Израильское право
Вопрос
Арендовали квартиру. На следующий день после вселения на меня напал на лестничной площадке сосед. Выяснили, что за последние полгода он неоднократно нападал и на наших предшественников. Проинформировал хозяйку квартиры и написал заявление в полицию. Наличие такого соседа создаёт реальные препятствия для пользования арендованной квартирой. Предложил хозяйке расторгнуть договор аренды без финансовых потерь для нас. Она отказалась, поскольку такое условие досрочного расторжения договора договором не предусмотрено. Съехали с этой квартиры, но в соответствии с договором понесли финансовые потери.
Обязана ли была хозяйка по закону (в договоре аренды такая обязанность не предусмотрена) при заключении договора аренды предупредить о наличии такого неуравновешенного соседа? Если обязана по закону, но не предупредила, то является ли сокрытие этого обстоятельства основанием для расторжения договора аренды в одностороннем порядке без финансовых потерь для арендаторов? Если не обязана или сама не знала, то предусмотрена ли законом возможность рассматривать нападение соседа как форс-мажорное обстоятельство, допускающее расторжение договора аренды в одностороннем порядке без финансовых потерь для арендаторов?
Ответ
При заключении договора аренды весь риск, относящийся к качеству жилья и окружающей среды, лежит на арендаторе квартиры. Законодатель подразумевает, что в распоряжении арендатора имеются возможности проверить качество будущей аренды как самостоятельно, так и с помощью специалистов (инженеров, сантехников и т.п.), когда речь о технических деталях. Проверка же качества окружающей среды сводится к проверкам с личным участием будущего арендатора условий расположения и окружения жилья, следует в разное время посетить квартиру, чтобы проверить, насколько вокруг шумно, чисто, что за публика населяет дом и прочие подобные вещи, и, в частности, не лишним бывает расспросить непосредственных соседей по дому. Исходя из этого, хозяйка не обязана предупреждать о неудобствах такого рода. При обращении в суд рассматривать нападение соседа как форс-мажор вряд ли удастся, поскольку сосед не сторона по договору аренды, а арендодательница, как сторона в договоре, своих обязанностей не нарушала, так что ситуация является «оценочной», как говорят юристы: как суд оценит указанные обстоятельства. Если сосед вменяемый, то иск о возмещении материального ущерба можно предъявить к нему при наличии доказательной базы.
Адвокат-нотариус Алла Немировская
Лицензия № 16849