Израильское право
Одним из способов приобретения прав на новую жилую недвижимость в Израиле является участие в так называемой «квуцат рехиша» (קבוצת רכישה), что по своей сути наиболее близко такому русскоязычному понятию, как жилищно-строительный кооператив – ЖСК. (Другим способом является покупка квартиры от застройщика).
Коротко, ЖСК («квуцат рехиша») можно определить как объединение пайщиков с целью совместной покупки земельного участка и последующего строительства.
ЖСК в Израиле имеют свои неоспоримые преимущества, среди которых главное – выгодная цена приобретения (в том числе за счет экономии при налогообложении при приобретении прав на недвижимость таким способом). К основному недостатку можно отнести относительно высокий риск.
В чем причины этого риска и как его минимизировать?
Если в случае покупки недвижимости от застройщика («каблана») покупатель автоматически подпадает под действие и защиту специального Закона о продаже квартир, обеспечивающего необходимый минимум защиты вложенных средств вне зависимости от условий договора о покупке (обязательное предоставление гарантий под произведенную оплату и т.п.), притом что существует конкретное лицо (строительная компания), обязующаяся предоставить покупателю квартиру по определенной цене в определенный срок, то в случае участия в ЖСК важно понимать: хотя у проекта и существует организатор, участники ЖСК сами ответственны за успех проекта и срок его исполнения, а цена квартиры определена на начальном этапе только приблизительно.
Поскольку коммерческая реклама о продаже квартир от застройщика может мало чем отличаться от рекламы, предлагающей участие в ЖСК (и там и здесь потребитель обычно видит красивый рекламный буклет и предложение о покупке недвижимости в новостройке), покупателю важно понимать реальную суть того или иного предложения.
Специальная комиссия при Минюсте Израиля исследовала проблематику ЖСК в целях подготовки законопроекта, регулирующего этот вид сделок. Было установлено, что одной из основных «проблем» при покупке квартиры через ЖСК («квуцат рехиша») является недостаточная осведомленность покупателей — участников ЖСК о самой сути процесса.
Практикуются такие способы маркетинга, при которых потребителю не раскрывается прямо, что речь идет об участии в «квуцат рехиша», но говорится о «возможности приобрести квартиру» по цене ниже рыночной, притом что цена за квартиру указывается «начиная с…». С потенциальными участниками ЖСК обсуждаются детали планировки квартир, в то время как обходятся стороной принципиальные вопросы о сути сделки, механизмах функционирования самого ЖСК, порядке проведения собраний и принятия решений, обеспечении прозрачности, обеспечении сохранности вложенных средств, возможности выхода из этого объединения.
Потенциальный участник ЖСК может ошибочно думать, что он покупает квартиру в точности так же, как если бы покупал её от компании-застройщика, в то время как на самом деле речь идет о совместной покупке пайщиками земельного участка и последующем строительстве под свою ответственность.
Потенциальный участник ЖСК может недопонимать того факта, что отсутствует лицо (по крайней мере на первоначальном этапе), которое обязуется предоставить ему квартиру по определенной цене в определенный срок, с которого можно было бы потребовать исполнения этого обязательства.
В некоторых случаях организаторы ЖСК мобилизуют пайщиков для покупки земельного участка, в отношении которого на тот момент не утвержден градостроительный план, позволяющий получить разрешение на строительство здания. В этом случае пайщики рискуют «застрять» со своим участком на годы, пока (и если) такой градостроительный план будет утвержден.
Значит ли все это, что участие в ЖСК является нежелательной авантюрой?
Разумеется, нет, а напротив, может позволить человеку стать владельцем новой квартиры, приобретение которой он не мог бы себе позволить в ином случае. Однако, крайне важно, чтобы человек принял осознанное решение, понимая суть сделки, изучив конкретные документы по данному проекту, в первую очередь такой центральный документ как Договор паевого участия («Эскем шитуф»).
Договор паевого участия может содержать десятки страниц, а важные условия зачастую идут в один ряд с менее важными, и его изучение необходимо перед принятием решения.
Важно убедиться, что предлагаемый к подписанию Договор паевого участия («Эскем шитуф») предусматривает механизмы здорового функционирования ЖСК и защиты вложенных средств, а именно, важно, чтобы Договор предусматривал следующее:
1. Безопасное управление вложенными средствами пайщиков.
Вложенные на первоначальном этапе средства могут направляться только на приобретение земельного участка под данный проект, и ни для каких иных целей, как-то, например, финансирование каких-то других проектов, или даже просто личные нужды организаторов. Если деньги пайщиков идут на покупку земли, то их (или большую часть) можно будет вернуть, даже если проект по тем или иным причинам не будет реализован. Но если деньги были потрачены на иные цели, пайщикам остается только предъявлять исковые требования к организаторам, а в случае банкротства последних, они рискуют остаться у разбитого корыта.
2. Регистрация прав пайщиков на приобретаемый земельный участок.
Надлежащая регистрация прав на приобретаемый земельный участок обеспечивает сохранность вложенных средств.
3. Функционирование ЖСК и способы принятия решений.
Например, в большинстве случаев предусматривается принятие решений и подписание документов не только Общим собранием пайщиков, но и небольшим (выборным) комитетом. Важно, чтобы этот комитет был действительно выборным, не содержал «несменяемых» участников, заранее назначенных «ставленников».
4. Привязка оплаты услуг организаторов ЖСК к реальному продвижению проекта.
5. Возможность выхода пайщика из нефункционирующего ЖСК.
Комиссией Минюста было установлено, что существуют ЖСК, организованные многие годы тому назад и переставшие функционировать. В ряде случаев Договоры паевого участия не позволяют людям освободиться от «Квуцат рехиша».
Итак, по меньшей мере понимание сути подобных сделок, понимание всех существенных положений предлагаемого Договора паевого участия – это базовые, необходимые условия для принятия человеком осознанного решения об участии или отказе от участия в конкретном проекте ЖСК.
В дальнейшем мы рассмотрим и другие факторы, учет которых делает участие в ЖСК наиболее безопасным и выгодным предприятием.
Адвокат Арье Расин