Израиль на ладони

Израильское право

На сайте 51725 документов по израильскому праву и законам
Статьи /

Недвижимость


Продаем две квартиры, покупаем одну — с 1.1.2018. Механизм освобождения от налогов и подводные камни

07.12.17 для печати отправить другу в избранное закладки ссылка

Если у Вас имеются две небольшие квартиры, и Вы планировали продать обе, купив одну, но подороже, эта заметка поможет Вам сориентироваться в вопросах уплаты налогов (или освобождения от их уплаты!) при совершении такой «комбинации».
Рассмотрим подробно механизм действия статьи 49ה Закона о налогообложении недвижимости, посвященный именно подобной ситуации, тем более, что (скажем, забегая вперед) именно сейчас, с 1.1.2018, эта норма закона становится актуальной, и по сути, только сейчас и начинает «работать» по-настоящему!

Ситуация обстоит таким образом, что если по состоянию на 1.1.2014 у Вас было две квартиры, то рассматриваемая норма 49ה практически не актуальна для Вас до 1.1.2018. И, соответственно, становится актуальной и может быть применена с 1.1.2018. Другими словами, до сих пор эта норма Закона работала только в отношении тех людей, которые вошли в 2014 год с одной квартирой, потом купили еще одну, а теперь задумываются о продаже обеих – прямо скажем, маловероятная в реальности ситуация. Большинству потенциальных «пользователей» статьи стоит подождать с «комбинацией» по замене двух квартир на одну до начала следующего года. Почему? Это следствие взаимного толкования различных норм законодательства о налогообложении недвижимости, и думаю, не стоит перегружать нашу заметку излишними деталями. Замечу лишь, что подобный эффект, скорее всего, даже не планировался законодателем, но возник случайным образом, так как сложно найти ему логическое обоснование.

Зачем вообще нужна эта норма, в чем ее смысл? Как уже известно многим, в общем случае закон предоставляет освобождение от налога на прибыль («мас шевах») при продаже квартиры, только если это единственная квартира. В рассматриваемой ситуации, продаваемая квартира не единственная — их две. Однако, законодатель вошел в положение людей, желающих всего лишь улучшить свои жилищные условия, и вместо двух квартир купить одну более дорогую. Для этого и существует рассматриваемая нами специальная статья Закона 49ה, позволяющая продать обе этих небольших квартиры, получив при продаже обеих квартир, освобождение от налога на прибыль (рост цены) «мас шевах». Данная норма закона имеет свой механизм применения, который необходимо понимать и учитывать при планировании своих шагов по распоряжению имуществом.
Рассмотрим этот механизм подробно, в том числе неочевидные, на первый взгляд, аспекты, тем более, как уже говорилось, именно сейчас эта норма закона становится актуальной для большинства.

Итак, продавец жилой квартиры (имеется в виду Первая из двух продаваемых квартир) вправе получить освобождение от подоходного налога («мас шевах») при выполнении всех следующих условий:

1) На момент продажи у продавца имеется только одна дополнительная квартира (Вторая из двух продаваемых квартир); всего квартир – не более двух;

2) Вторая квартира должна быть продана с освобождением (важно!) от уплаты «мас шевах» в течение 12 месяцев со дня продажи Первой квартиры;

3) Стоимость обеих квартир, Первой и Второй вместе, не превышает 1,998,000 шек. (данная сумма время от времени индексируется);

4) Продавец приобрел (приобретет) в течение года до- или в течение года после продажи ВТОРОЙ квартиры другую квартиру в Израиле, стоимостью как минимум 3/4 от стоимости обеих проданных квартир; приобретаемая квартира может находиться также на этапе строительства, от застройщика / путем долевого строительства; также, практика говорит о том, что в качестве такой квартиры может быть признано даже самостоятельно возводимое жилье (датой приобретения в последнем случае считается дата начала строительства).

Рассматриваемая статья 49ה пережила «революцию» в процессе известной реформы налогообложения сделок с недвижимостью, происходящей в настоящее время. До реформы освобождение от «мас шевах» по статье 49ה предоставлялось при продаже Второй из двух имеющихся квартир без учета общего количества квартир у продавца. После внесения поправок в закон было установлено, что освобождение от налога по данной статье будет предоставляться именно в отношении продажи Первой квартиры (при этом держим в уме и планируем, на каком основании мы сможем продать впоследствии Вторую квартиру с освобождением – обычно, это освобождение по статье 49ב(2) «единственная квартира»).

