не та компания, с которой Вы подписываете договор покупки, а другая фирма); убедиться, что подрядчик внесен в перечень лицензированных строительных подрядчиков;

Можно попросить представителей компании – продавца показать Вам лицензию строительного подрядчика. Обратите внимание, в лицензии указывается классификация подрядчика по разрешенным видам строительных работ, а также его финансовая классификация, определяющая максимально разрешенный к выполнению объем строительных работ для данного подрядчика.

Не лишним будет посетить другие строительные объекты, построенные этим подрядчиком ранее, побеседовать с жильцами, проверить качество работ, проверить соблюдение этим подрядчиком временных графиков в его прошлых проектах, его готовность устранять выявленные недостатки.
Хотя конечная ответственность по недостаткам строительства должна быть возложена на компанию-продавца, именно фирма-подрядчик будет заниматься их устранением непосредственно.

3.2 Оформление прав на участок

• убедиться, что продавец является собственником или иным законным правообладателем в отношении земельного участка; в случае с проектами ТАМА 38 или «Пинуй-бинуй» — убедиться, что все необходимые права передаются компании-продавцу жильцами реконструируемого дома;

• если речь идет о так называемой сделке «комбинация», суть которой в том, что собственники земли передают застройщику права на землю в обмен на квартиры, возводимые на этом участке, то следует проверить, зарегистрирована ли в реестре прав «предупредительная пометка» («эарат азара») в пользу застройщика в отношении данного участка, и сможете ли Вы как покупатель впоследствии также зарегистрировать в свою пользу аналогичную пометку «эарат азара», а также каковы условия сделки между собственниками земли и компанией-застройщиком. Следует проверить, что приобретаемая Вами квартира не была уже предназначена кому-либо из собственников земли;

3.3 Разрешение на строительство

• Обратите внимание, что дом, в котором будет находиться приобретаемая Вами квартира, будет возводиться согласно разрешению на строительство. Следует проверить данные кадастрового номера («гуш», «хелька») и убедиться, что разрешение относится именно к этому зданию;
• Если на момент покупки разрешение на строительство еще не получено, это вполне нормальная ситуация, но в этом случае Договор купли-продажи должен содержать указание на конкретные сроки его получения.
Отметим, что согласно позиции Министерства строительства, недопустимо взимание с покупателя свыше 7% цены до тех пор, пока не получено разрешение на строительство в отношении данной квартиры, если проект не предусматривает выдачу покупателю банковских гарантий под совершаемые платежи.

3.4 Проект

• если Вы приобретаете квартиру с присоединенными к ней площадями (участок земли, общая крыша), убедитесь, что на этих площадях не предполагается сооружений, принадлежащих другим жильцам;
• если квартира включает кладовку или стоянку, проверьте, каково расстояние, которое Вам придется преодолевать пешком до лифта;
• в отношении стоянки следует проверить, не идет ли речь о так называемой «механизированной парковке» — это может подойти не всем;
• проверьте, какие общие площади предусмотрены в здании: общая кладовая, комната для хранения велосипедов или детских колясок и т.д.;
• проверьте и уясните для себя план благоустройства прилегающей территории, расположение дорожек, скамеек, декоративных растений и т.п.

4. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ.

Подписание покупателем первоначального документа, такого как «Заявка», «Предварительный договор» и проч. (обычно с внесением при этом некой суммы аванса), создает юридические обязательства; необходимо изучить и четко понимать условия подписываемого документа, в частности, что будет с авансом, если сделка в итоге не будет подписана.

Продавец должен выслать на ознакомление Покупателю черновик договора купли-продажи с приложениями (обычно объемный текст 50-80 страниц).

В числе приложений к Договору должны идти Техническое описание и Планы (чертежи) квартиры, этажа и всего участка.

Вы можете попросить внести поправки в текст предлагаемого Вам договора и вести переговоры в отношении различных формулировок договора!

Следует внимательно изучить предлагаемый к подписанию договор.
Любые данные Вам обещания и все Ваши устные договоренности с менеджерами компании-продавца, если таковые были, должны быть четко отражены в тексте договора – иначе, считайте, что их нет.

