Израильское право
Есть два основных способа покупки квартиры в Израиле: первый — это покупка квартиры у подрядчика, второй — покупка у частного лица подержанной квартиры. Огромные финансовые инвестиции при покупке квартиры, делают это приобретение одной из самых важных сделок, которые человек совершает в своей жизни, поэтому очень большое значение имеет присутствие адвоката, специализирующегося в вопросах недвижимости при составлении договора на квартиру и/или договора о купле-продаже и/или договора о приобретении квартиры.
Мы все хорошо помним случай с компанией Хефциба, после распада которой тысячи людей осталось без крыши над головой. Факты, всплывшие после распада компании, подорвали доверие общественности к подрядчикам и строительным компаниям. Вследствие этой истории произошел большой поворот со стороны покупателей, по отношению к такому важному факту, как юридическое сопровождение при покупке недвижимости.
Покупка квартиры у подрядчика может быть сделана на разных этапах:
• До завершения строительства;
• После окончания строительства.
Покупка квартиры у подрядчика до завершения строительства называется так же « покупка на бумаге». При заключении сделки подобного рода, важно проверить многие вопросы до подписания контракта с подрядчиком, а именно:
• Лицензию подрядчика — убедитесь, что подрядчик имеет действующую лицензию.
• Предыдущие проекты – желательно посмотреть предыдущие проекты выполненные этим подрядчиком. В то же время не стесняйтесь обратиться к жильцам дома с тем, чтобы узнать действительно ли речь идет о профессиональном и надежном подрядчике выполняющем свои обещания.
• Земельная собственность – убедитесь, что земля на которой подрядчик собирается строить вашу будущую квартиру находится в его собственности, и что на землю не наложен арест.
• Разрешение на строительство – убедитесь, что подрядчику было выдано разрешение на строительство от местного комитета по планированию и строительству.
• Углубленная проверка пунктов договора купли продажи – договор купли – продажи в основном стандартный, поэтому очень важно проверить условия приведенные в нем.
При покупке квартиры у подрядчика, подрядчик обязан предоставить покупателю в дополнение к договору о купле-продаже, копию технических характеристик квартиры. После окончания строительства, покупатель может проверить если купленная им квартира соответствует спецификации той квартиры, которую ему передал подрядчик вместе с договором о купле–продаже.
Если подрядчик не выполнил условия договора, дело будет считаться как несоответствие с пунктом 4 Закона о продаже жилых помещений.
При приобретении квартиры у подрядчика (строительство которой еще не закончилось), вместе с подписью договора купли-продажи с покупателя взимается предварительная плата подрядчику. Предварительная плата дает покупателю право только по контракту, это противоположность такому праву, как право на собственность. В таком случае и вообще пока покупатель не получил какой либо гарантии своим деньгам он рискует до тех пор пока не будет произведена запись предупреждающей регистрации в его пользу, так например если у подрядчика возникли финансовые трудности, которые мешают ему продолжать строить квартиры, покупатель потеряет свои деньги. Закон продажи квартир обязывает подрядчика предоставить уверенность покупателю по Закону, на условиях перечисленных в нем. Поэтому важно уточнить что уплаченные в соответствии с договором подрядчику средства, будут гарантией с его стороны в соответствии с Законом.
При покупке подержанной квартиры у частного лица, как правило, договор на квартиру включают различные пункты, которые в будущем могут защитить покупателя от различных ситуаций. Так, например, принято оставлять часть от общего платежа на инвестиционном счету с прикреплением безотзывной доверенности продающего квартиру, до предъявления всех документов необходимых для передачи прав на имя покупателя в реестре земельной собственности в Израиле. Желательно не редактировать квартирный договор самим, потому что область недвижимости это сложная область, которая может вызвать юридические осложнения в будущем, если договор на квартиру и его исполнение были выполнены небрежным и непрофессиональным образом.
Пояснения в данной статье изложены частично, краткими и общими. Ни в коем случае нельзя рассматривать их как текст Закона. Эта статья не является юридической консультацией, в любом случае рекомендовано связаться с юристом специализирующимся в сфере недвижимости, для того, чтобы получить полную информацию о Ваших правах на основе Закона.
Адвокат Ави Аптекман
Лицензия № 16250