Израильское право
Дарение недвижимости между родственниками (что включать в это понятие, определим ниже) весьма распространено в различных контекстах. Рассмотрим основные особенности этих сделок и также коснемся некоторых неочевидных (и тем более интересных и важных) вопросов налогообложения таких сделок – аспекта, обычно представляющего собой наибольшую сложность в сделках с недвижимостью.
Дарение (безвозмездная передача) жилой квартиры очень распространено, прежде всего, как один из ходов налогового планирования. Такой «ход» (предварительное дарение прежней квартиры родственнику) позволяет приобрести на свое имя другую квартиру, формально продолжая оставаться собственником единственной квартиры и не уплачивая, таким образом, налог на покупку — «мас рехиша». В иных случаях дарение является своего рода альтернативой завещанию, когда человек распоряжается своим имуществом еще при жизни. Также имеют место ситуации дарения денег на приобретение квартиры, приравнивающиеся законом к дарению собственно квартиры. Что следует иметь в виду?
Хотя дарение и продажа являются различными понятиями, формальная процедура регистрации перехода прав с имени прежнего владельца на имя нового в государственных инстанциях практически не отличается от таковой при обычной сделке купли-продажи. Точно так же, как и при совершении «обычной» сделки купли-продажи, надлежит информировать налоговые органы о совершении сделки дарения и получать справки из налоговой на имя дарителя (продавца) и одаряемого (покупателя), без которых регистрация перехода прав невозможна. Мало того, в некоторых случаях возникает необходимость уплаты налогов — абсурдная, на первый взгляд, ситуация, учитывая, что сделка безвозмездна, и, тем не менее, это так. Хотя передачи денег не происходит, «цена продажи» квартиры при дарении существует и принимается равной ее рыночной стоимости на этот момент, а даритель и одаряемый рассматриваются соответственно в роли продавца и покупателя.
При дарении недвижимости родственнику даритель (продавец) вправе получить освобождение от уплаты налога на прибыль («мас шевах») по специальной статье 62 «Дарение родственнику». Родственником дарителя при этом считается супруг, родитель, родитель родителя, потомок, потомок супруга и супруги каждого их этих лиц, а также братья и сестры, но только в отношении имущества, полученного от родителя, дедушки, бабушки по наследству или в дар.
Вполне понятное, на первый взгляд, определение, согласно которому, например, теща может подарить квартиру зятю, получив при этом освобождение от «мас шевах»: супруг потомка является родственником. Неочевидный же факт состоит в том, что наоборот это не всегда работает, и зять, к примеру, не может подарить земельный участок или квартиру теще с освобождением от «мас шевах»: родитель супруга, как мы можем видеть, родственником не является. Такая ситуация, возможно, противоречит здравому смыслу, и тем не менее.
Одаряемое же лицо будет освобождено от уплаты «мас рехиша» в случае, если получаемая в дар недвижимость является его единственной квартирой; в случае получения недвижимости в дар от родственника должно будет заплатить всего лишь 1/3 обычной суммы налога; уплачивает обычный налог «мас рехиша» во всех иных случаях.
Неочевидным является тот факт, что определение родственника для целей «мас рехиша» отличается от такового для целей «мас шевах». Дарением (продажей) родственнику с точки зрения «мас рехиша» является дарение (продажа) супругу, родителю, потомку, супругу потомка, брату или сестре дарителя (продавца).
Таким образом, например, дарение потомку супруга (пасынку, падчерице) или, например, дарение бабушке, является дарением родственнику с точки зрения «мас шевах», но при этом не является дарением родственнику с точки зрения налога на приобретение «мас рехиша», а потому в таких случаях либо уплачивается полный «мас рехиша» (но никак не 1/3), либо, если получаемая в дар недвижимость является единственной квартирой одаряемого, следует освобождение.
С целью противодействия «налоговому планированию» продавцов, при котором одна из квартир переводится на совершеннолетнего потомка, а затем обе продаются каждым из них как единственные с освобождением от «мас шевах», законом введено искусственное требование о необходимости пережидания одаряемым лицом специального «выжидательного периода» в 3-4 года, до истечения которого одаряемое лицо не может продать квартиру с освобождением от «мас шевах», даже если она является для него единственной.
Неочевидным является тот факт, что одаряемого все же можно избавить от необходимости выжидания, и те способы, которыми это делается. Полностью легитимным является способ, при котором даритель при совершении сделки дарения не просит освобождения от уплаты налога по статье 62 «Дарение родственнику», но уплачивает полный налог. Здесь обращаю пристальное внимание читателя на то, что до истечения так называемого «переходного периода» 31/12/2017 не допускается применение льготной системы исчисления «мас шевах» при совершении сделок между родственниками, а потому дарителю не следует избавлять одаряемого от периода выжидания таким способом до наступления 2018 года.
Другим способом избавления одаряемого от периода выжидания, если передаваемая в дар квартира единственная, может стать использование дарителем статьи освобождения 49 «Единственная квартира».
Во всех указанных случаях не может быть никакого подозрения на уклонение от уплаты налогов, а потому они рассматриваются налоговой службой как легитимные и позволяющие избежать искусственного периода выжидания при дальнейшей продаже квартиры одаряемым. Другими словами, необходимость выжидать перед продажей возникает только тогда, когда квартира попала к продавцу с освобождением в свою очередь его продавца по статье 62 «Дарение родственнику».
Из всего сказанного выше также следует, что при рассмотрении дарения квартиры как своего рода альтернативы завещанию этой же квартиры стоит отдать предпочтение дарению, если даритель собирается купить себе другую квартиру (и тогда не должен будет уплачивать «мас рехиша»), а передаваемая в дар квартира является единственной для одаряемого, и он не собирается в ближайшее время её продавать.
Как уже мог убедиться читатель, при наличии в семье нескольких объектов недвижимости возникает необходимость комплексного подхода и планирования совершаемых сделок с учетом всех аспектов налогообложения.
Адвокат Арье Расин