Строительные дефекты

04.04.02 для печати отправить другу в избранное закладки ссылка

Договор покупки квартиры наряду с общими условиями, включаемыми во все договоры купли-продажи, включает также и специфические условия, характерные только при покупке новых квартир, такие как срок передачи квартиры (срок вселения), размер оплаты и сроки платежей, срок регистрации перехода права собственности в Управлении по регистрации недвижимости (ТАБУ). Особо специфичными являются условия относительно специальных инженерно-строительных и архитектурных вопросов. Ясно, что нарушение того или иного условия может повлечь предъявление судебного иска в соответствии с условиями договора.

С юридической точки зрения наиболее важно, что правовые отношения между строительной организацией и приобретателем квартиры определяются не как взаимоотношения подрядчика (каблан) и заказчика (мазмин), а как взаимоотношения продавца и покупателя.

Положение приобретателя новой квартиры с точки зрения возможностей торговли, маневрирования и формулирования договора, не такое как у подрядчика, речь идет о системе отношений, в которой, как правило, отсутствует равенство сторон, и продавец, по смыслу заключаемой сделки, может навязать покупателю свои условия.

Отсутствие равенства между подрядчиком и приобретателем квартиры обязывает законодателя наложить на подрядчика ограничения, уменьшающие его возможности диктовать свои условия покупателю. В этом смысл и основная цель Закона о продаже квартир 1973. Хотя этот закон и называется «о продаже квартир», он распространяется не только на квартиры, но и на автостоянки, офисы и т.п.

В дополнение к ответственности подрядчика за дефекты, недоделки или другие несоответствия в рамках Закона о продаже квартир, существует возможность предъявить иск к подрядчику также и на основании договора (ила хозит), а также и на основании законодательства о причинении ущерба (ила незекит). Необходимо подчеркнуть, что указания Закона о продаже квартир не распространяются на отношения по поводу приобретения квартир со вторых рук между приобретателем и подрядчиком – строителем квартиры. В этом случае отсутствует факт продажи квартиры подрядчиком непосредственно покупателю, как это предусмотрено Законом о продаже квартир. Вместе с тем суды признают основания иска, вытекающие из причинения ущерба, который причинен приобретателю квартиры со вторых рук в результате действий подрядчика. В судебной практике установлено, что у приобретателя квартиры со вторых рук имеется основание для предъявления иска по поводу причинения ущерба дефектами или недостатками строительства или применением некачественных материалов.

Закон о продаже квартир и в частности ст. 4 существенным образом улучшают положение покупателя. Закон обязывает подрядчика соответствовать стандартам и инструкциям по строительству, предъявляя ему требования, которые, как правило, отсутствуют в других договорах о продаже.

Права покупателя квартиры не ограничиваются только основаниями, вытекающими из договора, они охраняются непосредственно законом о продаже квартир и в частности ст. 4 «алеф», которая гласит:

«Продавец не выполнил обязательства по отношению к покупателю, если установлено одно из следующих обстоятельств:

1. Квартира или какая-либо ее часть (далее квартира) отличается от указанного в спецификации или официальном стандарте или в строительной инструкции (спецификация – мифрат, стандарт – текен рашми, инструкция – таканот бния);

2. В течение испытательного периода в квартире обнаружилось «несоответствие», за исключением случаев, когда продавец докажет, что это несоответствие причинено действием или бездействием покупателя (здесь и далее термином «несоответствие, «и-атъама» определяется всякая непригодность купленного имущества или его части для использования по назначению и/или несоответствие проекту, техническим условиям, условиям договора, потребительским характеристикам и пр. – прим. авторов Э.Ф. и Н.Ф.);

3. В течение гарантийного срока обнаружилось несоответствие в квартире и покупатель доказал, что оно образовалось в результате недостатков проекта, технологии или материалов;

4. Обнаружилось, даже и после гарантийного срока, несоответствие фундаментальное, не дающее использовать квартиру по назначению;

5. По обстоятельствам дела продавец должен был предостеречь покупателя по поводу особых качеств имущества или дать указания по содержанию и пользованию и они не были даны или даны неправильно».

Закон о продаже квартир не позволяет изменить ограничения, налагаемые на подрядчика, и потому, даже если в договор включены условия, ухудшающие положения покупателя по сравнению с установленными в ст. 4 «алеф», эти условия не отменяют обязанности продавца по отношению к покупателям.

Различие между испытательным периодом и гарантийным сроком заключается в том, что испытательный срок изменяется в соответствии с видом несоответствия, видом дефекта (так, например, испытательный период по трубам два года, протеканию крыши – три года, отслаивание покрытия внешних стен – семь лет), в то время как гарантийный срок имеет единую продолжительность – три года и его течение начинается по окончании испытательного срока.

