israelinfo.co.il - Израиль на ладониИзраильское право

Как не быть обманутым при совершении квартирной сделки

Дорогие друзья!

При совершении квартирных сделок большинство людей вынуждены слепо полагаться на специалистов. Как не быть обманутым?
Мой ответ таков: (1) обращаться к проверенным специалистам и (2) доверять, но проверять.

Нет, вряд ли маклер или адвокат своруют у вас деньги прямо из кармана, и вряд ли кто-то получит гонорар, ничего не делая взамен, но недобросовестность в основном может заключаться в том, что преследуя свои интересы, Вас могут подвергнуть значительному риску. К сожалению, на практике постоянно это наблюдаю.

Речь идет о стремлении некоторых агентов по недвижимости всеми правдами и неправдами как можно быстрее получить подпись клиента под предварительным договором купли-продажи («зихрон дварим»). Подписание предварительного договора (обычно ничем не примечательная страница текста) гарантирует последующее подписание сделки и получение маклером своего гонорара, но подвергает клиента риску. Встречи в маклерских конторах происходят обычно вечером после работы, люди сбиты с толку, не хотят ни во что вникать, хотят уже, наконец, хоть кому-то доверять, и зачастую сами не до конца понимают, что им подсовывают на подпись.

Помимо всего прочего, подобная инициатива маклера прямо запрещена законом.
Статья 12 Закона об агентах по недвижимости гласит буквально следующее:
«Агенту по недвижимости запрещается составлять или помогать составлять документы юридического характера, касающиеся сделки с недвижимостью, и запрещается представлять клиента в процессе переговоров по юридическим вопросам при составлении таких документов; агент, нарушающий указания данной нормы закона, не вправе требовать оплаты посреднических услуг (…)»

Друзья, подписывая «зихрон дварим», вы обязуетесь тем самым заключить договор купли-продажи недвижимости. По сути, вы его уже тем самым и заключаете. Нельзя подписывать «зихрон дварим», не имея полной и достоверной картины совершаемой сделки.

Как нехорошо получается, когда после подписания «зихрон дварим» продавец вдруг обнаруживает, что в этой сделке он, оказывается, должен уплатить подоходный налог, или муниципальный сбор «итель ашбаха» — суммы, доходящие до десятков тысяч шекелей, необходимость уплаты которых никак не были приняты во внимание, и уже, например, подписан договор покупки новой квартиры, на которую теперь не хватит денег! Или покупатель вдруг обнаруживает, что покупаемая квартира находится в аварийном здании, и его ждут обязательные и непредвиденные расходы на ремонт здания. При этом вернуться назад и отказаться от заключения договора купли-продажи уже нельзя.

В такой ситуации, когда в нарушение указаний Закона, агент по недвижимости способствовал подписанию клиентом юридически значимых обязательств, теоретически можно предложить клиенту перенаправить деньги, изначально предназначенные в качестве гонорара маклеру, на оплату этих самых непредвиденных налогов и сборов. Но ситуация эта крайне неприятная и конфликтная, денег этих может и не хватить, и зачем попадать в такую ситуацию?

Никогда не подписывайте предварительный договор, да чего уж там, вообще никогда не подписывайте юридически значимые документы без того, чтобы полностью понимать их суть и последствия, и если таковые не понятны, получить разъяснения ни от кого иного, как адвоката. Справедливости ради надо сказать, что бывает действительно необходимо быстро «застолбить» сделку и подписать предварительный договор «зихрон дварим». Предварительный договор можно подписывать, но только отдавая себе отчет и получив все разъяснения.

Прибегая к помощи специалистов, помните, что ответственность перед другой стороной по сделке или перед налоговыми органами будете нести именно Вы. Специалисты (адвокаты, маклеры) могут нести ответственность перед Вами, однако по тем вопросам, которые находятся в сфере их компетенции. Маклер не является специалистом по юридическим вопросам, в том числе по вопросам налогообложения сделки, и с него нет в этом плане почти никакого спроса. Ответственность маклера перед Вами крайне ограничена и, скорее всего, не застрахована (поинтересуйтесь об этом у маклера в самом начале вашего взаимодействия). Помните об этом, когда Вас пригласят на встречу и попросят что-либо подписать.

Адвокат Арье Расин Адвокат Арье Расин

Лицензия № 64031
г. Бат-Ям, Ришон ле-Цион, ул. Дольфин, 10, Бат-Ям. ул. ХаАхим Осташински 25, Ришон ле-Цион
тел: 052-7368879.


Pravo.IsraelInfo.ru — Израильское право и законодательство  © 2000 — 2018