israelinfo.co.il - Израиль на ладониИзраильское право

Закон о проектировании и строительстве 1965


1. Введение.

1.1. Собственник недвижимого имущества не вправе использовать свое имущество как ему заблагорассудится. Существуют соображения с которыми необходимо считаться – по отношению к обществу, к окружающей среде, к соседям, оправдывающие общее проектирование по проектам, разрабатываемым в соответствии с законом и детальными правилами надзора за строительными работами, которые гражданин производит на своей земле. Недопустимо, чтобы собственник земли мог строить на своем участке без всяких ограничений, например по высоте здания в зависимости от его назначения. Законодательство о проектировании и строительстве упорядочивает использование земель. Предоставляемые права определяют в значительной мере ценность всякого недвижимого имущества. Право использования устанавливается в проектах, разрабатываемых и утверждаемых в соответствии с определенными процедурами, установленными законом. Так, например, проект может установить, что в определенном районе города высота зданий не должна превышать четырех этажей и площадь застройки каждого этаже не должна превышать определенного процента площади всего участка.

1.2. Лицо, заинтересованное в постройке здания или расширении существующего, или в производстве других работ, не вправе сделать это без получения соответствующего разрешения (ейтер, ришайон) от местной комиссии по проектированию и строительству. Возведение здания, а также пристройка к существующему зданию, производимые без надлежащего разрешения являются уголовными преступлениями.

2. Строительные работы, требующие разрешения (ришайона).

2.1. Работы требующие разрешения:

- прокладка дорог, их реконструкция и закрытие,

- возведение здания, его снос и возведение заново,

- возведение пристройки к существующему зданию, а также всякая его реконструкция и ремонт, кроме внутренних изменений в квартире, а также всякая другая работа на земельном участке и в здании и всякое использование их, которые обозначены в соответствующих постановлениях (таканот), как работа, или использование, требующие разрешения.

Так, например, требует разрешения закрытие балкона трисами или установка мазгана на внешней стене здания.

2.2. Что такое здание? Законодательное определение понятия здания, для строительства которого нужно разрешение, очень широко и включает:

- всякое сооружение, построенное из камня и бетона, глиняно-песчаных блоков (тит), железа, дерева, и всякого другого материала;

- каждая часть сооружения и всякая пристройка, присоединенная к нему постоянной связью;

- всякая стена, ограда, забор и пр. ограждающие или разделяющие, или предназначенные оградить или разделить участок земли или пространство.

3. Разрешение на строительство.

3.1. Собственник земли или застройщик, заинтересованный начать строительство на участке, обязан запросить от местной комиссии разрешение и это разрешение должно соответствовать проектам, утвержденным для этой территории. Поэтому, если в утвержденном на основании закона проекте установлено, что нельзя строить в определенном районе, в котором находится данный участок, здания выше четырех этажей, то местная комиссия не вправе дать разрешение на строительство здания большей этажности. Если будет возведено сооружение, которое не соответствует какому-либо из утвержденных проектов, местная комиссия может действовать различными способами для прекращения незаконного строительства. Один из возможных путей – предъявление уголовного обвинения. Другой – более быстрый и эффективный способ, вынесение административного приказа о сносе.

3.2. Когда человек заинтересован построить что-либо с небольшим отступлением от проекта, он имеет право просить местную комиссию дать разрешение на такое отступление (облегчение, а-кала), например, местная комиссия может разрешить в определенных случаях закрытие стеной балкона квартиры, то есть устройство комнаты вместо балкона.

3.3. Изменение назначения или целевого использования недвижимого имущества требует разрешения. Если в разрешении, которое дано на здание при его возведении, установлено, что здание предназначено для жилья, нельзя использовать его для офисных помещений или для другой цели. Чтобы разрешить иное использование здания, чем установлено в разрешении, необходимо получить разрешение на такое использование (шимуш хорег). Орган, полномочный разрешить изменение целевого назначения – местная комиссия.

4. Получение информации.

4.1. Лицо, заинтересованное построить здание на своем участке, должно обратиться в местную комиссию и запросить информацию о правах на использование участка. Местная комиссия обязана предоставить такую информацию. Если впоследствии выяснится, что информация была ошибочной, обратившийся может потребовать от местной комиссии компенсацию, если эта ошибочная информация причинила ему ущерб.

4.2. Обращение в местную комиссию за получением информации весьма желательно не только когда человек заинтересован построить что-то на своем участке или сделать пристройку, но также и тогда, когда он собирается приобрести недвижимость. В дополнение к информации в отношении прав пользования можно также выяснить в местной комиссии, существует ли приказ о сносе или другой приказ, ограничивающий возможности использования имущества, предназначенного для приобретения.

