Могу ли я купить квартиру у хозяина после подписания договора с маклером?

№996 25.08.02 для печати отправить другу в избранное закладки ссылка

Вопрос

Агент по недвижимости (тивух) предложил квартиру для просмотра.

Перед просмотром квартиры я подписала документ (как оказалось стандартный), что в случае, если я не покупаю данную квартиру посредством данного агенства, то в течении года у меня нет права купить эту квартиру у хозяина квартиры или у другого агенства.

После просмотра квартиры решила ее купить, но попросила на раздумья несколько дней.

Через два дня созвонилась с агентом по недвижимости с целью покупки данной квартиры. На что агент ответил мне, что хозяин квартиры отказался от услуг агенства и сам уже нашел покупателей.

Через три недели, случайно проезжая мимо дома, где находится данная квартира, увидела на балконе той самой квартиры объявление о ее продаже. Позвонила хозяину квартиры, оказалось, что сделка его по продаже квартиры не состоялась, и он снова ищет покупателей, но не хочет продавать через агенство.

Я заинтересована в данной квартире.

Вопрос:

1. Могу ли я купить квартиру у самого хозяина?

2. Правомерен ли документ, подписанный мной у агента перед просмотром квартиры?

3. Какие у меня есть варианты для покупки заинтересованной квартиры?

Благодарю. Виктория.

Ответ

Проблема, которая прежде всего волнует Вас, это можете ли Вы купить квартиру напрямую у хозяина, и ответ тут однозначен: конечно, можете.

Другой вопрос, каковы будут последствия заключения сделки напрямую с хозяином для Ваших отношений с маклером, когда-то предложившим Вам эту квартиру для просмотра.

Принципиально, вопрос заключается в том, имеет ли договор между Вами и маклером (далее называемый — «Ваш договор») какую-нибудь силу в свете того обстоятельства, что маклер во время исполнения этого договора потерял право вести переговоры по поводу квартиры от имени хозяина. Юридически, Ваш договор является для маклера второстепенным по отношению к договору на посредничество в продаже квартиры с хозяином. В отсутствие этого, основного договора, невозможно исполнение и Вашего договора, поскольку наличие у маклера полномочий на ведение переговоров от имени хозяина квартиры является необходимым подразумеваемым условием Вашего договора. При отпадении такого необходимого условия, Ваш договор юридически считается прекращенным («митбатель»).

Условие о том, что в течение года Вы не имеете право приобрести интересующую Вас квартиру иначе, как через это агентство, является необычным в части срока (не принято устанавливать срок продолжительнее 2 — 3 месяцев), и если этот срок был оговорен в договоре как стандартное условие, т.е. был напечатан, а не внесен от руки, а также, если маклер не обратил Ваше особое внимание на это необычное обстоятельство, то он однозначно недействителен.

Даже если Вы не уверены, что юридически маклер не сможет предъявить Вам претензий, то следует иметь в виду, что его требования к Вам могут выражаться только в оплате комиссии, «дмей тивух», по Вашему договору (которая должна быть четко оговорена в нем). По закону, чтобы взыскать с клиента комиссию, маклер должен доказать, что явился той силой, которая привела к заключению сделки между Вами и хозяином квартиры. В Ваших обстоятельствах, ровно наоборот, маклер заявил, что не может привести к заключению сделки, т.к. не имеет полномочий от хозяина на ведение переговоров. Т.е. у маклера просто не будет основания — по закону, а не по Вашему договору, даже если таковой будет признан действительным — требовать с Вас комиссию.

С практической точки зрения, не стоит рисковать выгодной сделкой (если она действительно такова) из-за опасности выплатить по суду комиссию маклеру, даже если она ему не причитается. Учтите такую вероятность в торгах с хозяином о цене квартиры, хотя юридически шансы маклера получить с Вас комиссию минимальны.

В ответ на Ваш третий вопрос, скажу, что в данных обстоятельствах использовать какие-либо сложные варианты покупки заинтересовавшей Вас квартиры (через родственников и т.п.) не оправданы.

Подпишитесь на рассылку Израильского права и получайте новые юридические вопросы и ответы на электронную почту.

---

Поиск на сайте

Новые ответы в разделе

№95042

Обязана ли я установить кондиционер на другом окне?

№95032

Стоит ли нам подписать договор (проект «пинуй-бинуй»)?

№95027

Кто ответственен за разметку автостоянок около многоквартирного дома?

№95026

Имею ли я право сдать в аренду автостоянку около многоквартирного дома?

№95024

Существует ли положение «об установке субботнего режима работы лифта»?

Архив ответов «Недвижимость»

Вернуться назад Появились вопросы?

Задайте свой вопрос на консультации он-лайн по теме «Недвижимость»