Закон обуславливает предъявление иска подрядчику по поводу несоответствия сообщением подрядчику о дефекте в течение года со дня предоставления квартиры во владение покупателю, или, если дефект обнаружен после этого срока, в течение приемлемого времени после ее обнаружения. Правила о подаче сообщений об обнаруженных дефектах, установленные в законе о продаже квартир, не распространяются на предъявление исков за нарушение условий договора или причинение ущерба. Ответственность за несоответствие, обнаруженное в испытательный период несет подрядчик, если не докажет, что несоответствие причинено самим покупателем. Подрядчик несет ответственность за несоответствие, обнаруженное в период гарантийного срока, если покупатель доказал, что это несоответствие вызвано отступлением от проекта, некачественным проектом или материалами.

Рассмотрим несколько примеров:

1. Дефектный проект. Подрядчик обязан выбрать пригодного проектировщика и принять годный проект. Так, применение конструкции перекрытия в соответствии с дефектным проектом, приведшее к обрушению перекрытия под влиянием нагрузки, которую проектировщик не предвидел, но обязан был предвидеть, будет основанием для возложения ответственности на подрядчика (продавца квартиры). В реальной израильской жизни широко известны подобные случаи обрушения перекрытий.

2. Несоответствие – отличие квартиры от параметров стандарта или инструкции. Стандартами определяются размеры оконных и дверных проемов. Устройство дверного проема, не дающего внести в квартиру определенные предметы домашней обстановки, если оно вызвано отступлением от стандарта, является основанием для возложения ответственности на подрядчика.

3. Спецификация – законом о продаже квартир установлено, что спецификация должна быть на специальном бланке и продавец обязан точно указать все параметры. Вместе с тем в бланке спецификации говорится «отклонение на 2% между размерами здания, указанными в проекте и фактическими и 5% между проектным и фактическим количеством принадлежностей является приемлемым и не рассматривается как отклонение». Так, если по проекту в квартире должно быть установлено 20 потолочных светильников, изменения системы электроосвещения с уменьшением количества светильников до 19, может рассматриваться как приемлемое.

4. Отличие в размерах квартир. Уменьшение высоты квартиры или ширины лестничной клетки должно рассматриваться как несоответствие, влекущее ответственность подрядчика.

5. Площадь нетто или брутто. Важно знать, что включает термин «площадь квартиры», включает ли он площадь лестничной клетки, балконов, внешних стен и т.п. Как правило, стороны вправе определить площадь квартир в договоре, и, в этом случае, необходимость обсуждать вновь эти факторы отпадает.

6. Отклонение от строительных инструкций или инструкций по проектированию. Иногда подрядчики указывают в договоре необходимость отправки письменного сообщения об обнаруженных дефектах заказной почтой. Судебная практика установила, что подрядчик, утверждающий о не получении сообщения и потому, об отсутствии у него обязанности устранять недостатки, вопреки тому, что ему известно о дефектах, действовал недобросовестно.

Иск по поводу дефектов строительства должен основываться на заключении специалиста (хават даат мумхе), который должен установить стоимость исправления дефектов. Суды не спешат выносить решения о компенсации без заключения специалиста. Принято использовать заключения инженера для определения местонахождения дефектов и установления стоимости ремонта. Существуют проблемы, которые нужно доказывать с помощью специальных средств, такие как доказывание уровня шума в квартире с помощью прибора-измерителя шума. Иск о взыскании арендной платы в связи с задержкой передачи квартиры, должен основываться на заключении эксперта-оценщика (шамая).

Подпишитесь на рассылку Израильского права и получайте новые юридические статьи на электронную почту.

---

Поиск на сайте

Новые статьи в разделе

Квартира в подарок

22.04.2024 Дарение квартиры — это сделка с недвижимостью, поэтому она включает в себя оформление документов, налоги и работу с адвокатом.

Сбор «ирии» за улучшение недвижимости (Эйтель Ашбаха)

14.03.2024 Сбор «ирии» за улучшение недвижимости является обязательным платежом в связи с утверждением плана благоустройства, предоставлением льгот или разрешением на исключительное использование, увеличивающее стоимость имущества.

Установка субботнего лифта в многоквартирном доме

27.02.2024 Если в здания не установлен субботний механизм управления лифтом, необходимо согласие большинства владельцев квартир дома на установку субботнего механизма управления и эксплуатацию лифта в субботний период.

Архив ответов «Недвижимость»

Вернуться назад Появились вопросы?

Задайте свой вопрос на консультации он-лайн по теме «Недвижимость»