Израильское право
Значительную долю продаваемых в Израиле на вторичном рынке квартир, составляют квартиры, полученные в наследство. В данной заметке рассмотрим повторяющиеся вопросы, чаще всего возникающие именно в связи с продажей наследственной квартиры.
1) Квартира все еще оформлена на умершего человека. Можно ли уже начинать ее продавать?
Ответ на этот вопрос: да, хотя по возможности все же лучше побеспокоиться об оформлении наследства заранее. Поясним.
Действительно, вопрос оформления квартиры на имя наследника встает ребром именно тогда, когда наследник решает ее продать. Если документы все еще не оформлены, а покупатель уже найден, то договор купли-продажи квартиры в таком случае заключается чаще всего в виде сделки под условием, то есть такой сделки, реализация которой зависит от выполнения определенного условия, в данном случае надлежащего оформления квартиры на имя продавца. Договор купли-продажи подписывается, покупатель передает в депозит адвоката банковский чек на сумму первого платежа, но все дальнейшие действия «замораживаются» до оформления прав продавца; обычно это несколько месяцев. Никогда нельзя гарантировать со стопроцентной вероятностью, что через несколько месяцев наследство действительно будет оформлено. Стоит ли говорить, что далеко не всякий покупатель согласится на такие условия, а потому все же лучше будет оформить все документы заранее.
Отдельно стоит отметить более сложную, но весьма распространенную ситуацию, при которой не наследник, а даже еще сам наследодатель, в свое время не довел до конца оформление прав, и квартира все еще числится на имя тех, кто давным-давно ее продал. В данном случае срок решения проблемы сложно определить заранее, и продажа до приведения всех документов в порядок вряд ли будет возможна даже под условием, хотя это зависит от покупателя.
2) Квартира досталась нескольким наследникам. У них нет единого мнения относительно того, как ей распорядиться. Ситуация иногда усугубляется сложными отношениями между наследниками.
Закон говорит в данном случае, что если хотя бы один из сособственников настаивает на выделе своей доли, квартира будет принудительно продана через суд, и наследник получит свою долю в виде денег. Поэтому лучше по возможности договориться между собой.
3) Нужно ли платить налог в связи с фактом наследования квартиры?
Ответ: нет. Налога на наследство в настоящее время нет. Подобный налог действительно существовал в Израиле несколько десятилетий тому назад, он давно отменен.
Однако не исключено, что необходимо будет уплатить налог на прибыль при продаже наследственной квартиры – «мас шевах». Прибыль при этом обычно исчисляется исходя из даты приобретения этой квартиры самим наследодателем. По данному вопросу необходимо проконсультироваться у адвоката перед подписанием сделки.
4) В каких случаях можно получить освобождение от уплаты налога на прибыль («мас шевах») при продаже полученной в наследство квартиры?
В большинстве случаев продажа полученной в наследство квартиры освобождается от налога на прибыль «мас шевах» согласно специальной статье освобождения, однако бывают и исключения.
Наследнику положено освобождение от налога, если выполняются три совокупных условия: а) продавец и наследодатель являются близкими родственниками (степени родства перечисляются в законе); б) в собственности наследодателя перед смертью была только одна жилая квартира; в) если бы наследодатель был жив на день продажи, он мог бы получить освобождение от «мас шевах» при продаже этой квартиры.
Указания налогового законодательства по сделкам с недвижимостью весьма сложны, и каждый конкретный случай требует отдельной проверки.
Адвокат Арье Расин