В последнее время, в виду ухудшения экономической ситуации в стране и повышения уровня безработицы, увеличилось количество людей, не способных выплачивать «машканту», что приводит, в свою очередь, к тому, что банк, выдавший ссуду должнику, вынужден продавать его квартиру в судебном порядке, чтобы погасить долги владельца квартиры по машканте и другим судебным делам.
Данная категория квартир получили на бытовом языке название «банковские квартиры» или «квартиры, продаваемые за долги».
Интерес потенциального покупателя к данной категории квартир вызван тем, что, как правило, имеется возможность купить «банковскую квартиру» по цене, которая намного ниже среднерыночной стоимости данной квартиры.
Объявления о продаже банковских квартир публикуются в газетах, как правило, Распорядителями имущества («Консей нехасим”), назначаемыми судебными органами (как правило — Бюро по исполнению судебных решений — Оцаа ле Фоаль) по просьбе кредитора (в большинстве случаев — банками, выдавшими машканту).
Основная задача Распорядителя имущества — продать конфискуемую квартиру на наиболее выгодных условиях, с тем, чтобы погасить задолженность по машканте и/или другим долгам владельца конфискованной квартиры. Именно поэтому продажа квартиры в судебном порядке предполагает конкурсную основу — данная квартира продается тому лицу, которое предложит за нее наиболее высокую цену (вместе с тем, несмотря на это, «банковские квартиры» зачастую продаются на 20, а то и на 30% ниже их обычной цены).
Несмотря на то, что покупка «банковских квартир» является зачастую, как сказано выше, выгодной сделкой для покупателя, существует также ряд основных моментов, перечисленных ниже, которые следует учесть покупателю при покупке данного вида квартир:
За продаваемой квартирой могут числиться долги по отношению к местному муниципалитету (Ирия) за арнону и воду, разрешения на строительство и т.д., а также по отношению к Управлению по земельным налогам, которые не были уплачены хозяином конфискуемой квартиры в виду отсутствия у него денежных средств.
Выплата данной категории долгов целиком ложится на покупателя, поскольку до тех пор, пока не будут выплачены эти долги, право собственности на квартиру не перейдет на покупателя, и она не будет зарегистрирована на его имя.
В виду вышесказанного, на покупателе квартиры лежит обязанность удостовериться, какова же сумма вышеназванной категории долгов.
Данная категория квартир продается без каких-либо гарантий со стороны кого бы то ни было (в том числе — Банка и Распорядителя имущества).
В виду вышесказанного, на покупателе квартиры лежит обязанность досконально проверить техническое состояние квартиры и наличие каких-либо недостатков, которые придется исправлять после покупки данной квартиры.
Распорядитель имущества, хоть и является адвокатом, назначенным судом, действует, как правило, в интересах банка или другого кредитора, подавшего просьбу о продаже квартиры.
Именно поэтому многие Распорядители имущества вносят в договор о покупке квартиры условие, в соответствии с которым Распорядитель имущества не несет никакой ответственности по отношению к покупателю. Кроме того, Распорядитель имущества требует от покупателя заверить, что у него не будет никаких претензий по отношению к нему.
Не лишним будет отметить, что Распорядитель имущества пытается внести в условия договора с покупателем пункт, в соответствии с которым покупатель обязан уплатить Распорядителю имущества 1,5% от стоимости квартиры в качестве гонорара за оформление сделки (и это в дополнение к тем суммам, которые и так будут уплачены Распорядителю имуществу с вырученных от продажи денег).
В виду вышесказанного, на покупателе квартиры лежит обязанность досконально проверить все условия договора купли-продажи квартиры и потребовать от Распорядителя имущества исключить или изменить все пункты договора, которые ущемляют права покупателя.
Израильское право
