Израильское право
Что такое перенос ипотеки с одной квартиры на другую («грират машканта» — גרירת משכנתא), как она производится, и кому может подойти такой процесс?
Процентные ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым банками на покупку квартир, периодически изменяются. Очень может быть, что если Вы брали «машканту» несколько лет назад, у вас имеется хорошая дешевая «машканта» на таких условиях, на которых сейчас «машканту» уже не взять. Вы надумали продать имеющуюся квартиру и купить другую. Обычно при продаже квартиры имеющаяся у продавца «машканта» погашается одним из платежей покупателя и, покупая другую квартиру, человек берет новую «машканту». Но в данной ситуации, когда Вам не хотелось бы отказываться от хороших условий имеющейся старой «машканты», может быть выгодно перенести её на приобретаемую квартиру.
Что же такое перенос «машканты»? Это замена предмета залога, обеспечивающего выплату взятого Вами кредита: недвижимость, обеспечивающая банку выданный Вам ипотечный кредит, заменяется с согласия банка на другую недвижимость.
Если взамен Вы покупаете более дорогую квартиру, то только лишь переноса старой «машканты» может быть недостаточно. Допустим, у Вас имеется квартира стоимостью 2 миллиона шекелей, на ней зарегистрирована «машканта» с остатком выплаты в 1 миллион шекелей. Допустим также, что эта «машканта» была взята на отличных условиях, которые Вы уже не могли бы получить, беря кредит сейчас, и Вы решили продать имеющуюся квартиру и купить другую стоимостью 2.5 миллиона, и что дополнительных собственных средств у Вас нет.
Это значит, что:
- если Вы продадите имеющуюся квартиру за 2 миллиона, погасив «машканту», то для покупки новой квартиры Вы будете располагать собственными средствами в 1 миллион;
- придется брать новую «машканту» в 1.5 миллион, возможно, на худших условиях.
Однако Вы также можете перенести имеющуюся «машканту» на новую приобретаемую квартиру и добрать еще одну, дополнительную, в размере 500 тыс. шек. Так, у Вас будет одна «машканта» на хороших условиях в 1 миллион и другая, скорее всего, на более плохих условиях в 500 тыс. шек.
При этом по двум таким кредитам, скорее всего, будет крупный ежемесячный возврат, который не каждый в состоянии платить, в то время как одну «плохую машканту» можно расписать на много лет с маленькими ежемесячными платежами.
Как видите, существует множество факторов.
Для того, чтобы предпочесть тот или иной путь, следует принять во внимание все необходимые данные, знать конкретные условия всех возможных кредитов и произвести все необходимые конкретные расчеты. Обычно этим занимаются кредитные консультанты по ипотеке («йоэц машкантаот» — יועץ משכנתאות), и выгода от избрания правильного экономически обоснованного ипотечного кредита будет в разы превышать гонорар консультанта.
Перенос «машканты» технически может происходить несколькими путями:
1. Вы уже подписали договор покупки новой квартиры.
Это значит, банку есть куда переводить «машканту». Ипотека будет переведена на приобретаемую недвижимость.
2. Вы еще не подписали договор покупки новой квартиры (например, пока еще не нашли подходящий вариант).
В этом случае банку пока что некуда переводить машканту. Вместе с тем, Вы уже продали прежнюю квартиру, и покупатель начинает перечислять Вам деньги по договору. Вы не хотите, чтобы покупатель погашал Вашу «машканту», так как хотите сохранить хорошие условия этого кредита. Поэтому, в данном случае «машканту» временно переносят на денежный вклад в банке. Ваш покупатель вместо того, чтобы погашать Вам «машканту», создает за счет одного из своих платежей закрытый денежный вклад. Он-то (вклад) и будет обеспечивать Ваш кредит, пока Вы не найдете подходящую квартиру для покупки, и тогда эту «машканту» перенесут как положено на квартиру. К слову, в этот промежуточный период Вы продолжаете выплачивать ежемесячные платежи в погашение «машканты», как обычно.
Перенос ипотеки с одной недвижимости на другую представляет собой технически весьма сложный бюрократический процесс, связанный в том числе с совершением различных регистрационных действий в государственном реестре прав на недвижимость (в «Табо»). Также перенос ипотеки, так же как и новая ипотека, требуют получения принципиального разрешения банка (אישור עקרוני). Разумеется, если приобретается квартира меньшей стоимости, существует вероятность отклонения банком просьбы на перенос ипотеки, так как в этом случае банку предлагается худшее обеспечение выданного кредита.
В данной заметке были рассмотрены лишь самые основные аспекты такого процесса как перенос ипотеки (גרירת משכנתא) и, надеюсь, она была полезной для общего понимания процесса. Стоит ли говорить, что в каждом конкретном случае перед принятием решения о том или ином пути кредитования сделки с недвижимостью необходима подробная консультация специалиста: кредитного консультанта, банковского служащего, адвоката по недвижимости.
Адвокат Арье Расин