Учитывая объем документа, изучение черновика договора может занять несколько дней.

При изучении черновика договора купли-продажи следует обратить внимание на следующие основные моменты:
• График платежей обычно представляет собой отдельное приложение к договору; это важнейшая часть договора; покупателю следует убедиться, что он сможет вносить платежи согласно предусмотренному графику, в противном случае опоздание с платежами повлечет санкции вплоть до расторжения договора продавцом и взыскания с покупателя огромной неустойки;

• Возможность для покупателя производить оплату ранее предусмотренного графика:
В этом случае, если у Вас появится возможность оплатить некую сумму раньше запланированного срока, Вы сможете сэкономить значительную разницу, возникающую от привязки цены к индексу цен в строительной отрасли;

• Вид обеспечения уплачиваемых Покупателем средств (одним из предусмотренных Законом способов):
При банковском сопровождении сделки: оплата по договору должна производиться Покупателем посредством специальных платежек на счет проекта под одновременную выдачу Покупателю банковских гарантий (или страхового полиса, что практически одно и то же).
Обратите внимание, не возлагается ли комиссия по выдаче этих самых гарантий на Покупателя. Если в Договоре не установлено иного, Закон возлагает эти расходы на продавца.

При такой мере обеспечения как регистрация «предупредительной пометки» («эарат азара») оплату следует производить согласно выполнению этапов строительства в соответствии с Правилами — и это вне зависимости от того, какой график оплаты имеется в договоре.

Мы еще вернемся к этому вопросу и приведем таблицы зависимости оплаты от этапов строительства в отсутствие банковских гарантий.

Кроме того, согласно позиции Министерства строительства Израиля, при такой мере обеспечения как только лишь регистрация «предупредительной пометки» («эарат азара»), недопустимо взимание с покупателя свыше 7% цены до тех пор, пока не получено разрешение на строительство в отношении данной квартиры.

• Просрочка передачи квартиры:
Следует убедиться, что Договор предусматривает определенную дату передачи квартиры Покупателю.
Следует проверить, имеются ли в Договоре пункты (условия), позволяющие Продавцу опоздать с передачей квартиры вследствие причин, не находящихся во власти Продавца. Обратите внимание, возможно, не все из указанных в договоре причин опоздания действительно не находятся во власти застройщика, согласно существующей практике. В процессе переговоров и согласования текста договора Покупателю следует настаивать на сокращении перечня таких причин, до минимума.
За просрочку передачи квартиры покупателю ЗАКОН предусматривает обязательные санкции в виде оплаты аренды с повышающими коэффициентами 150% и 125% в зависимости от периода просрочки. Эти санкции будут распространяться даже вне зависимости от того, прописаны ли они в договоре (а они, обычно, прописаны).
Поэтому, вопреки расхожему заблуждению покупателей, первоочередное внимание следует уделять не столько прописанию в договоре санкций за опоздание, сколько условиям о допустимых причинах опоздания.

• Возможность для покупателя попросить о тех или иных изменениях или дополнениях в строящейся квартире:
Изучите приложенную к договору Техническую документацию.
Желательно, чтобы Договор предусматривал возможность изменений и дополнений со стороны Покупателя в строящейся квартире путем направления заявления от покупателя к компании-продавцу (а не подрядчику / субподрядчикам, осуществляющим строительство на месте).
Обратите внимание, предусмотрена ли возможность устанавливать в квартире элементы, поставляемые самим Покупателем. Обратите внимание, каково влияние требований покупателя об изменениях в квартире на общий срок передачи квартиры по договору.

• Стоянка / кладовка:
Уясните, какого рода стоянка предусмотрена: подземная, открытая, механизированная и проч. Убедитесь, что в договорную стоимость квартиры включены стоянка / кладовка, и что продажа Вам стоянки / кладовки (конечная регистрация прав на эти объекты на Ваше имя) действительно гарантирована договором. Если количество квартир в проекте превышает количество стоянок, значит, не все жильцы получат стоянку.

