israelinfo.co.il - Израиль на ладониИзраильское право

Когда нужно платить маклеру за поиск квартиры

Покупатели и продавцы недвижимости, экономя свое время, часто пользуются услугами посредников - риелторов. При заключении договора с маклером тот обязуется подыскать продавцу покупателя, а покупателю - подходящий объект недвижимости. За успешный результат посреднику положены оговоренные в контракте комиссионные.
 
Но в решающий момент, когда сделка уже завершена, некоторые клиенты отказываются платить маклерский гонорар. Однако риелторы народ неробкий и юридически грамотный, поэтому почти всегда подобные споры с клиентами разрешаются в суде.
 
Особенности риелторского договора
 
Проблемы на рынке маклерских услуг начались в 1990-е, в период наплыва большой алии. В то время в прессе часто обсуждались случаи откровенного облапошивания наивных «русских» со стороны израильтян. Когда ситуация с обманом репатриантов приобрела размеры эпидемии, государство решило урегулировать сферу риелторских услуг, и в 1996 году был принял Закон о риелторах.
 
Закон ограничивает право маклера на гонорар целым рядом условий.
 
Во-первых, у риелтора должна быть действующая лицензия.
 
Во-вторых, между клиентом и посредником должен быть заключен договор в письменной форме.
 
Договор обязан содержать данные риелтора и заказчика, описание объекта недвижимости, определять характер сделки (долгосрочная либо краткосрочная аренда, купля-продажа и т.п.), приблизительные цены и, разумеется, размер маклерской комиссии, включая налог на добавочную стоимость.
 
Но это еще не все. Помимо формальных требований закон содержит особую норму, определяющую право риелтора на гонорар. Услуги посредника должны быть эффективными и завершиться сделкой.
Одного лишь «постараюсь» или «почти» здесь недостаточно.
 
Как суд определяет право маклера на гонорар
 
Израильская правоприменительная практика по вопросам риелторских комиссий изобилует нюансами. Как правило, это связано с особенностями конкретных отношений, договоров и стратегий ведения дел в суде. В такой ситуации трудно вывести общие принципы и алгоритмы поведения судов. Но есть несколько более или менее четких правовых норм, которые стоит знать.
 
Если на момент заключения договора между заказчиком и риелтором у маклера нет действующей лицензии, суд откажет ему в праве на гонорар.
 
Если нет письменного контракта, суд откажет посреднику в претензии.
 
Если в договоре не указан приблизительный размер сделки, это обстоятельство будет учтено во вред маклеру. В такой ситуации от риелтора потребуется большая доказательная база.
 
Недобросовестное поведение
 
Cудьба дела часто решается из-за поведения сторон. Если судом будет установлено, что клиент все делал для того, чтобы избежать оплаты комиссионных, в спорной ситуации, когда право маклера не доказано однозначно, недобросовестное поведение заказчика может решить вопрос в пользу риелтора.
 
Однако даже мошенническое поведение клиента не спасет положение, если маклер оказался без действующей лицензии или не заручился подписью заказчика на договоре.
 
Эффективная работа
 
Напомним, что по закону только эффективные услуги (на иврите: «היות המתווך הגורם היעיל»), увенчавшиеся сделкой, наделяют риелтора правом на гонорар. Эффективность оценивается при помощи разных показателей.
 
Суд сравнивает условия сделки с недвижимостью, обсуждаемыми в самом начале переговоров при помощи маклера, с подписанным по факту контрактом. Очевидное сходство закрепляет за маклером право на гонорар.
 
Чем больше времени проходит с момента первой встречи между клиентами (организованной маклером) и заключением сделки, тем сложнее риелтору доказать свое право на гонорар.
 
Суд также изучает интенсивность действий посредника: рекламу, объем переписки с клиентами, количество встреч, телефонных разговоров и т.п.
 
Прежде чем подписать риелторский договор, во-первых, уясните для себя, что вы приобретаете профессиональные услуги, которые должны оплачиваться в соответствии с условиями контракта. Недобросовестное поведение с вашей стороны и отказ от оплаты комиссии без видимой причины – банальное мошенничество, и суд справедливо вас за это накажет. Внимательно ознакомьтесь с содержанием документа, посоветуйтесь с опытными людьми, взвесьте альтернативы и лишь после этого решайте, брать ли на себя обязательство.

Адвокат Артур Блаер Адвокат Артур Блаер - Артур Блаер и партнеры

Лицензия № 58387
г. Герцлия, ул. Белинсон 1
тел: 09-880-81-91.


Pravo.IsraelInfo.ru — Израильское право и законодательство  © 2000 — 2017