5. Органы проектирования и строительства и градостроительные программы.

5.1. Существуют следующие органы проектирования и строительства:

- местная комиссия,

- окружная комиссия,

- всеизраильский совет.

Гражданин, как правило, встречается с местной комиссией, которая практически совпадает с местной властью. Обращение за разрешением на строительство адресуется именно в местную комиссию.

5.2. Существуют градостроительные программы различных уровней:

- всеизраильский генеральный план,

- окружной генеральный план,

- местный генеральный план и

- рабочий градостроительный проект.

Права использования земли устанавливаются в этих программах, которые разрабатываются и утверждаются в рамках сложного и продолжительного процесса. Заинтересованные граждане имеют право заявить свои возражения по поводу принимаемых программ в момент их утверждения. На установленных законом стадиях процесса разработки программ производится публикация в официальных ведомостях (решумот), а также в ежедневных газетах по поводу утверждения программ. Для гражданина представляет известную трудность следить за этими публикациями и ожидать принятия новых программ. Во всяком случае, если гражданину становится известно о подготовке новой программы на территории, прилегающей к его дому, и по этой программе предполагается построить на этом месте, например больницу, которая может помешать ему, он вправе представить возражение (итнагдут) по этой программе. Если его возражение отклонено, он вправе предпринять и другие шаги, вплоть до обращения в суд с требованием, чтобы программа не была утверждена.

5.3. Градостроительная программа может включать указание об и изъятии недвижимости, например, программа может включать указание, согласно которому часть земельного участка будет изъята для расширения шоссе. Другая возможность, что программа приведет к изменению прав, что уменьшит экономическую ценность имущества. Так, например, возможно, что по новой программе будет уменьшено число единиц жилья, которое можно построить на земельных участках в определенном районе. В случаях изъятия и уменьшения прав, гражданин имеет право на получение компенсации вследствие причинения ущерба его имуществу (в случаях, предусмотренных законом).

5.4. Существует, конечно, возможность, что новая программа как раз увеличивает права использования имущества. Например, в прошлом, существовала возможность возвести на данном участке двухэтажное здание и на каждом этаже не более двух квартир. С принятием новой программы, которая позволяет возведение четырехэтажного здания с двумя квартирами на каждом этаже, ясно, что стоимость земельного участка существенно повышается. Также в случае, когда предоставляется право на отступление от проекта (акала или шимуш хорег), результатом зачастую становится повышение стоимости земельного участка. В подобных случаях местная комиссия вправе потребовать от собственников определенной платы за улучшение (ейтель ашваха), которая представляет из себя подобие налога в размере 50% от повышения стоимости имущества. Другими словами, собственник не пользуется в полной мере прибылью от повышения стоимости его имущества в результате принятия новой программы или предоставления облегченных прав пользования и половину от прибавочной стоимости выплачивает местной комиссии как увеличение платежей. Этот платеж следует отличать от налога на удорожание недвижимости (мас шевах). В то время как добавочные платежи на увеличение стоимости имущества накладываются, когда стоимость имущества возрастает в результате новой программы или вследствие облегчения прав пользования, налог на удорожание недвижимости налагается на разницу между стоимостью недвижимости в момент приобретения и стоимостью недвижимости в момент продажи.

6. Незаконное строительство в соседнем доме.

6.1. Валерий, хозяин квартиры в совместном доме. Он видит, что на соседней площадке собираются начать строительные работы или уже начали, и он опасается, что вновь возводимый дом причинит ему ущерб. Первое, что ему надо сделать в этом случае, это выяснить в местной комиссии, получил ли его сосед-строитель разрешение на строительство. Если разрешение еще не получено, возможно, что Валерий сможет представить возражение на строительную программу, но если даже разрешение выдано, можно проверить, соответствует ли разрешение градостроительным программам, дейсвтующими на этой территории.

6.2. Если выясниться что разрешение не соответствует утвержденным программам или данное строительство может повлечь нарушение чьих-либо законных интересов, Валерий может обратиться в суд с просьбой вынести приказ о приостановке строительства (цав мния). В таких случаях большое значение имеет срок обращения в суд. По мере продвижения строительства и промедления с обращением в суд возрастает вероятность того, что суд откажет в вынесении приказа о запрещении строительства.

Адвокат Эдуард Фельберг

Pravo.IsraelInfo.ru — Израильское право и законодательство  © 2000 — 2018