• Подсоединение к системам коммунальных услуг:
Убедитесь, что в стоимость квартиры по договору входит стоимость подключения дома и квартиры к коммуникациям. Принято взимать отдельный платеж лишь за установку счетчиков (воды, газа, электроэнегрии) непосредственно для Вашей квартиры.

• Общее имущество:
Проверьте и уясните для себя, какое имущество планируется вывести из состава общего имущества дома и присоединить к той или иной квартире. Уясните, каков будет режим пользования общим имуществом. Как предусмотрен подход к дому, к кладовым, к парковкам, к крыше.

• Приемка-передача квартиры:
Следует избегать формулировок договора таких как «фактом получения квартиры, покупатель подтверждает её надлежащее состояние».

• Регистрация прав в «Табо»:
В договоре желательно указать конкретную дату регистрации Продавцом квартиры на Ваше имя в государственном реестре прав «Табо». Обратите внимание, эта регистрация прав может предполагать дополнительные расходы.

• Юридическое сопровождение процесса покупки:
Обратите внимание, адвокат компании-продавца НЕ представляет и не сопровождает Покупателя в сделке, за исключением технического процесса подачи налоговой декларации по налогу на покупку («мас рехиша»), а также конечной (через несколько лет после окончания строительства) регистрации квартиры на имя покупателя.
Таким образом, Покупателю следует иметь в виду, что если у него имеются какие-либо нестандартные обстоятельства, связанные с налогом на покупку, как-то, например, наличие у супругов-покупателей брачного контракта, возможная льгота по налогу для репатриантов, и проч. – вряд ли эти обстоятельства будут удостоены должного внимания при подаче налоговой декларации.
Покупателю, не представленному в сделке адвокатом, рекомендуется самостоятельно убедиться в том, что налоговая декларация была подана в срок, и что налог на покупку («мас рехиша») был уплачен Покупателем надлежащим образом.
Следует четко уяснить, что адвокат компании-продавца НЕ представляет Покупателя в переговорном процессе по согласованию текста договора.

5. ПРОЦЕСС СТРОИТЕЛЬСТВА.

Необходимо отслеживать соблюдение графика строительства по срокам, и в случае отклонений, направлять застройщику (желательно, при помощи адвоката) соответствующее уведомление / претензию, в т. ч. чтобы задокументировать происходящее.

Рекомендуется проверить ход строительства, хотя бы один раз, при помощи специалиста – инженера, и желательно сделать это до укладывания напольной плитки. Желательно, чтобы такая возможность была предусмотрена договором.

Отдельно отмечу, что при приобретении квартиры с открытыми балконами следует повышенное внимание уделить надлежащей гидроизоляции, исключить любые протечки дождевой воды в зимний период как из-, так и в квартиру.

Покупателю не рекомендуется вести какие-либо споры и переговоры с подрядчиками и субподрядчиками, дабы не снимать всей полноты ответственности перед Покупателем с компании-продавца.

В том случае, когда уплачиваемые Вами средства за квартиру гарантированы только предупредительной пометкой («эарат азара») и нет банковского сопровождения и банковских гарантий, отслеживание темпов строительства приобретает дополнительную важность, так как оплату следует производить только в соответствии с выполнением этапов строительства, и не более.

6. ОБЕСПЕЧЕНИЕ СРЕДСТВ ПОКУПАТЕЛЯ.

Закон запрещает компании-застройщику взимать с покупателя свыше 7% цены квартиры, если сохранность уплаченных средств не обеспечена одним из предусмотренных Законом способов – и это вне зависимости от того что указано в договоре купли-продажи.

Закон предусматривает несколько различных обязательных мер по обеспечению вложенных средств покупателя.

Как говорилось выше, при такой мере обеспечения как только лишь регистрация «предупредительной пометки» («эарат азара») оплату следует производить согласно выполнения этапов строительства, в соответствии с Правилами — и это вне зависимости от того, какой график оплаты имеется в договоре.

