Большинство семей, желающих приобрести недвижимость в Израиле, сталкивается с непростой дилеммой: купить ли уже готовую квартиру со вторых рук или купить новую квартиру от строительного подрядчика.

Данная дилемма осложнена не только финансовыми соображениями (что дороже, а что дешевле), но и серьезными рисками, ведь очень часто строительные подрядчики предлагают купить еще недостроенную квартиру. Если квартира еще не достроена, или сам дом существует только на бумаге, то, как правило, строительный подрядчик привлекает покупателя предложением купить квартиру до ее строительства по заниженной цене, утверждая, что когда она уже будет построена, то и цена на нее поднимется.

Финансовые соображения подрядчика вполне ясны: он хочет получить денежные средства для финансирования проекта от покупателей, а не из собственного кармана. Кроме того, если квартиры уже распроданы, то у подрядчика появляется чувство уверенности в завтрашнем дне, поскольку он уже почти ничем не рискует.
Излишне описывать, какие опасения возникают у покупателей, но заманчивое предложение «купи сейчас, пока квартира намного дешевле» толкает многих покупателей искать способы застраховать уплаченные ими деньги на случай, если вдруг квартира не будет им передана по тем или иным причинам.
Государство Израиль уже давно отработало систему надежных финансовых гарантий для покупателей в отношении еще недостроенных квартир, а также квартир, которые существуют еще на бумаге.

Еще в 1974 году был принят Закон о финансовых гарантиях денежных вложений покупателей квартир (на иврите- חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל»ה-1974), который установил железные финансовые гарантии покупателям еще недостроенных или же вообще непостроенных квартир.
Вышеназванный закон установил жесткое правило, разрешающее продавцу принимать у покупателя деньги за ещё непостроенную квартиру на сумму более 7% от суммы сделки, только если продавец предоставит покупателю одну из гарантий, указанных в ст. 2 Закона. Наиболее распространенными гарантиями являются следующие:

1. Банковская гарантия, обеспечивающая покупателю возможность получить возврат уплаченных им денег в случае, если он не получит квартиру, или если квартира не будет зарегистрирована на его имя.
Банковская гарантия предоставляет покупателю в случае нарушения с ним договора право без суда и следствия получить свои деньги от банка, который предоставил ему данную гарантию.

2. Страхование сделки. В этом случае страховая компания выплатит покупателю деньги в случае непредоставления ему квартиры или в случае неперевода прав на квартиру на имя покупателя.

Более того, ст. 2А вышеназванного закона жестко обязывает продавца еще непостроенной квартиры уведомить покупателя о его праве на получение финансовых гарантий на вложенные им средства.

Кроме того, ст. 3Г вышеназванного закона обязывает также и ипотечный банк, предоставляющий ипотечную ссуду покупателя, уведомить покупателя о его праве на
получение финансовых гарантий на уплаченные им суммы.

Ст. 4 вышеназванного закона установила уголовную ответственность за нарушение правил, установленных вышеназванным законом. Так, например, на продавца, получившего от покупателя деньги, но непредоставившего ему финансовые гарантии, установленные Законом, может быть наложен штраф в размере до 502,000 шек. или тюремное заключение сроком до года.

Также немаловажно для покупателя знать о роли адвоката в сделке со строительным подрядчиком. Дело в том, что практически у любого строительного подрядчика имеется свой адвокат, который оформляет сделки купли-продажи с покупателями. Поэтому и возникает вопрос: нужен ли покупателю свой адвокат, или он может воспользоваться услугами адвоката подрядчика.
Отвечая на данный вопрос, хочу еще раз обратить внимание на тот факт, что адвокат – это не борец за всеобщую справедливость. Адвокат обязан действовать только в интересах своего клиента и отстаивать только его интересы, и он не обязан заботиться об интересах противоположной стороны. Ст. 14 Закона об этике адвокатов запрещает адвокату вести дело сторон, интересы которых противоречат друг другу.
Из вышесказанного следует, что адвокат подрядчика обязан защищать, как правило, только интересы подрядчика даже, если покупатель оплатил полностью его услуги. В случае возникновения конфликта между подрядчиком и покупателем адвокат подрядчика обязан встать на сторону своего клиента и защищать именно его интересы. Поэтому ответ на вопрос: «Кто же наилучшим способом защитит интересы самого покупателя?» является очень простым — адвокат самого покупателя.

В следующих статьях мы вам расскажем о дополнительных гарантиях покупателя, о том какая документация должна быть приложена к договору купли-продажи квартиры с тем, чтобы покупатель получил именно ту квартиру, которая указана в договоре, у которой и площадь, и технические характеристики именно те, которые указаны в договоре.