Израильское право
Если Вы хотите приобрести квартиру в Израиле, но не знаете с чего конкретно начать, и что Вас ждет, этот материал для вас.
Шаг 1
(подготовительный).
Определитесь, сколько денег у Вас есть на покупку. Это значит, примите в расчет возможные сопутствующие расходы:
- должны ли вы платить налог при покупке («мас рехиша»), если да, сколько;
- должны ли вы платить налог при продаже («мас шевах»), в том случае когда Вы частично финансируете покупку продажей старой квартиры, если да, сколько;
- решите для себя, хотите ли Вы прибегнуть к услугам риелтора («маклера») (гонорар составляет до 2% от цены сделки) – подробнее об этом ниже;
- гонорар адвоката составит около 0.5% от цены сделки;
- несколько тысяч шекелей будет стоить перевозка;
- ремонт – каждый сам знает, что ему необходимо.
Шаг 2.
Приготовьте деньги.
Это значит:
- если вы финансируете покупку за счет продажи другой недвижимости в Израиле, сначала подпишите договор продажи старой квартиры: ведь продав старую квартиру, Вы можете не успеть купить новую; это хотя и неприятно, но не так уж страшно, и в крайнем случае, можно будет найти временное жилье на короткий срок; куда большие неприятности и расходы Вас могут поджидать, если, уже подписавшись под договором покупки новой квартиры, Вы не успеете продать старую и нарушите график платежей, либо, опасаясь этого, продадите свою квартиру в спешке с проигрышем в цене; оговорюсь, все же, что такая рекомендуемая очередность, не является железным правилом, и многие поступают наоборот, например, если вдруг нашли для себя очень хороший вариант покупки;
- если вы финансируете покупку за счет продажи другой недвижимости за границами Израиля (например, в России), переведите деньги на банковский счет в Израиле. Убедитесь, что деньги не закрыты и готовы к использованию;
- если Вы финансируете часть покупки за счет ипотечной ссуды – «машканты» — пойдите в банк и получите справку о готовности банка предоставить требуемый кредит – «ишур икрони»;
На день покупки Вы должны располагать хотя бы 10% стоимости квартиры «наличными», и четкой гарантией доступности в будущем остальных необходимых 90%.
Шаг 3.
Ищите физически конкретную квартиру.
Это значит, ищите сами на соответствующих ресурсах, где люди дают объявления о продажах, договаривайтесь о встречах и ходите на просмотры, либо — обращайтесь к «маклеру».
Купить квартиру без маклера вполне реально, и многим даже нравится процесс. Если у Вас есть свободное время, можно смотреть и выбирать. Однако даже если Вы сами не обращались к маклеру, найденная Вами квартира может продаваться маклером со стороны продавца. В некоторых случаях, этот маклер может потребовать от Вас подписать с ним договор о комиссионных, как условие просмотра. Решайте, учитывая цену и прочие обстоятельства, нужно ли это Вам.
Если же Вы не располагаете свободным временем, не ориентируетесь в ценах, или по другим причинам, можете поручить поиск квартиры своему маклеру.
Хотя все люди прекрасно знают, что не следует ничего опрометчиво подписывать, практика неумолимо показывает, что несмотря на это, люди зачастую подписывают «не глядя» предварительные договоры («зихрон дварим») и договоры о комиссионных с маклерами. Подписание таких документов, может быть оправдано, только если это сделано Вами осознанно. Ничего не подписывайте, пока Вы полностью не понимаете смысл того, что подписываете, и не уверены в том, что именно Вам это нужно. Если Вам предлагают что-либо подписать, посоветуйтесь с адвокатом.
Итак, физически квартира найдена.
Шаг 4.
Подписание договора покупки.
На этом этапе, основную роль играет Ваш адвокат. Вы должны сообщить Вашему адвокату данные найденной Вами квартиры и данные продавца и/или его адвоката. Один и тот же адвокат вполне может представлять обе стороны, и продавца и покупателя. После проведения необходимых проверок документов и составления текста договора (обычно, около одной недели), Вас пригласят на подписание.
Шаг 5.
Исполнение договора.
По всем этапам исполнения договора Вы руководствуетесь рекомендациями и наставлениями Вашего адвоката. Обычно, выплаты производятся несколькими платежами, посредством банковских чеков или банковских переводов. Грамотно составленный договор должен содержать, среди прочего, приемлемый для Вас график платежей (например, если Вы продаете старую квартиру, учитывать график получения платежей Вами, а если берете «машканту» — оставлять для Вас необходимое время на ее оформление и получение). Одно из стандартных условий типичного договора, служащее интересам покупателя – условие о внесении части последнего платежа (обычно около ста тысяч шекелей) в депозит адвоката, до получения всех необходимых справок со стороны продавца. Эта сумма страхует от возможных задолженностей продавца (по городскому налогу «арноне», по налогу «мас шевах»), препятствующих регистрации квартиры на Ваше имя.
Шаг 6.
Получение ключей.
Если Вы выплатили все деньги по договору, Вы получаете ключи, и можете въезжать в квартиру. На этом этапе квартира все еще числится оформленной на продавца, а не на Вас, это нормально.
Шаг 7.
Регистрация.
Ваш адвокат регистрирует квартиру на Ваше имя в соответствующих государственных реестрах. Этот этап обычно может длиться несколько месяцев с момента получения Вами ключей. Проследите, чтобы Ваш адвокат довел дело до конца. Редко, но встречаются случаи, когда после получения ключей покупатель переставал интересоваться происходящим, адвокат покупателя по какой-либо причине не регистрировал права, и лишь спустя десятилетия (!) наследники, желающие продать квартиру, обнаруживали, что права на нее до сих пор не оформлены.
Разумеется, перечисленные выше этапы отражают не более чем стандартный вариант развития событий.
Сделки с недвижимостью — одно из основных направлений нашей деятельности, и будем рады, если этот материал поможет Вам составить общее представление о процессе. Не следует воспринимать данную статью как непосредственное руководство к действиям. В каждом конкретном случае необходимо обратиться за личной консультацией.
Адвокат Арье Расин