Израильское право
Планируя квартирную сделку между родственниками, необходимо учесть ряд важных особенностей такой сделки в плане порядка предоставления банком ипотечной ссуды («машканты») на покупку такой квартиры. Говоря коротко, ипотечные банки «не любят» сделки между родственниками. Почему?
Банк, предоставивший ипотечный кредит покупателю недвижимости, заинтересован в том, чтобы покупатель-заемщик по завершении сделки зарегистрировал, как положено, свое право собственности на приобретенную недвижимость. На новоиспеченную собственность покупателя сразу же оформляется залог в пользу банка («машканта»): именно таким образом банк максимально надежно обеспечивает для себя возврат выданного покупателю кредита. Если же покупатель не оформит свое право собственности, банку не на что будет регистрировать «машканту».
«Какой же покупатель не стремится оформить свое право собственности?», – спросите вы. Так и есть в случае обычных сделок между посторонними людьми. Однако в сделках между родственниками банк автоматически (согласно имеющимся в настоящее время банковским внутренним рекомендациям и правилам) «подозревает» стороны в возможной недобросовестности и мнимости сделки, вся цель которой – не более чем получение денег ипотечного кредита без реального намерения зарегистрировать переход права на недвижимость на имя заемщика. В этом случае интересы банка будут защищены слабее.
Поэтому некоторые израильские банки вовсе не предоставляют «машканту» покупателям в квартирных сделках между родственниками. Те же банки, которые все же финансируют подобные сделки, разработали максимально безопасные для себя правила, перекладывая возможные риски на плечи самих сторон.
Так, одним из условий-способов предоставления «машканты» в сделке между родственниками может являться предварительная регистрация перехода права на квартиру на имя покупателя еще до получения продавцом полной стоимости по договору (!), что ни коим образом не принято делать в «обычных» сделках и ставит продавца в уязвимое положение, в котором продавец, уже передав официально свои права на квартиру, вынужден полагаться на добросовестность покупателя, ожидая оплаты.
Другим условием-способом может являться предварительная регистрация в государственном реестре прав («табо») полноценной «машканты» на все еще принадлежащую продавцу квартиру в обеспечение кредита родственника-покупателя. Текущие платежи по кредиту, разумеется, должен выплачивать покупатель, но эта «машканта» будет обременять права именно продавца (который не брал никаких кредитов!), и это до тех пор, пока покупатель не зарегистрирует свои приобретенные права на квартиру и не переведет «машканту» на себя.
В обоих случаях банк как бы говорит: «Я не обязан вам доверять. Доверяйте, если хотите, друг другу, а мне предоставляйте максимально надежные гарантии возврата кредита».
Помимо описанной процедуры подводным камнем в подобных сделках является также длительный срок предоставления банком денег ипотечного кредита. Предоставление денег в отличие от обычных сделок обуславливается получением сторонами справок из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам в данной сделке, а именно «мас шевах» (продавец) и «мас рехиша» (покупатель) (налоговое декларирование сделки, и получение этих справок, является для банка как бы дополнительной гарантией подлинности сделки и будущей регистрации прав покупателя на квартиру). Поскольку получение этих справок в реальности может занимать долгие месяцы после подписания договора (в силу загруженности налоговых органов), фактор задержки продавец квартиры обязан учитывать, например, при планировании платежей в сделке по приобретаемой им другой квартиры.
Подводя итог сказанному, делаем два основных вывода.
Во-первых, при продаже квартиры родственнику, если родственнику нужна «машканта», вас обяжут совершить регистрационные действия, которые стоит совершать только при вашем полном доверии этим родственникам.
Во-вторых, при продаже квартиры родственнику нельзя полностью рассчитывать на скорое получение денег «машканты» покупателя.
Надеюсь, моя заметка была полезной для Вас. Всего хорошего и удачи в планируемых сделках с недвижимостью.
Адвокат Арье Расин