Вместе с тем, при внимательном чтении Закона в его новой (нынешней) редакции проявляются следующие неочевидные нюансы.

Один из них состоит в том, что, как мы уже указали, в период с 1.1.2014 до 1.1.2018 эта статья находит, в принципе, крайне ограниченное применение, практически не работает.

Далее, не будем забывать, что продавец сам определяет порядок продаж имеющихся у него квартир, и иногда этот порядок может быть важен. Так, в случае, если общая стоимость двух проданных квартир превышает 1,998,000 шек., но не превышает 3,324,000 шек., при продаже Первой квартиры продавец вправе получить пусть и не полное, но частичное освобождение от «мас шевах» по рассматриваемой статье. Величина этого самого частичного освобождения высчитывается исходя из стоимости Второй (!) квартиры. Не вдаваясь в лишние подробности, скажем лишь, что расчет производится таким образом, что сначала в качестве первой выгоднее продать ту квартиру из двух, которая меньше выросла в цене.

Отметим, что та часть цены, которая все же облагается налогом, облагается по «обычному» способу исчисления, а не «льготному», как это могло бы быть при самой обычной продаже, а потому при превышении суммы «потолка» вполне возможна ситуация, при которой выгоднее вообще отказаться от применения статьи 49ה, а просто продать Первую квартиру «в общем порядке» с уплатой положенного налога. Решение зависит от конкретных обстоятельств и требует предварительного просчета обоих вариантов.

Заметим также, что если общая стоимость обеих продаваемых квартир превысит 3,324,000 шек., вовсе будет невозможно, в принципе, применить к продаже рассматриваемую статью 49ה (очевидно, считается, что приобретающие жилье по такой цене, уже приобретают роскошь).

И напоследок, освобождение по статье 49ה каждый может получить всего лишь один раз в жизни. Возможно, это также следует принять во внимание, и не «сжигать» для себя это основание освобождения, если можно обойтись другими вариантами.

Подводя итог,
Статья 49ה Закона о налогообложении недвижимости – это социальная норма закона, смысл которой облегчить людям жизнь. Однако, техническое формулирование этой нормы исполнено таким образом, что ее применение на практике сопряжено с некоторыми сложностями и требует учета многих факторов, как было показано выше.

Во-первых, указанная сумма «потолка» 1,998,000 шек привязана лишь к индексу роста потребительских цен, в то время как цены на жилье растут быстрее этого индекса, так что реальная польза от данной нормы становится все меньше.

Во-вторых, превышение суммы «потолка» влечет частичную оплату налога по непропорционально высокой ставке, так что в этом случае иногда может быть выгоднее вовсе не прибегать к использованию этой статьи.

В-третьих, человек, который зашел в 2014 год, имея две квартиры (а среди потенциальных «пользователей» статьи 49ה таких подавляющее большинство), практически не может воспользоваться этой статьей до конца 2017 года.

Однако, это не значит, что норма бесполезна. Совсем наоборот! При выполнении всех условий и правильном применении она позволит достичь желаемого результата. Вероятно, с 1.1.2018 на рынок будет выведено множество квартир, хозяева которых до сих пор выжидали наступления возможности применения этой нормы.

Адвокат Арье Расин Адвокат Арье Расин

Лицензия № 64031
г. Бат-Ям, Ришон ле-Цион, ул. Дольфин, 10, Бат-Ям. ул. ХаАхим Осташински 25, Ришон ле-Цион
тел: 052-7368879.


Подпишитесь на рассылку Израильского права и получайте новые юридические статьи на электронную почту.


Выделите орфографическую ошибку мышью и нажмите Ctrl+Enter Заметили ошибку в тексте? Выделите текст мышью и нажмите Ctrl+Enter

Поиск на сайте


Новые статьи в разделе

Дарение недвижимости между родственниками

20.11.2017 Дарение квартиры очень распространено как ход налогового планирования внутри семьи, как альтернатива завещанию и в других случаях. Что следует иметь в виду?

Специфика продажи квартиры, полученной в наследство

05.11.2017 Значительную долю продаваемых в Израиле на вторичном рынке квартир, составляют квартиры, полученные в наследство. Рассмотрим повторяющиеся вопросы, чаще всего возникающие при продаже таких квартир

Когда нужно платить маклеру за поиск квартиры

01.11.2017 Когда маклер теряет право на гонорар? У кого какие обязательства?

Архив ответов «Недвижимость»


Вернуться назад

Появились вопросы?

Задайте свой вопрос на консультации он-лайн по теме «Недвижимость»