Израильское право
Обычно, когда ко мне обращаются потенциальные покупатели недвижимости, они просят первым делом проверить документы продавца на предмет его прав на квартиру и наличия «арестов»; это вполне обоснованная озабоченность человека, который хочет получить стопроцентные гарантии безопасности сделки, безопасности вложения денег.
Иными словами, покупатель вполне обоснованно опасается, что продавец на самом деле может не обладать в полной мере теми правами на недвижимость, которую продает, и что в последующем, после покупки, может неожиданно появиться кто-то, кто также будет иметь некие права в отношении недвижимости. Это кошмарный сон любого покупателя.
Возможна ли такая ситуация, и что делать, чтобы этого не допустить? Ответ: такая ситуация, увы, в принципе возможна, а чтобы этого не допустить, покупатель должен действовать ДОБРОСОВЕСТНО. Я повторю еще раз это ключевое слово ''ДОБРОСОВЕСТНО''.
Понятию добросовестности уделено ключевое значение во всей системе правосудия в Израиле. А просто проверить выписку прав «Табо» иногда бывает недостаточно.
Закон говорит: «Если человек обязался совершить сделку с недвижимостью, но несмотря на это, до регистрации прав обязался совершить сделку, противоречащую первой, с другим человеком, то права первого покупателя предпочтительны, но если второй действовал добросовестно, возмездно, и его права были зарегистрированы, в то время как он действовал добросовестно, то его права предпочтительны».
В Израиле, как и в большинстве цивилизованных стран, ведется государственный реестр прав на недвижимое имущество («Табо»). Сразу после подписания договора продажи недвижимости принято регистрировать в «Табо» так называемую предупредительную пометку «эарат азара» (הערת אזהרה). Такая пометка говорит о том, что продавец уже распорядился правами на свою недвижимость, и призвана предупредить других потенциальных покупателей.
Когда ко мне обращается потенциальный покупатель недвижимости, первым делом мы проверяем выписку из реестра прав на эту недвижимость. Проверяем, что права действительно зарегистрированы на имя продавца. Проверяем, что нет этой самой пометки, и недвижимость до нас никому не была продана. Ипотека («машканта») и аресты («икулим»), на самом деле, обычно не мешают покупке, просто по ходу сделки со всеми этими кредиторами надо будет рассчитаться за счет покупной цены. Так значит ли, что проверив выписку «Табо», и не найдя там препятствующих сделке записей, покупатель на этом может успокоиться? В том-то и дело, что нет, не всегда.
Например, недавно судами рассматривался случай, дошедший в итоге до Верховного суда (ע«א 48/16 ציון דהאן נ' יגאל שמחון ואח'), когда недвижимость была приобретена у продавца – одного из нескольких сособственников. Уже после покупки и регистрации прав покупателя, выяснилось, что оказывается у этих сособственников существует между собой договор о порядке пользования этой недвижимостью; договор, который определенным образом ограничивает права каждого из них в отношении недвижимости, и которому теперь, по их мнению, должен подчиняться и новоиспеченный сособственник. Но дело в том, что этот договор не был зарегистрирован в «Табо», в отношении него не была зарегистрирована пометка «эарат азара». Перед сделкой проверяли «Табо», и там не было никакого упоминания ни о каком договоре! Суд постановил, однако, что в случае покупки из совместной собственности, было бы правильным, нормальным и добросовестным поведением со стороны покупателя, если бы он не только проверил выписку «Табо», но и активно поинтересовался, а нет ли случайно между сособственниками договора о порядке пользования. Мало того, суд посчитал, что на самом-то деле, покупатель все отлично знал. Но предпочел нарочно закрыть глаза на этот факт, убрав с себя всякую ответственность за это под предлогом того, что в отношении договора нет никаких пометок в «Табо». По сути, покупатель повел себя недобросовестно. А поэтому, суд постановил подчинить права покупателя условиям договора о порядке пользования совместной собственностью.
Это не единственный случай, когда отсутствие пометок в «Табо» не говорит само по себе о безопасности сделки, можно привести и другие примеры. Так, в выписке «Табо» может и не быть пометки о недееспособности продавца (такие пометки существуют и их регистрируют в отношении прав на недвижимость ограниченных в дееспособности людей); но даже в отсутствие пометки, если продавец демонстрирует явные признаки недееспособности, совершение сделки с таким человеком можно рассматривать как недобросовестность со стороны покупателя. Впоследствии такой покупатель может столкнуться с обоснованными претензиями со стороны родственников или наследников продавца.
Понятие добросовестности – важнейшее понятие в израильском праве. При приобретении недвижимости, чтобы обезопасить свои будущие права, необходимо действовать добросовестно. Проверка реестра прав «Табо» покупателем необходима, но не всегда достаточна. Требуется добросовестность на всех этапах сделки, от ее подготовки до завершения. Крайне важно, чтобы непосредственно после подписания договора покупки адвокат покупателя, в свою очередь, зарегистрировал в государственном реестре «Табо» пометку «эарат азара» о только что подписанном договоре, чтобы обезопасить права клиента и не допустить повторной продажи квартиры другим лицам. Адвокат, сопровождающий клиента в сделке с недвижимостью, должен обратить внимание и разъяснить клиенту, что в определенных ситуациях может рассматриваться как недобросовестное поведение, а потому, подвергнуть опасности будущие права.
Адвокат Арье Расин