Израильское право
В данной заметке предлагаю читателю вновь вспомнить основные условия освобождения от налога при продаже квартиры – «мас шевах», а в последующем рассмотреть несколько интересных постановлений из судебной практики, связанных с применением этих условий.
Сразу замечу, что я намеренно позволяю себе излагать здесь положения закона в несколько упрощенном, но приемлемом для чтения виде.
Итак, в отношении «мас шевах» при совершении сделки с недвижимостью существуют три варианта: полная оплата, льготная оплата, полное освобождение.
Освобождения бывают: освобождение при продаже жилой квартиры (דירת מגורים מזכה), другие освобождения (например, при подарке родственнику).
Освобождения при продаже жилой квартиры бывают: при продаже единственной квартиры, при продаже квартиры полученной в наследство, при продаже двух квартир с улучшением жилищных условий. Однако, прежде чем можно будет говорить, в принципе, об освобождении от «мас шевах» по одному из указанных оснований при продаже жилой квартиры (единственная квартира, наследство, улучшение условий) необходимо прежде всего удостовериться в выполнении общих предварительных необходимых условий. И эти условия таковы:
- Это – квартира (а не земельный участок, например)
- Строительство этой квартиры завершено
- Эта квартира в собственности физического лица (а не фирмы)
- Квартира используется для проживания или хотя бы предназначена для проживания
- Продавец продает все свои права
- Продавец является жителем Израиля
- Если квартира была получена продавцом в дар, после получения квартиры в дар прошел необходимый установленный срок
Каждое из указанных предварительных условий, их смысл и значение, границы применения заслуживают самого пристального рассмотрения.
Например условие о том, что «Строительство квартиры завершено». Говоря более простым языком, речь идет о квартире в новостройке, которая уже продается человеком далее, на вторичном рынке, и в отношении которой должен быть получен «Тофес 4», то есть она должна быть официально сдана в эксплуатацию.
Так, окружным судом Тель-Авива было рассмотрено дело, когда продавец, частное лицо, подписал договор о продаже квартиры в новостройке, еще до официального введения её в эксплуатацию, но обязался перед покупателем передать ему права лишь после введения квартиры в эксплуатацию. Сама по себе такая продажа, разумеется, не запрещена, но продавец просил предоставить ему освобождение от «мас шевах» на том основании, что он обязался по договору ввести квартиру в эксплуатацию и только после этого передать права покупателю. Сразу скажем, не вдаваясь в подробности, что иск был отклонен, и суд постановил, что квартира должна быть введена в эксплуатацию на момент подписания договора, иначе говорить об освобождении от «мас шевах» не приходится.
Другой пример, когда суд рассмотрел вопрос о том, является ли продаваемая недвижимость жилой квартирой. В данном случае, продавец подписал договор о продаже так называемой «дират нофеш» (דירת נופש). Эта квартира, расположенная в прибрежной курортной зоне, физически вполне отвечала всем необходимым требованиям, предъявляемым к квартире (наличие кухни и проч.), и была вполне пригодна для постоянного проживания, однако в силу юридических ограничений, будучи именно «дират нофеш», не могла быть использована для постоянного проживания в ней хозяина. В данном случае Верховный суд Израиля постановил, что эта недвижимость не является жилой квартирой, и об освобождении от «мас шевах» при ее продаже также не может идти речь.
Адвокат Арье Расин