Правила устанавливают следующий график оплаты в зависимости от темпов строительства при возведении нового здания:
1) При заливке нижнего уровня по всему зданию – 31%
2) По возведении каркаса этажа, на котором расположена квартира и ниже, в т.ч. выполнение электромонтажных и сантехнических работ по каркасу, возведение внутренних перегородок и проемов – 25%
3) По возведении каркаса всего здания, в т.ч. выполнение электромонтажных и сантехнических работ по каркасу, возведение внутренних перегородок и проемов по всему зданию – 5%
4) По выполнении внешней облицовки здания – 6%
5) По выполнении работ по штукатурке и укладке напольного покрытия – 10%
6) По выполнении работ по внутренней облицовке, монтажу окон и перил, входной двери квартиры, противопожарной двери — 13%
7) По окончании работ по устройству систем общего пользования по всему зданию, в т.ч. лифтов, противопожарных систем, благоустройству прилегающей территории согласно требованиям для получения Разрешения на заселение – 5%
8) По получении Разрешения на заселение («Тофес 4») и передаче квартиры Покупателю – 5%
(Итого: 100%)

В том случае, когда речь идет о возведении новой квартиры в рамках проекта ТАМА 38, Правила устанавливают следующий график оплаты в зависимости от темпов строительства:
1) По выполнении работ по укреплению первого этажа (существующего здания), в т. ч. по добавлении внутриквартирных укрепленных помещений, и по выполнении земляных работ по рытью и укреплению стен котлована для возведения парковок — 13%;
2) По выполнении работ по укреплению всего здания, в т.ч. верхнего этажа, и добавлении внутриквартирных укрепленных помещений в здании – 13%;
3) По возведении каркаса всех новых этажей, в т.ч. выполнение электромонтажных и сантехнических работ по каркасу, возведение внутренних перегородок и проемов – 20%;
4) По выполнении внешней облицовки здания – 6%;
5) По выполнении работ по штукатурке и укладке напольного покрытия в приобретаемой квартире – 22%;
6) По выполнении работ по внутренней облицовке, монтажу окон и перил, входной двери квартиры, противопожарной двери – 10%;
7) По окончании работ по устройству систем общего пользования по всему зданию, в т.ч. лифтов, противопожарных систем, благоустройству прилегающей территории согласно требованиям для получения Разрешения на заселение – 10%;
8) По получении Разрешения на заселение («Тофес 4») и передаче квартиры Покупателю – 6%;

Еще раз обращаем Ваше внимание, что до получения Разрешения на строительство в отношении приобретаемой квартиры и при отсутствии банковских гарантий (например в проекте ТАМА 38, получено пока что разрешение на возведение только 4-х этажей, а Вы приобретаете квартиру на 5-м этаже) не допускается оплата свыше 7% цены, пусть даже все прочие этапы и нижние этажи уже отстроены.

Как уже упоминалось выше, во всех случаях, когда имеется банковское сопровождение проекта, оплата производится Покупателем исключительно посредством специальной платежной книжки (эта книжка вручается покупателю на определенном этапе).

Подобный вид оплаты – существенное условие договора. Это гарантирует поступление всех средств на отдельный счет проекта, деньги на котором смешиваются с прочими деньгами компании-продавца.

Покупатель, обычно, лично приходит с этой книжкой в свой банк, в котором у него хранятся деньги, и производит оплату при помощи служащего.

7. ПРИЕМКА-ПЕРЕДАЧА КВАРТИРЫ.

Специальные Правила устанавливают что квартира считается надлежаще построенной, если муниципальными властями был выдан так наз. Сертификат окончания строительства («Теудат-гмар») / Разрешение на заселение («Тофес 4») и Продавец подключил квартиру к инфраструктуре (постоянной или временной) электро- и водоснабжения, о чем имеются соответствующие справки компаний-поставщиков этих коммунальных услуг или муниципалитета.

Приемка-передача квартиры должна производиться при достаточном заблаговременном уведомлении Покупателя.

