С объявлением пандемии и публикацией постановлений правительства о карантине не раз поднимался вопрос о трактовке законодательством возможности задержки или отмены оплаты аренды помещений: как жилых, так и арендованных под бизнес.

Ввиду того, что до пандемии израильская судебная система не сталкивалась с подобными ситуациями, существует множество разнообразных мнений по вопросу законности отмены или отсрочки платежей за аренду из-за отсутствия судебных прецедентов.

Совсем недавно, а точнее 23 июня 2020 года, мировой судья Тель-Авива вынес одно из первых решений по данному вопросу. Речь шла о просьбе на получение ордера на выселение арендаторов ввиду отказа от арендной платы за последние 3 месяца. Просьба была подана на основании договора аренды помещения под зал торжеств, заключенного в январе 2020 года между истцом и ответчиком.

Как известно, постановлением правительства на период пандемии была запрещена деятельность залов торжеств, как и любых других мест, чья деятельность подразумевает скопление людей. С одной стороны, ответчик был вынужден закрыть зал торжеств и прекратить любую деятельность. С другой же стороны, существовал договор аренды помещения, обязывающий ответчика к ежемесячным выплатам в размере 70,000 шек. Ввиду сложившейся ситуации (ответчик не имел возможности использовать арендованное помещение с целью проведения торжеств) им в одностороннем порядке было принято решение приостановить ежемесячные арендные платежи.

Заметьте, что ответчик не просил об отсрочке платежей, а решил просто не оплачивать период, в который зал торжеств был закрыт решением правительства.

Истец (владелец помещения), не получавший арендную плату в течение 3 месяцев, обратился в суд с просьбой о выселении ответчика ввиду нарушения им условий договора.



На судебном слушании ответчик утверждал, что в соответствии с пунктом 15 закона об аренде он освобождён от арендной платы, так как по независящим от него обстоятельствам не имел возможности использовать помещение по назначению – для проведения торжественных мероприятий.

Суд рассмотрел все условия освобождения от арендной платы, перечисленные в договорном праве (пункт 15 закона об аренде и пункт 18 закона о штрафных санкциях) и постановил, что положение с пандемией и карантин, объявленный государством, не отвечают требованиям закона на получение освобождения.



Во-первых, судом было установлено, что ответчик мог предвидеть наступление пандемии и объявление полного карантина, хотя ответчик утверждал обратное. Как известно, закон в данной ситуации стоит на стороне ответчика только в том случае, когда речь идет о событии, которое в момент заключения договора аренды невозможно было предвидеть. Суд отметил, что, заключая договор в январе 2020 года, ответчик уже мог предвидеть пандемию и реакцию правительства на распространение вируса.

Другими словами, судебная система Израиля считает такие события как пандемия, засуха, военное положение из-за обстрелов и т.д., ситуациями, которые обычный человек может и должен предвидеть.

Во-вторых, дополнительным условием для получения освобождения от арендной платы является наличие причины, по которой ответчик не имел возможности использовать помещение. Ссылаясь на это условие, ответчик утверждал, что постановление правительства о закрытии залов торжеств и является причиной, ввиду которой пользование помещением было невозможным. Однако суд не поддержал позицию ответчика и постановил, что, несмотря на то, что ответчик был вынужден закрыть ресторан из-за решения правительства и не имел возможности использовать помещение по назначению, данное положение не отвечает требованиям закона. Дело в том, что суд трактует закон таким образом, что причина, по которой было невозможно использование помещения, должна относиться к данному конкретному помещению (например, ордер на снос здания или запрет на вход ввиду несоблюдения мер безопасности здания), тогда как в ситуации с карантином запрет на открытие залов торжеств был общим, по всей стране, а не результатом некоего дефекта непосредственно данного конкретного помещения.



И в-третьих, даже если бы суд и пришел к выводу, что ответчик отвечает требованиям закона на получение освобождения от арендной платы, закон даёт право истцу получить ордер на выселение. По сути закон прописан таким образом, что получение ордера на выселение не зависит от того, будет установлен факт арендной задолженности ответчика или нет. Финансовый вопрос — должен ответчик оплатить аренду истцу или нет, решается в рамках отдельного дела. Тогда как для выдачи ордера на выселение необходимо всего лишь доказать, что ответчик нарушил договор аренды, вследствие чего истец имеет право аннулировать договор и выселить ответчика.



Стоит отметить, что данный анализ закона идёт вразрез с официальной позицией коллегии адвокатов. Коллегия ещё в мая 2020 года направила в Министерство юстиции Израиля заключение, имеющее рекомендательный характер, из которого следует, что коллегия советует признать законным отказ от арендной платы помещений арендованных под бизнес, если ввиду постановления правительства они были закрыты. Что же касается аренды жилых помещений, коллегия рекомендовала признать незаконной невыплату арендной платы за проживание, ввиду финансовых трудностей в результате ситуации с пандемией в стране.