Рекомендуется перед приемкой квартиры обеспечить мытье полов и сантехники, чтобы стали видны возможные дефекты.
Рекомендуется принимать квартиру в сопровождении специалиста, разбирающегося в строительных нормах.
Должен быть составлен письменный протокол приемки, подробный и понятный, в котором будут перечислены все обнаруженные дефекты (если таковые были обнаружены), а также желательно указания на то, каким образом и в какие сроки эти дефекты будут устранены.
Если дефекты в квартире были обнаружены уже после приемки – следует письменно обратиться по этому поводу к продавцу, с указанием перечня дефектов – максимум в течение одного года с момента получения квартиры.
Согласно сложившейся практике, принято централизованное устранение дефектов по окончании первого года после вселения, кроме тех дефектов, которые требуют срочного устранения.
Вместе с тем, согласно Закону, Продавец несет ответственность по дефектам в течение нескольких лет после вселения, как объясним ниже.

8. ВЫЯВЛЕНИЕ И УСТРАНЕНИЕ ДЕФЕКТОВ

Закон устанавливает «гарантийный срок», который в зависимости от вида дефекта может составлять от одного года до семи лет от передачи квартиры покупателю. В период Гарантийного срока дефект устраняется продавцом, если только продавец не докажет, что дефект возник по вине покупателя (т.е. фактически без возражений).

Вот перечень установленных Законом Гарантийных сроков в отношении того или иного строительного дефекта:
- дефекты столярных и слесарных изделий, в т.ч. из пластика и аллюминия: два года;
- дефекты облицовки пола и внутренней отделки, в т.ч. просадка и потертости: два года;
- дефекты функционирования и прочности аппаратов и бойлеров: три года;
- дефекты благоустройства прилегающей территории, в т.ч. просадка, в т.ч. напольного покрытия нулевого этажа, стоянок, тротуаров и внутренних дорожек на территории здания, а также дефекты отделки поверхностей: три года; «благоустройство прилегающей территории» — в т.ч. дорожки, поверхности, стены, заборы, встроенные компоненты, в т.ч. системы водоснабжения, канализации, стока воды, электроснабжения, освещения и связи;
- дефекты функционирования и прочности элементов систем теплоизоляции: три года;
- дефекты, в т.ч. протечки, в системах трубопроводов, в т.ч. водоснабжения, системах отопления и водосточных трубах, отвода сточных вод и канализации: четыре года;
- дефекты гидроизоляции здания, в т.ч. пространства под землей, стен, перекрытий и крыш, в т.ч. легких крыш и навесов: четыре года;
- трещины шириной более 1,5 мм НЕнесущих конструкций: пять лет;
- отслоение или осыпание внешней облицовки: семь лет;
- прочие дефекты, не являющиеся существенным недостатком: один год;

Далее, наступает так называемый «срок ответственности» длительностью 3 (три) года с момента окончания гарантийного срока по тому или иному дефекту.

В течение «срока ответственности» продавец обязан устранить дефект только если, напротив, покупатель докажет, что дефект вызван по вине продавца, в результате неправильного проектирования, строительства, или применения некачественных материалов (т.е. фактически, через суд).

При всем при этом, обратите внимание (!) — если данный дефект мог быть обычным образом выявлен при передаче квартиры покупателю, покупатель может ссылаться на наличие этого дефекта, только если заявил о нём в течение одного года с момента получения квартиры!

Подпишитесь на рассылку Израильского права и получайте новые юридические статьи на электронную почту.

---

Поиск на сайте

Новые статьи в разделе

Квартира в подарок

22.04.2024 Дарение квартиры — это сделка с недвижимостью, поэтому она включает в себя оформление документов, налоги и работу с адвокатом.

Сбор «ирии» за улучшение недвижимости (Эйтель Ашбаха)

14.03.2024 Сбор «ирии» за улучшение недвижимости является обязательным платежом в связи с утверждением плана благоустройства, предоставлением льгот или разрешением на исключительное использование, увеличивающее стоимость имущества.

Установка субботнего лифта в многоквартирном доме

27.02.2024 Если в здания не установлен субботний механизм управления лифтом, необходимо согласие большинства владельцев квартир дома на установку субботнего механизма управления и эксплуатацию лифта в субботний период.

Архив ответов «Недвижимость»

Вернуться назад Появились вопросы?

Задайте свой вопрос на консультации он-лайн по теме «Недвижимость»